Du 18 avril 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 25/00368 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2DLU

[E] [Y]

C/

[F] [V]

— Expéditions délivrées à M^e Marie ABDELNOUR

— FE délivrée à M^e Marie ABDELNOUR

Le 18/04/2025

Avocats : M^e Marie ABDELNOUR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, lors de l’audience,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

en présence de Madame Vanessa RIEU, magistrat en préaffectation,

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [Y]

né le 24 Mars 1970 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Marie ABDELNOUR (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [V]

né le 18 Décembre 1975 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Adresse 8] [Adresse 2]

[Localité 4]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 21 mai 2019, Monsieur [E] [Y] a donné à bail à Madame [F] [V] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 10].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [Y] a fait signifier le 02 octobre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Monsieur [E] [Y] lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Le 03 janvier 2025, Monsieur [E] [Y] a fait assigner Madame [F] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé à l’audience du 7 mars 2025 en lui demandant, notamment au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de :

A titre principal,

— constater, pour défaut d’assurance contre les risques locatifs, et ce à compter du 2 novembre 2024, la résiliation de plein droit du bail liant les parties.

A titre subsidiaire,

— constater, pour défaut de paiement, et ce, à compter du 2 décembre 2024, la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;

En tout état de cause :

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— dire en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— la condamner à lui payer, à compter du 2 novembre 2024 ou à défaut du 2 décembre 2024, date de résiliation du contrat obtenue de plein droit et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges révisés qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

— la condamner à lui payer la somme de 2.843,99 euros à titre d’indemnité provisionnelle sur l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation à la date du 2 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la signification du commandement de payer pour la somme de 1.797,42 euros et pour le surplus, à compter du jour de signification de la décision à intervenir.

— la condamner à lui payer une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

L’affaire a été débattue à l’audience du 07 mars 2025.

Lors des débats, Monsieur [E] [Y], représenté par son avocat, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 4.096,28 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience. Il indique que le justificatif d’assurance ne lui a toujours pas été remis, également qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement du loyer et que si quelques règlements lui sont parvenus, la dette s’est aggravée.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [E] [Y] .

Madame [F] [V], bien que régulièrement citée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution du défendeur

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Madame [F] [V], assignée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par Monsieur [E] [Y], par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [E] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 03 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 03 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 7 g), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

En l’espèce, le bail conclu le 21 mai 2019 contient une telle clause résolutoire.

Par acte en date du 2 octobre 2024, Monsieur [E] [Y] a fait délivrer à Madame [F] [V] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au bail et reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.

Faute de comparaître, Madame [F] [V] n’établit pas avoir remis d’attestation justifiant de ce que le logement était couvert par une assurance dans le mois suivant le commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 novembre 2024.

Madame [F] [V], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, sera dès lors condamnée à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Monsieur [E] [Y] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [F] [V] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.096,28 euros à la date du 05 mars 2025 (mois de mars 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Madame [F] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doit par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 4.096,28 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [F] [V] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail (849,81 euros en mars 2025).

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [F] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de sa situation économique Madame [F] [V] supportera une indemnité de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 03 novembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 mai 2019 et liant Monsieur [E] [Y] à Madame [F] [V], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 10] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [V] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [F] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [E] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (849,81 euros par mois en mars 2025), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS Madame [F] [V] à payer à Monsieur [E] [Y] à titre provisionnel la somme de 4.096,28 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 05 mars 2025, échéance de mars 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er avril 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [F] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [F] [V] à payer à Monsieur [E] [Y] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE