MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/02923 – N° Portalis DB3J-W-B7J-G4I6

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 18 Février 2026

DEMANDEUR

LE :

Copie simple à :

— M^e Aurélia DE LA ROCCA

— M^e Laurent TRIBOT

Copie exécutoire à :

— M^e Aurélia DE LA ROCCA

Syndic de copropriétaires [Adresse 1] représenté par la SAS [Adresse 2] ayant son siège social [Adresse 3], es-qualité de Syndic

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Aurélia DE LA ROCCA, avocate au barreau de POITIERS

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [E]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Laurent TRIBOT, avocat au barreau de POITIERS

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

GREFFIER : Maryline LANGLADE,

Débats tenus à l’audience du : 14 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice du 1er décembre 2025 remis à étude, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic SAS [Adresse 2], a fait assigner M. [Z] [E] devant le président du tribunal judiciaire de Poitiers statuant selon la procédure accélérée au fond, afin principalement d’obtenir la condamnation de la partie défenderesse à payer des sommes dues au titre des charges de copropriété sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

L’affaire, appelée à l’audience du 17 décembre 2025, a été renvoyée et retenue à l’audience du 14 janvier 2026.

A l’audience, en demande, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, lequel se réfère à son assignation complétée par ses observations orales, demande au juge de notamment :

— Condamner M. [Z] [E] à lui payer la somme de 975,77 euros au titre des charges exigibles suivant décompte arrêté au 18 novembre 2025, outre intérêts légaux à compter du 1er avril 2025 date de mise en demeure ;

— Condamner M. [Z] [E] à lui payer la somme de 8 euros au titre des frais de relance, 60 euros au titre des frais de mise en demeure par le syndic, 85 euros en remboursement de la facture du syndic pour suivi du contentieux ;

— Condamner M. [Z] [E] à lui payer la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner M. [Z] [E] à lui payer la somme de 12 euros en remboursement du coût de la demande de renseignements auprès des services fonciers et 43,14 euros en remboursement du coût de la tentative de médiation obligatoire ;

— Rejeter la demande de M. [Z] [E] en délais de paiement ;

— Condamner M. [Z] [E] à payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [Z] [E] aux dépens, dont le droit de plaidoirie de 13 euros ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de sa position, le demandeur indique qu’il n’y a jamais eu d’accord donné par le syndic à M. [Z] [E] pour des délais de paiement amiables.

En défense, M. [Z] [E], représenté par son conseil, lequel se réfère à ses conclusions, demande au tribunal de notamment :

— Lui accorder des délais de paiement à hauteur de 100 euros le 15 de chaque mois ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, subsidiairement en réduire le montant ;

— Statuer sur les dépens.

Au soutien de sa demande de délais, M. [Z] [E] expose rencontrer des difficultés financières et il relate avoir sollicité des délais amiables auprès du syndic.

Avis a été donné que la décision était mise en délibéré au 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en paiement des sommes et provisions visées à l’article 14-1 et au I de l’article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que les frais de relance ou de poursuite.

L’article 19-2 alinéas 1 à 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

L’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Le I de l’article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : « Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

En l’espèce, il résulte des éléments produits aux débats que M. [Z] [E], en qualité de copropriétaire dans l’immeuble sis [Adresse 7] [Localité 1] [Adresse 8] (lot n°13), demeure redevable en tant que copropriétaire des sommes suivantes:

975,77 euros sur la période arrêtée au 4ème trimestre 2025 (pièce demanderesse n°2, 3 et 4), suivant décompte versé aux débats, sans actualisation à l’audience.

Il n’existe pas de contestation utile sur cette somme, à laquelle M. [Z] [E] acquiesce manifestement.

Par conséquent, M. [Z] [E] recevra condamnation à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2025 mais sur la somme de 881,66 euros conformément à la mise en demeure versée aux débats (pièce demanderesse n°9), et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires du syndicat des copropriétaires en paiement de diverses sommes.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

L’article 1231-6 du code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, sur la demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires ne produit aux débats aucun élément de nature à prouver en quoi le retard de paiement dû à M. [Z] [E] a causé à la résidence un préjudice distinct, qui devrait donner lieu à une indemnisation sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, de sorte qu’à défaut de preuve cette demande doit être rejetée.

Il est justifié de condamner M. [Z] [E] à supporter le coût de la demande de vérification aux services fonciers (pièces demanderesse n°3 et 12) pour 12 euros, diligence nécessaire en vue de la présente instance.

Il est également justifié de faire supporter à M. [Z] [E] les frais de relance et de mise en demeure pour un total de 60 euros (28 + 32 euros, page 6 du contrat de syndic, pièce demanderesse n°1, et pièce demanderesse n°7), ainsi que 85 euros pour la transmission du dossier à l’avocat (page 7 du contrat de syndic, pièce demanderesse n°1, et pièce demanderesse n°8), ces frais étant imputables au seul copropriétaire.

Il n’est en revanche pas justifié de faire supporter à M. [Z] [E] le coût de la tentative de médiation préalable payante, alors qu’il était loisible au syndicat de recourir à une tentative de conciliation, laquelle est gratuite.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement par M. [Z] [E].

L’article 1343-5 alinéa 1er du code civil dispose que : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, il résulte des éléments aux débats que les impayés de la part de M. [Z] [E] quant aux charges de copropriété sont anciens, ce qui se retrouve dans l’existence de mises en demeure dès juin 2023 avec mention d’un solde antérieur à 2022 (pièce demanderesse n°7).

Par ailleurs M. [Z] [E] allègue mais ne prouve pas ses difficultés financières.

Enfin la durée même de la présente procédure aboutit mécaniquement à différer l’exigibilité de la créance.

Pour l’ensemble de ces motifs, il n’est pas justifié de faire droit à la demande de délais.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

Sur les dépens.

En considération du sens de la décision, les dépens sont à la charge de M. [Z] [E], dont le droit de plaidoirie pour 13 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile.

Une condamnation à hauteur de 800 euros est accordée au Syndicat à ce titre.

Sur l’exécution provisoire.

Le jugement en dernier ressort est exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge exerçant sur délégation les fonctions du président du tribunal judiciaire de Poitiers, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire et en dernier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [Z] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] – [Adresse 10], représenté par son syndic SAS SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU, les sommes suivantes :

975,77 euros au titre des provisions échues impayées jusqu’au 4ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2025 sur la somme de 881,66 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;12 euros au titre de la demande de vérification aux services fonciers ;60 euros au titre des frais de relance et de mise en demeure ;85 euros au titre des frais de transmission du dossier à l’avocat ;800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] – [Adresse 10], représenté par son syndic SAS [Adresse 2] ;

REJETTE la demande de M. [Z] [E] en délais de paiement ;

CONDAMNE M. [Z] [E] aux dépens, dont 13 euros pour le droit de plaidoirie ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que le jugement en dernier ressort est exécutoire ;

Le Greffier Le Juge