CG/MLP

Jugement N°

du 21 OCTOBRE 2025

Chambre 6

N° RG 25/00784 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KHCK

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 6]

c/

[T] [O]

la SCP GOUNEL-LIBERT-PUJO

Copie électronique :

— la SCP GOUNEL-LIBERT-PUJO

Copies :

— la SCP GOUNEL-LIBERT-PUJO (ccc)

— M. [T] [O] (ccc)

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

JUGEMENT

rendu le VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Maurane CASOLARI, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

— Le Syndicat DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 6] sise [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CEGADIM

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par la SCP GOUNEL-LIBERT-PUJO, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDEUR

— Monsieur [T] [O]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 23 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [O] est propriétaire des lots n°160, 165 et 259 au sein de la copropriété « [Adresse 6] » située [Adresse 7].

Le syndicat des copropriétaires a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par monsieur [O] aux échéances convenues, en dépit de la mise en demeure qui a été notifiée le 15 mai 2025.

Par acte du 4 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] 2 » située [Adresse 7], prise en la personne de son syndic en exercice la SARL Cegadim a fait assigner selon la procédure accélérée au fond monsieur [T] [O] aux fins suivantes :

— Condamner monsieur [T] [O] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] », pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cegadim, une somme de 18.189,00 € au titre des arriérés de charges et provisions devenues exigibles de charges impayées, ce avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2025, date de réception de la mise en demeure,

— Ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Débouter monsieur [T] [O] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires,

— Condamner monsieur [T] [O] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] », pris en la personne de son syndic en exercice la SARL Cegadim, la somme de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la procédure et frais de la mise en demeure, outre intérêts de droits à compter de cette dernière.

A l’audience du 23 septembre 2025, les débats se sont tenus.

Le syndicat des copropriétaires a repris le contenu de son assignation.

Monsieur [O] n’a pas comparu, ni constitué avocat.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, étant précisé que ledit article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (Cass. Civ. 3ème, 9 mars 2022, n°21-12.988). Le mécanisme institué à l’article 19-2 ne trouve pas à s’appliquer aux appels de fonds postérieurs à la mise en demeure. Le copropriétaire ne peut donc être condamné ni à la déchéance du terme, ni à payer des sommes devenues exigibles après la mise en demeure lorsqu’il démontre avoir procédé au paiement de tous les appels de provision de charges visés dans cette dernière.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte (Avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n°24-70.007).

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la présidente du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et à l’article 14-2-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des charges et provisions appelées au 1er juillet 2025 inclus, pour un montant total de 18.189,00 €.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :

— Un relevé de propriété,

— Une mise en demeure du 15 mai 2025,

— Un décompte de charges actualisé au 1er juillet 2025,

— Des procès-verbaux d’assemblée générale,

— Un contrat de syndic.

En l’espèce, le décompte fourni arrêté au 1er juillet 2025 fait apparaître un solde débiteur de la somme de 15.567,89 € au 15 mai 2025, date de la mise en demeure, et de la somme de 18.325,63 € au 2 juillet 2025.

Un compte propriétaire portant sur la période du 01/10/2023 au 30/09/2024 est annexé au décompte arrêté au 1er juillet 2025.

Ledit compte fait apparaître la mention « à nouveau au 01/10/23 » suivie de la somme de 3.025,10 €, sans préciser la nature et le montant des provisions visées.

Or, ce même compte fait également apparaître deux dettes d’un montant de 54,94 € et 76,38 € au titre de « Frais de procédure » les 11 octobre 2023 et 2 août 2024 respectivement, ainsi qu’une dette de 250,00 € au titre d’un « Article 700 » le 14 décembre 2023 et une mention « annulation honoraires avocat » le même jour.

La mention précitée semble faire référence à l’article 700 du code de procédure civile, disposition dont le juge peut faire application pour condamner une partie aux frais irrépétibles exposés lors d’un procès.

Au regard de cet élément, de l’ancienneté et de l’importance de la dette de monsieur [O], qui avoisine les 20.000,00 €, et de la tardiveté de la saisine de la présente juridiction par le syndicat des copropriétaires, il y a lieu de s’interroger sur l’existence d’une précédente décision rendue à l’encontre de monsieur [O] portant sur le règlement des charges de copropriété.

De la même façon, la circonstance que des dépenses étrangères aux charges de copropriété figurent dans le décompte des charges conduit à s’interroger sur la nature et le montant des dettes visées au titre de la dette visée par la mention « à nouveau au 01/10/23 » et sur leur imputabilité à monsieur [O].

Par conséquent, il convient d’ordonner la réouverture des débats afin d’inviter le demandeur à fournir toutes explications sur ces éléments, notamment sur les références à des frais de procédure et à l’application d’un « article 700 » dans le compte propriétaire de monsieur [T] [O], et, le cas échéant, les décisions précédemment rendues, ainsi que sur la nature et le montant des sommes réclamées au titre « à nouveau au 01/10/23 » dans le relevé de compte arrêté au 1er juillet 2025, en précisant à quelle période correspondant les sommes réclamées dans la présente procédure et en justifiant leur nature et montant eu égard aux décisions déjà rendues le cas échéant.

Toutes les demandes, ainsi que les dépens, seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

ORDONNE LA RÉOUVERTURE DES DEBATS,

INVITE le demandeur à fournir toutes explications sur les éléments soulevés notamment sur les références à des frais de procédure et à l’application d’un « article 700 » dans le compte propriétaire de monsieur [T] [O], et, le cas échéant, les décisions précédemment rendues, ainsi que sur la nature et le montant des sommes réclamées au titre du « à nouveau au 01/10/23 » dans le relevé de compte arrêté au 1er juillet 2025, en précisant à quelle période correspondant les sommes réclamées dans la présente procédure et en justifiant leur nature et montant eu égard aux décisions déjà rendues le cas échéant.

RENVOIE l’affaire à l’audience du mardi 18 novembre 2025 à 10 h 30 en salle A du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand,

DIT que la notification de la présente décision par greffe vaudra convocation à l’audience,

RESERVE toutes les demandes, ainsi que les dépens.

La Greffière, La Présidente,