TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 23/00793 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JK2H

NAC : 5AE 0A

JUGEMENT

Du : 23 Janvier 2025

Monsieur [V] [Z]

Rep/assistant : Maître Xavier HERMAN de la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [N] [T]

Rep/assistant : M^e Charles-philippe GROS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 23 Janvier 2025

A : SCP HERMAN

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 23 Janvier 2025

A : SCP HERMAN

Monsieur [N] [T],

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 28 Novembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 23 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [Z], demeurant 07 chemin de Causset – 31320 VIGOULET AUZIL

représenté par Maître Xavier HERMAN de la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [T], demeurant 9 avenue Edmond Michelet – 19100 BRIVE LA GAILLARDE

représenté par M^e Charles-philippe GROS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Exposé du litige

Suivant contrat en date du 19 novembre 2016, M. [V] [Z] et Mme [X] [Z] ont donné à bail à M. [N] [T] et Mme [M] [T] une maison située l’Héridière à Saint-Babel (63500), moyennant un loyer de 1.000 euros, outre 35 euros de provision sur charges.

Par jugement du 10 juin 2021, le juge des contentieux de la protection de Riom a constaté la résiliation du contrat de bail à compter du 4 janvier 2021 par acquisition de la clause résolutoire et condamné les consorts [T] au paiement de l’arriéré de loyers et charges, outre une indemnité d’occupation jusqu’à leur départ des lieux.

Le 22 juillet 2022, un état des lieux a été dressé par commissaire de justice.

Par exploit d’huissier en date du 8 décembre 2023, M. [O] [Z] a fait assigner les consorts [T] devant le juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand afin qu’il statue en matière de dégradations locatives.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 28 novembre 2024.

Lors de cette audience, M. [Z] demande au juge des contentieux de la protection de :

— condamner in solidum Mme [M] [T] et M. [N] [T] à lui payer la somme de 4.726,37 euros correspondant aux travaux de remise en état du logement, outre intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2023,

— condamner in solidum Mme [M] [T] et M. [N] [T] à lui payer la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouter M. [T] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner in solidum Mme [M] [T] et M. [N] [T] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— condamner in solidum Mme [M] [T] et M. [N] [T] à lui payer la somme de 364,60 euros correspondant à la moitié des frais de réalisation de l’état des lieux de sortie par commissaire de justice,

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’appui de ses demandes, il indique que les locataires ont quitté les lieux sans l’aviser. Il a dû faire appel à un commissaire de justice pour pénétrer dans les lieux et dresser un état des lieux auquel, bien que convoqués, ils ne se sont pas présentés.

Il rappelle qu’un état des lieux a été dressé contradictoirement en début de bail et chiffre les travaux de réfection par comparaison entre celui-ci et le procès-verbal de constat établi par le commissaire de justice. Il produit diverses factures à l’appui de ses demandes.

En réponse à la demande reconventionnelle de M. [T], il indique que la parcelle entretenue volontairement par ce dernier ne faisait nullement partie du contrat de bail et que M. [T] en a profité sans rien payer et ne saurait réclamer une quelconque somme pour son entretien.

En réponse aux moyens du défendeur quant à une absence de démonstration d’un préjudice, il rappelle qu’il justifie avoir engagé les travaux dont il demande réparation en produisant les factures.

M. [T] demande au juge des contentieux de la protection de :

— à titre principal, débouter M. [Z] de ses demandes,

— à titre subsidiaire, réduire à la somme de 970 euros les sommes réclamées et correspondant aux travaux de réparation de la terrasse auxquels sera appliqué un taux de vétusté de 80%, soit la somme de 194 euros,

— en tout état de cause :

— débouter M. [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouter M. [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Z] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’entretien de la parcelle voisine appartenant à M. [Z],

— condamner M. [Z] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— écarter l’exécution provisoire.

A l’appui de sa demande principale, M. [T] soutient que la Cour de cassation exige, pour admettre l’indemnisation des réparations locatives par le locataire, qu’un préjudice soit établi. Lorsque le bien a été vendu, le bailleur qui entend engager une action en réparation des dégradations locatives doit justifier de l’existence d’un préjudice lié à la dépréciation du prix, en lien avec les manquements du locataire. Or, il estime que le demandeur ne le prouve pas car le bien a été vendu à la somme de 269 500 euros le 18 juillet 2023.

A l’appui de sa demande subsidiaire, il indique que l’état des lieux d’entrée était très succinct et que le bien n’était pas en tous points en “bon état” contrairement à ce que prétend le demandeur. Il conteste ainsi point par point les postes de réparation réclamés.

A l’appui de sa demande reconventionnelle, il affirme que M. [Z] lui a demandé de procéder à l’entretien du terrain voisin pendant des années sans aucune compensation financière.

Mme [M] [T], assignée à étude, n’a pas comparu, ni personne pour elle. Lors de la délivrance de l’assignation, il résulte des mentions du commissaire de justice que M. [T] a indiqué que le couple était séparé et qu’il ignorait sa nouvelle adresse et ses coordonnées.

Motivation de la décision

1/ Sur les demandes de M. [Z] au titre des réparations locatives

Il résulte des dispositions de l’article 6 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur doit délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation avec des équipements en bon état de fonctionnement.

De son côté, en vertu des dispositions de l’article 7 d), le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, les menues réparations et les réparations locatives.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste de manière limitative les réparations locatives à la charge du locataire.

La détermination des réparations et dégradations locatives se fait par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

A défaut de précision de l’état des lieux, l’article 1731 du code civil instaure une présomption simple de remise des locaux en bon état par le bailleur, la preuve contraire pouvant être rapportée par tout moyen.

En l’espèce, un état des lieux a été établi contradictoirement le 1er décembre 2016 lors de l’entrée dans les lieux des locataires.

Un état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice le 1er juillet 2022, en l’absence des défendeurs dûment convoqués.

M. [Z] prétend avoir quitté les lieux le 31 août 2021, cependant il n’en justifie nullement, le courrier produit sans preuve d’un accusé de réception étant sans valeur, alors que de son côté le bailleur produit un courrier électronique rédigé à son attention par M. [T] le 6 avril 2022 dans lequel il indique certes avoir libéré les lieux le 1er septembre 2021, mais avoir laissé les clés et télécommandes à l’intérieur. Il s’en déduit qu’il n’y a pas eu de remise des clés au bailleur ou à son mandataire en 2021 comme il le prétend.

L’évaluation des réparations locatives peut donc être opérée par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et le procès-verbal établi par le commissaire de justice.

M. [T] entend échapper à ses obligations en invoquant le fait que le bailleur a ensuite vendu le bien immobilier et qu’il ne justifie pas que la somme demandée au titre des réparations locatives aurait entraîné une dépréciation du prix.

Cependant, la jurisprudence sur laquelle il se fonde (Cass. Civ. 3ème 27 juin 2024, n°22-10.298) ne s’applique pas à son cas. En effet, dans le cas d’espèce le bailleur sollicitait l’indemnisation d’un préjudice sans avoir effectué les travaux ni engagé aucune dépense, de sorte qu’il lui était imposé de prouver la dépréciation du prix du bien alléguée. En l’espèce, M. [Z] produit des factures contemporaines de la reprise des lieux.

M. [Z] produit une facture de 561 euros pour la réparation du moteur du portail d’entrée et du garage outre une de 49 euros pour l’achat de deux télécommandes.

L’état des lieux d’entrée fait état de la remise aux locataires de “4 bips porte garage”.

Le constat du commissaire de justice fait état d’un moteur initialement scellé sur le pilastre gauche cassé.

M. [T] prétend que le portail aurait été dégradé à la suite d’une tempête en 2019, cependant il n’en rapporte pas la preuve, la photographie produite n’étant pas datée.

Il sera donc fait droit à la demande de M. [Z].

M. [Z] produit ensuite une facture d’un montant de 480 euros pour le débroussaillage et l’évacuation des déchets verts.

L’état des lieux d’entrée précisait “jardin privatif : à nettoyer”.

Le constat du commissaire de justice décrit ceci : “le parc n’est pas entretenu, les herbes sont à hauteur de foin, les arbres et arbustes ne sont pas taillés” ; des photographies sont jointes permettant de constater un jardin à l’abandon.

Le nettoyage d’un jardin est différent et de moindre ampleur que son entretien par la tonte de l’herbe et la taille de ses arbres, toutefois le jardin n’était pas parfaitement entretenu à l’entrée dans les lieux puisqu’il devait être nettoyé. Cela justifie que la facture produite par M. [Z] soit prise en charge à hauteur de seulement 50% par les défendeurs, soit la somme de 240 euros.

M. [Z] réclame une indemnisation à hauteur de 1.470 euros pour la réparation des lames de la terrasse (500+470), l’évacuation du bois du jardin (200) le nettoyage des chenaux (300). Il soutient que la dégradation de la terrasse est liée à l’installation par les locataires d’un jacuzzi.

Dans son constat, le commissaire de justice indique “une cabane en bois est cassée, tombée au sol, des palettes traînent. Une terrasse en lames composites façade avant et au pignon Ouest de la maison. Plusieurs lames sont cassées alors que d’autres plient.”

En ce qui concerne le nettoyage des chenaux, force est de constater que l’état des lieux d’entrée ne fait pas mention de leur état d’entretien de sorte que leur nettoyage ne peut être mis à la charge des défendeurs.

En ce qui concerne la terrasse bois, l’origine des dégradations ne peut pas être déterminée avec certitude cependant elles n’existaient pas à l’entrée dans les lieux. Toutefois, il convient d’appliquer un taux de vétusté à cet équipement à hauteur de 5% par an, en raison de l’exposition de la terrasse aux diverses intempéries et éventuels mouvements de terrain, soit 30% pour les 6 années d’occupation, ramenant la somme à 679 euros au lieu de 970 euros.

En ce qui concerne l’évacuation du bois stocké dans le jardin, la cabane écroulée ne figurait pas sur l’état des lieux d’entrée. L’évacuation sera ainsi mise à la charge des défendeurs pour la somme réclamée à hauteur de 200 euros.

M. [Z] sollicite une somme de 180 euros (100+80) pour des travaux de plomberie intitulés comme suit sur la facture “raccords multicouche, siphon, tuyau PVC” et “reprise alimentation d’eau en multicouche d’un lavabo double vasque – reprise évacuation d’une vasque”.

Le constat de commissaire de justice ne permet pas de mettre ces réparations à la charge des défendeurs, les factures étant en outre lacunaires.

M. [Z] produit une facture d’un montant de 252 euros pour le nettoyage de la maison.

Le constat du commissaire de justice, très détaillé sur ce point, permet de constater que la maison est sale, ce mot étant employé à de très nombreuses reprises et pour toutes les pièces (sols, intérieurs de placards, hotte, four, plaque de cuisson notamment). Cette somme sera mise à la charge des défendeurs.

M. [Z] produit ensuite trois factures émises par les enseignes Leroy Merlin et Intermarché entre le 30 août 2022 et le 1er septembre 2022 pour un montant total de 257,32 euros.

Les factures Intermarché concernent l’achat de produits d’entretien. M. [Z] n’explicite cependant pas en quoi il a dû acheter ces produits, facturant par ailleurs le ménage effectué par une société.

En ce qui concerne les factures Leroy Merlin pour un montant de 213,80 euros, elles correspondent à l’achat de peinture, colle et accessoires nécessaires à des travaux peinture.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée que tous les murs sont décrits comme étant en bon état à l’exception d’un “impact derrière porte sur peinture” mentionné sous la description des salles de bain et “couloir monte chambre mur écaillé”.

Au départ des locataires, le commissaire de justice a listé notamment ceci :

— cuisine : aux murs peinture en état d’usage, au plafond peinture en état d’usage

— arrière-cuisine : aux murs peinture très sale, tâchée

— toilettes : aux murs peinture sale, un accroc à droite en rentrant

— dégagement : aux murs peinture en état d’usage, quatre trous avec chevilles

— chambre 1 : aux murs peinture tâchée, accrocs à droite et rentrant et au retour

— chambre 2 : aux murs peinture tâchée

— salle de bain : aux murs, faïence et peinture tâchée

— chambre 3 : aux murs, peinture comportant des posters, stickers, accrocs, deux éclats à droite du placard, cloison défoncée derrière la porte

— trémie d’escalier : l’angle vis présente des éclats, peinture en état d’usage, présence d’accrocs, peinture au fait du muret écaillée

— bureau : aux murs peinture comportant des traces et tâches, sept trous avec chevilles molly, cinq trous sans cheville

— chambre : aux murs peinture tâchée et comportant des accrocs, trois trous avec cheville et deux trous sans cheville

— salle d’eau : aux murs peinture comportant traces et tâches, au plafond peinture sale

— toilettes : aux murs peinture tachée, stickers.

Il résulte de ces constatations que la dégradation de l’état des murs n’est pas seulement le fruit d’une vétusté normale causée par l’occupation des lieux comme le soutient M. [T], mais qu’il y a bien des dégradations commises dans plusieurs pièces de la maison par la présence de plusieurs trous, éclats, accrocs, auto-collants et traces.

Il sera ainsi fait droit à la demande de M. [Z] sans application d’un taux de vétusté.

Enfin, M. [Z] indique avoir installé pendant la durée du bail un système d’aération pour un montant de 827,95 euros (facture du 20 mai 2019), ainsi qu’une cabine de douche pour la somme de 649,10 euros (facture du 10 avril 2017. Il prétend que ces équipements ont disparu des lieux : le système d’aération n’est pas présent et la cabine de douche n’est pas celle achetée mais l’ancienne. Il précise que ces équipements ont été commandés à la société MMTSI Concept Thermique qui était alors gérée par son locataire M. [T].

Concernant le système d’aération, M. [T] indique que si ce système n’a pas été posé, il appartenait à M. [Z] de régler la difficulté avec l’entreprise MMTSI Concept Thermique.

S’agissant de la cabine de douche, il affirme qu’elle a été remplacée à l’identique, ce qui explique les constatations de M. [Z] qui croit reconnaître l’ancienne.

En ce qui concerne le système d’aération, il résulte de la facture produite qu’il a été acheté à la société MMTSI Technologie SAS dont le siège social est situé à l’Héridière comme de Saint-Babel, c’est-à-dire à l’adresse du bien loué objet du litige. M. [T] ne contredit par l’affirmation de M. [Z] selon laquelle il était le gérant de cette société. Il ne nie pas non plus que ce système a été acheté pour réguler l’humidité du sous-sol. Ce système est manquant à la reprise des lieux, les défendeurs ne peuvent donc qu’être déclaré responsables de sa disparition et en assumer le remboursement.

En ce qui concerne la cabine de douche, l’état des lieux d’entrée ne comportant aucune description ni marque et la facture de remplacement non plus. Aussi, la preuve n’est pas rapportée que celle restée sur place ne serait pas celle achetée en 2017. La demande sera rejetée.

Au total, les consorts [T] seront solidairement condamnés à payer à M. [Z] la somme de 3.022,75 euros (561+49+240+679+200+252+213,80+827,95).

2/ Sur la demande de M. [Z] au titre de la résistance abusive

M. [Z] sollicite l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 800 euros prétendant que ses anciens locataires n’entendent nullement satisfaire à leurs obligations et soulignant leur mauvaise foi.

Cependant, aucune résistance abusive n’est suffisamment caractérisée en l’espèce et la demande sera rejetée.

3/ Sur la demande reconventionnelle de M. [T]

M. [T] prétend avoir entretenu gratuitement une parcelle de terrain attenante au bien loué. Il en sollicite l’indemnisation. Cependant, M. [T] ne prouve pas ces faits, le procès-verbal de constat du 20 janvier 2021 n’étant d’aucune utilité sur ce point. Sa demande ne pourra qu’être rejetée.

4/ Sur les frais irrépétibles

Succombant à l’instance, les consorts [T] en supporteront les dépens comprenant notamment la prise en charge de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice.

Ils seront également condamnés au paiement d’une somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu publiquement par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [N] [T] et Mme [M] [T] à payer à M. [V] [Z] la somme de 3.022,75 euros au titre des dégradations locatives,

DÉBOUTE M. [V] [Z] de sa demande de dommages et intérêts,

DÉBOUTE M. [N] [T] de sa demande reconventionnelle,

CONDAMNE in solidum M. [N] [T] et Mme [M] [T] à payer à M. [V] [Z] la somme 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [N] [T] et Mme [M] [T] aux dépens, lesquels comprendront notamment la moitié du coût de l’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice le 22 juillet 2022,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection