Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Chambre 6 referes pdt, 21 octobre 2025, n° 25/00592

TJ Clermont-Ferrand 21 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Monsieur [J] était redevable des charges et a ordonné le paiement des sommes dues, en se basant sur les preuves fournies par le syndicat.
Rejeté
Demande d'échelonnement de paiement
La cour a estimé que les justificatifs fournis par Monsieur [J] n'étaient pas suffisants pour prouver sa capacité à respecter l'échéancier proposé, et que cela mettrait en péril le fonctionnement de la copropriété.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, ch. 6 réf. pdt, 21 oct. 2025, n° 25/00592
Numéro(s) :	25/00592
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Silvère Marvie SARL TGS FRANCE AVOCATSSophie PAYEN
Cabinet(s) :	TREINS POULET VIAN ET ASSOCIES
Parties :	- Le Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L' ENSEMBLE IMMOBILIER [ Adresse 3 ] sis [ Adresse 3 ]

Texte intégral

CG / MC

Jugement N°

du 21 OCTOBRE 2025

Chambre 6

N° RG 25/00592 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KEWS

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 3]

[D] [J]

M^e Sophie PAYEN

la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

GROSSES le

— Maître Sophie PAYEN

— la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

Copies électroniques :

— Maître Sophie PAYEN

— la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

JUGEMENT

rendu le VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Maurane CASOLARI, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

— Le Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 3] sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL CEGADIM

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Sophie PAYEN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR

— Monsieur [D] [J]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 23 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [D] [J] est propriétaire des lots n°47 et 71 au sein de l’ensemble immobilier « [Adresse 3] » situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Le syndicat des copropriétaires a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par monsieur [J] aux échéances convenues en dépit de la mise en demeure qui lui a été adressée le 23 mai 2025.

Par acte en date du 15 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 3] » situé [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SARL Cegadim, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond monsieur [D] [J] aux fins suivantes :

— Constater que monsieur [D] [J] n’a pas satisfait à la mise en demeure adressée par syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 3] » situé [Adresse 3] à [Localité 2], représentée par son syndic, la SARL Cegadim, en date du 23 mai 2025 dans le délai de 30 jours fixé par la loi,

— En conséquence, condamner monsieur [D] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 3] » situé [Adresse 3] à [Localité 2], représentée par son syndic, la SARL Cegadim, la somme de 2.455,34 € au titre d’arriéré de charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 mai 2025 pour la somme de 2.428,86 €,

— Condamner monsieur [D] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 3] » situé [Adresse 3] à [Localité 2], représentée par son syndic, la SARL Cegadim, la somme de 1.200,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner monsieur [D] [J] aux dépens.

Appelée à l’audience du 29 juillet 2025, l’affaire a été renvoyée sur demande des parties à l’audience du 23 septembre 2025 à laquelle les débats se sont tenus.

Au dernier état de ses conclusions, monsieur [J] a demandé à la présidente statuant selon la procédure accélérée au fond de :

— Lui accorder un échelonnement du paiement de l’arriéré des charges de copropriété, selon un échéancier compatible avec ses ressources, soit la somme mensuelle de 200,00 € par mois jusqu’à apurement de la dette,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de ses prétentions plus amples ou contraires.

Le syndicat des copropriétaires s’est opposé oralement à cette demande au motif que les délais proposés étaient trop longs pour assurer le fonctionnement de la copropriété, que monsieur [J] présentait de nombreux impayés antérieurs et que les justificatifs produits étaient insuffisants à démontrer sa capacité à respecter un tel échéancier.

Il sollicitait par ailleurs le rehaussement de la dette de monsieur [J] à la somme de 2.875,17 € au titre des charges impayées au jour de l’audience.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions régulièrement déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande en paiement de charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, étant précisé que ledit article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (Cass. Civ. 3ème, 9 mars 2022, n°21-12.988). Le mécanisme institué à l’article 19-2 ne trouve pas à s’appliquer aux appels de fonds postérieurs à la mise en demeure. Le copropriétaire ne peut donc être condamné ni à la déchéance du terme, ni à payer des sommes devenues exigibles après la mise en demeure lorsqu’il démontre avoir procédé au paiement de tous les appels de provision de charges visés dans cette dernière.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte (Avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n°24-70.007).

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la présidente du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et à l’article 14-2-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des charges et cotisations sur fonds de travaux arrêtés au 23 septembre 2025 pour un montant total de 2.875,17 €.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :

— Un règlement de copropriété,

— Des procès-verbaux d’assemblées générales en date des 13 juin 2024 et 17 juin 2025,

— Un décompte de charges arrêté au 25 juin 2025,

— Une mise en demeure du 23 mai 2025,

— Un contrat de syndic.

En l’espèce, le décompte annexé à la mise en demeure du 23 mai 2025, arrêté à la même date, fait apparaître un solde débiteur de 2.428,86 € et le décompte arrêté au 25 juin 2025 fait apparaître un solde débiteur de 2.455,34 € à la même date.

Il convient de rappeler que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Il y a par ailleurs lieu de préciser qu’une demande spécifique doit être formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir le recouvrement desdits frais et que cette demande doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

Le décompte arrêté au 25 juin 2025 fait apparaître la somme de 32,40 € au titre de « Mise en demeure par LRAR » le 07 février 2025 et la somme de 103,20 € au titre d’une « Constitution dossier avocat » le 25 juin 2025.

Dès lors, la somme de 135,60 € (32,40 + 103,20) sera déduite du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété.

En outre, le décompte annexé à la mise en demeure du 23 mai 2025 fait apparaître la mention « à nouveau au 01/01/2024 » suivie de la somme de 1.287,51 € et la mention « solde trvx exercice 2023 » suivie de la somme de 4,21 €.

La mention « à nouveau au 01/01/[N+1] » suivie d’une date puis d’une dette fait présumer que l’ensemble des dettes dues avant ladite date sont comprises dans la somme qui suit.

La mention « solde trvx exercice [N/N+1] » fait quant à elle présumer que la somme visée est le reliquat des dettes impayées au titre dudit exercice.

Il apparaît ainsi que le « solde exercice [N/ N+1] » est d’ores et déjà compris dans la somme visée par les mentions « à nouveau au 01/01/[N+1] » au titre des impayés de l’exercice N/N+1.

Le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune précision permettant à la juridiction de vérifier que la somme sollicitée au titre du « solde trvx exercice [N/N+1] » n’est pas d’ores et déjà comprise dans la dette visée au titre des « à nouveau au 01/01/[N+1] ».

Or, le copropriétaire défaillant ne saurait être condamné à payer deux fois la même dette.

Dans ces conditions, l’exigibilité de ces dettes n’étant pas établie avec certitude, la somme de 4,21 € due au titre du « solde trvx exercice 2023 » selon le décompte arrêté au 23 mai 2025 sera déduite du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété et cotisations sur fonds de travaux.

En vertu des dispositions précitées, outre les charges de copropriété échues, monsieur [J] est redevable des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que sa créance soit actualisée à la somme de 2.875,17 € au jour de l’audience.

Il ne produit cependant aucun décompte actualisé à l’appui de cette demande.

Dans ces conditions, il ne pourra y être fait droit.

En conséquence, monsieur [J] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.315,53 € au titre des charges et appels de fonds impayés au 25 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 mai 2025.

2/ Sur la demande de délais

En application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de 24 mois.

Il appartient alors au débiteur d’effectuer une offre de règlement et d’apporter les éléments de preuve concernant sa situation financière, et notamment ses revenus et ses charges prévisibles, ainsi que tout élément permettant de penser qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé.

En l’espèce, monsieur [J] propose un apurement de sa dette par plusieurs versements mensuels de 200,00 € par mois, en sus des charges courantes.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande au motif que les versements s’étalonneraient sur une trop longue période, ce qui mettra en difficulté le fonctionnement de la copropriété, que monsieur [J] a déjà eu des difficultés de paiement et que les justificatifs qu’il produit sont insuffisants à témoigner de sa capacité à régler l’intégralité de la dette dans le délai qu’il propose.

Monsieur [J] justifie du règlement de la somme de 542,72 € au syndicat des copropriétaires par virement du 09 septembre 2025.

Cependant, les justificatifs qu’il produit ne permettent pas de faire état de ses capacités financières à assumer l’échéancier proposé en sus du paiement des charges de copropriété courantes.

Par conséquent, la demande de délai sera rejetée.

3/ Sur les frais

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [J] sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en dernier ressort, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE monsieur [D] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 3] » situé [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SARL Cegadim, la somme de DEUX MILLE TROIS CENT QUINZE EUROS ET CINQUANTE-TROIS CENTIMES (2.315,53 €) au titre des charges et appels de fonds impayés au 25 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 mai 2025,

REJETTE la demande de délais de paiement de monsieur [D] [J],

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [D] [J] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,