Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Chambre 6 referes pdt, 21 octobre 2025, n° 25/00717

TJ Clermont-Ferrand 21 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat a respecté les procédures de mise en demeure et que le montant des charges impayées était dû, rendant la demande du syndicat fondée.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a jugé que, conformément aux règles de procédure, la partie perdante doit supporter les dépens, ce qui est le cas ici.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, ch. 6 réf. pdt, 21 oct. 2025, n° 25/00717
Numéro(s) :	25/00717
Importance :	Inédit
Dispositif :	Désigne un expert ou un autre technicien
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Silvère Marvie SARL TGS FRANCE AVOCATS
Cabinet(s) :	SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES-ROCHE, AVOCATS AU BARREAU DE CLERMONT-FERRANDSCP VIGNANCOUR ASSOCIES
Parties :	Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L' ENSEMBLE IMMOBILIER [ Localité 10 ]

Texte intégral

CG/MLP

Jugement N°

du 21 OCTOBRE 2025

Chambre 6

N° RG 25/00717 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KFWI

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Localité 10]

[W] [K]

la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES-ROCHE

GROSSE le

— la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES- ROCHE

Copie électronique :

— la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES- ROCHE

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

JUGEMENT

rendu le VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Maurane CASOLARI, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

— [Localité 12] DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 11] sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL CEGADIM

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES- ROCHE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

— Madame [W] [K]

[Adresse 2]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 23 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [W] [K] est copropriétaire des lots n°46, 03 et 133 au sein de l’ensemble immobilier « [Adresse 11] » située [Adresse 6].

Le syndicat des copropriétaires a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par madame [K] aux échéances convenues, en dépit de la mise en demeure qui lui a été adressée le 12 juin 2025.

Par acte du 8 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 11] » situé [Adresse 5] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la SARL Cegadim, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond madame [W] [K] aux fins suivantes :

— Constater que madame [W] [K] n’a pas satisfait à la mise en demeure adressée par le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] » représentée par son syndic, la SARL Cegadim, en date du 12 juin 2025 dans le délai de 30 jours fixé par la loi,

— En conséquence, condamner madame [W] [K] au paiement de la somme de 4.878,75 € à titre d’arriéré de charges impayées,

— Condamner madame [W] [K] à payer et porter au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la SARL Cegadim, la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts à compter de la mise en demeure, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 23 septembre 2025, les débats se sont tenus.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 11] » a repris le contenu de son assignation.

Madame [K] n’a pas comparu, ni constitué avocat.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 alinéa 2 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le juge est ainsi tenu de vérifier la régularité de sa saisine.

Selon l’article 473 du code de procédure civile, « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

Aux termes de l’article R.211-3-25 du code de l’organisation judiciaire : « Dans les matières pour lesquelles il a compétence exclusive, et sauf disposition contraire, le tribunal judiciaire statue en dernier ressort lorsque le montant de la demande est inférieur ou égal à la somme de 5 000 euros »

Dès lors que l’enjeu du litige apparaît inférieur à la somme de 5.000,00 € et compte-tenu de la non comparution de madame [K] dont la citation n’a pas été délivrée à personne mais a été déposée à étude, la présente décision sera rendue en dernier ressort et par défaut.

1/ Sur la demande en paiement de charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, étant précisé que ledit article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (Cass. Civ. 3ème, 9 mars 2022, n°21-12.988). Le mécanisme institué à l’article 19-2 ne trouve pas à s’appliquer aux appels de fonds postérieurs à la mise en demeure. Le copropriétaire ne peut donc être condamné ni à la déchéance du terme, ni à payer des sommes devenues exigibles après la mise en demeure lorsqu’il démontre avoir procédé au paiement de tous les appels de provision de charges visés dans cette dernière.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte (Avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n°24-70.007).

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la présidente du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et à l’article 14-2-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des charges et cotisations sur fonds de travaux arrêtés au 30 septembre 2025 pour un montant total de 4.878,75 €.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :

— Un décompte de charges jusqu’au 1er juillet 2025,

— Une mise en demeure du 12 juin 2025, avec décompte de charges et accusé de réception,

— Un contrat de syndic,

— Un procès-verbal d’assemblée générale du 5 juin 2025,

— Une attestation de non recours.

En l’espèce, le décompte annexé à la mise en demeure du 12 juin 2025, arrêté à la même date, fait apparaître un solde débiteur de 4.310,99 € et le décompte arrêté au 1er juillet 2025 fait apparaître un solde débiteur de 4.878,75 € au 30 septembre 2025.

Il convient de rappeler que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Il y a par ailleurs lieu de préciser qu’une demande spécifique doit être formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir le recouvrement desdits frais et que cette demande doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

Le décompte annexé à la mise en demeure du 12 juin 2025, de même que celui arrêté au 1er juillet 2025, font apparaître la somme de 32,40 € au titre de « Mise en demeure par LRAR » le 12 juin 2025.

Dès lors, la somme de 32,40 € sera déduite du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété.

En outre, le décompte arrêté au 1er juillet 2025 fait apparaître la mention « à nouveau au 01/04/2025 » suivie de la somme de 1.904,85 € et la mention « solde exercice 2023/2024 » suivie de la somme de 985,45 €.

Le décompte annexé à la mise en demeure du 12 juin 2025 fait quant à lui apparaître la mention « à nouveau au 01/01/2025 » suivie de la somme de 3.096,31 €.

La mention « à nouveau au 01/01/[N+1] » suivie d’une date puis d’une dette fait présumer que l’ensemble des dettes dues avant ladite date sont comprises dans la somme qui suit.

La mention « solde exercice [N/N+1] » fait quant à elle présumer que la somme visée est le reliquat des dettes impayées au titre dudit exercice.

Il apparaît ainsi que le « solde exercice [N/ N+1] » est d’ores et déjà compris dans la somme visée par les mentions « à nouveau au 01/01/[N+1] » au titre des impayés de l’exercice N/N+1.

Le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune précision permettant à la juridiction de vérifier que la somme sollicitée au titre du « solde exercice [N/N+1] » n’est pas d’ores et déjà comprise dans la dette visée au titre des « à nouveau au 01/01/[N+1] ».

Or, le copropriétaire défaillant ne saurait être condamné à payer deux fois la même dette.

Dans ces conditions, l’exigibilité de ces dettes n’étant pas établie avec certitude, la somme de 985,45 € due au titre du « solde exercice 2023-2024 » selon le décompte arrêté au 1er juillet 2025 sera déduite du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété et cotisations sur fonds de travaux.

En vertu des dispositions précitées, outre les charges de copropriété échues, madame [K] est redevable des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure.

Par conséquent, madame [W] [K] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.860,90 € (4.878,75 – 32,40 – 985,45) au titre des charges et appels de fonds impayés au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 juin 2025 pour la somme de 3.293,14 € et de la présente décision pour le surplus.

2/ Sur les frais

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. LA efs 1742324403Je n’ai pas prononcé de condamnation au titre de l’article 700 du CPC pour encourager les demandeurs à recourir à la procédure d’injonction de payer.

Madame [K], succombant, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en dernier ressort, par jugement rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE madame [W] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la l’ensemble immobilier « [Adresse 11] » située [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SARL Cegadim, la somme de TROIS MILLE HUIT CENT SOIXANTE EUROS ET QUATRE VINGT DIX CENTIMES (3.860,90 €) au titre des charges et appels de fonds impayés au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 juin 2025 pour la somme de TROIS MILLE DEUX CENT QUATRE VINGT TREIZE EUROS ET QUATORZE CENTIMES (3.293,14 €) et de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE madame [W] [K] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,