RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 27 Mai 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00336 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QZG4

PRONONCÉE PAR

Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier lors des débats à l’audience du 22 avril 2025 et de Sarah TREBOSC, greffière lors du prononcé

ENTRE :

S.A.S. ALCATEL SUBMARINE NETWORKS

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Guillaume HESSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J014

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.C.I. PEDIF [Localité 11]

dont le siège social est situé [Adresse 6]

représentée par Maître Pierre MOUNIER de l’AARPI ARCHERS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P436

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte délivré le 19 mars 2025, la SAS ALCATEL SUBMARINE NETWORKS a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, la SCI PEDIF [Adresse 12], au visa des articles 145 et 825 du code de procédure civile, des articles 606, 1719 et 1720 du code civil et de l’article R145-35 du code de commerce, pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire et l’autorisation à consigner ses loyers à hauteur de la somme de 1.356.730 euros hors taxes auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations.

Au soutien de sa demande, la SAS ALCATEL SUBMARINE NETWORKS expose que :

— par acte sous seing privé du 4 mai 2021, modifié par avenant n°1 des 31 mai et 2 juin 2023 et par lettre-avenant du 25 juillet 2023, la société VAILOG FRANCE, aux droits de laquelle intervient la SCI PEDIF LES [Adresse 14] lui a donné à bail commercial divers locaux à usage de bureaux, laboratoires et plateformes de recherche et développement, composant un ensemble immobilier sis [Adresse 4], pour une durée de douze ans à compter du 1er novembre 2022, moyennant un loyer annuel d’un montant actuel de 2.518.367,56 euros hors taxes et hors charges,

— compte-tenu de son mauvais état général, l’ensemble immobilier a fait l’objet de divers travaux initiaux de réhabilitation et de réaménagement, préalablement à la prise d’effet du bail, pour un montant total de près de 21.000.000 euros hors taxes, dont 9.000.000 euros hors charges pris en charge par le bailleur initial, la société VAILOG,

— concomitamment et postérieurement à ces travaux initiaux, la SAS ALCATEL SUBMARINE NETWORKS a constaté que des travaux complémentaires étaient nécessaires pour un cout total de 4.121.609 euros hors taxes permettant notamment l’exploitation normale des locaux et la mise en sécurité du site, concernant entres autres le parking silo qui présente des désordres structurels graves empêchant son exploitation,

— par courrier du 28 mai 2024, la SAS ALCATEL SUBMARINE NETWORKS a donc listé ces travaux et proposé à la SCI PEDIF [Adresse 10] ULIS d’échanger quant à la répartition de leur prise en charge financière, laquelle a répondu ne pas souhaiter y participer,

— après plusieurs échanges divergents, et compte-tenu de l’urgence de réaliser certains des travaux complémentaires, notamment pour des raisons de sécurité, la SAS ALCATEL SUBMARINE NETWORKS a sollicité l’autorisation de la SCI PEDIF [Adresse 10] ULIS afin de les réaliser,

— suite à une réunion sur site et divers échanges infructueux, la SCI PEDIF [Localité 11] a donné son accord par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 5 février 2025 sur les travaux complémentaires, tout en contestant la nature de certains lui incombant, et refusant ainsi leurs prises en charge,

— la SAS ALCATEL SUBMARINE NETWORKS s’est vue contrainte de mettre en demeure la SCI PEDIF [Localité 11] de lui verser la somme de 1.356.730 euros hors taxes, en vain.

A l’audience du 22 avril 2025 la SAS ALCATEL SUBMARINE NETWORKS, représentée par avocat, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

La SCI PEDIF [Localité 11], représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions en réponse aux termes desquelles, au visa des articles 9 et 145 du code de procédure civile, elle sollicite de débouter la SAS ALCATEL SUBMARINE NETWORKS de l’ensemble de ses demandes et prétentions.

Au soutien de ses prétentions, elle développe avoir respecté strictement les stipulations du contrat de bail s’agissant de sa participation aux travaux initiaux mais également au titre de son obligation de délivrance et que la SAS ALCATEL SUBMARINE NETWORKS entend lui faire supporter des travaux additionnels 18 mois après la prise de possession des locaux loués.

Elle expose que la demande de désignation d’un expert judiciaire est infondée aux motifs qu’il n’existe aucun désordre affectant les locaux loués dont la nature, l’étendue et l’immuabilité des frais de reprise devraient être déterminées par un expert et qu’il n’existe aucune urgence à faire réaliser des travaux additionnels qui ne sont en réalité qu’une partie des travaux initiaux que la SAS ALCATEL SUBMARINE NETWORKS n’a pas fait réaliser. Elle conclut que cette dernière exploitant les locaux loués depuis le 1er septembre 2023 sans la moindre difficulté ni le moindre empêchement, même temporairement à raison des désordres qu’elle allègue, aucun manquement à son obligation de délivrance ne peut lui être imputé et ainsi fonder une demande de consignation des loyers.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

La SCI PEDIF LES [Adresse 14] s’oppose à la demande d’expertise invoquant l’absence de motif légitime du fait des dispositions du bail commercial et arguant avoir pris toutes les mesures nécessaires afin de remédier aux désordres dès qu’elle en a eu connaissance.

Au contraire, la SAS ALCATEL SUBMARINE NETWORKS considère que rien ne se passe, que les désordres persistent et que le bailleur refuse de financer les travaux complémentaires relevant de sa responsabilité.

Force est de constater qu’au regard des éléments versés aux débats, les travaux nécessaires permettant de mettre fin aux désordres ne sont pas clairement déterminés.

En outre, il n’est pas contesté par les parties qu’elles s’opposent sur leurs obligations et responsabilités dans le cadre du bail commercial, notamment sur la nature des travaux à réaliser et leur prise en charge, mais également sur l’existence d’un possible trouble de jouissance pour le preneur.

Or, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de déterminer tant les obligations que la nature et l’étendue des responsabilités, ces appréciations, qui échappent au juge des référés saisi au titre de l’article 145 du code de procédure civile, constatant seulement s’il existe en germe un litige, relèvent du juge du fond.

Il apparaît important que l’expertise sollicitée puisse être réalisée au contradictoire des parties, pour ces raisons.

De plus, la SAS ALCATEL SUBMARINE NETWORKS justifie, par la production du bail commercial du 4 avril 2021 et de ses avenants, du plan de l’ensemble immobilier, de document de présentation des travaux complémentaires, du procès-verbal de constat du 17 février 2025 et de courriers et courriels, rendant vraisemblable l’existence des désordres invoqués, d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

En effet, il résulte bien du dossier qu’il existe potentiellement un contentieux pour lequel la mesure d’instruction est de nature à permettre de contribuer à trancher un litige en germe sur travaux à réaliser et la répartition de leur prise en charge.

Les mesures réclamées avant tout procès sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne sont pas destinées à éclairer le juge qui les ordonne mais le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite en vue d’un éventuel procès au fond.

Il sera donc fait droit à la demande d’expertise, aux frais avancés de la SAS ALCATEL SUBMARINE NETWORKS, dans les termes du dispositif ci-dessous.

Sur la demande de consignation de loyers

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La SAS ALCATEL SUBMARINE NETWORKS sollicite l’autorisation de pouvoir consigner ses loyers à hauteur de la somme de 1.356.730 euros hors taxes auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir la particulière mauvaise foi du bailleur qui, contestant la nature des travaux alors qu’ils relèvent de l’article 606 du code civil, refuse même de visiter l’ensemble immobilier et d’analyser ses demandes.

Pour s’y opposer, la SCI PEDIF LES ULIS fait valoir l’absence d’exception d’inexécution, contestant tant l’imputabilité des désordres soulevés qu’une quelconque impossibilité de jouissance.

Or, force est de constater que la SAS ALCATEL SUBMARINE NETWORKS ne rapporte la preuve ni d’un dommage imminent, ni d’un trouble manifestement illicite qui pourrait justifier sa demande.

En effet, il n’apparaît pas dans les pièces versées au débat que la SAS ALCATEL SUBMARINE NETWORKS se trouve dans l’impossibilité d’exercer son activité ni que les désordres allégués l’empêchent d’utiliser les lieux loués. Il n’est pas non plus relevé un quelconque danger ou une urgence à réfection.

Par conséquent, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de consignation des loyers.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

ORDONNE une mesure d’expertise et DESIGNE en qualité d’expert :

Monsieur [X] [D]

expert judiciaire près la cour d’appel de Paris

[Adresse 5]

[Localité 8]

tél : [XXXXXXXX01]

port. : 07.76.17.73.23

email : [Courriel 13]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

avec mission de :

— se rendre sur les lieux dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 11],

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et les pièces annexées et affectant l’immeuble litigieux, ainsi que les non conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties,

— en détailler l’origine, les causes, l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions,

— indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

— dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art,

— décrire les travaux de reprise et procéder à un chiffrage desdits travaux,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

— fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance,

— évaluer les troubles de jouissance subis,

DIT qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux ;

FAIT injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d’Evry sis [Adresse 7] à Evry-Courcouronnes, dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent,

— en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

INVITE les parties à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure dans le but de limiter les frais d’expertise ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SAS ALCATEL SUBMARINE NETWORKS entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 7] à [Adresse 9], dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de la présente ordonnance par le greffe aux parties, sans autre avis ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de consignation des loyers ;

LAISSE les dépens à la charge de la SAS ALCATEL SUBMARINE NETWORKS.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 27 mai 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,