CG/MLP

Ordonnance N°

du 11 FEVRIER 2025

Chambre 6

N° RG 24/00991 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JZGR

du rôle général

S.C.I. FLC

c/

S.A.S.U. IRISOLARIS

M^e Julie RIGAULT

la SARL TRUNO & ASSOCIES

M^e Aude VAISSIERE

GROSSES le

— la SARL TRUNO & ASSOCIES

— M^e Aude VAISSIERE ([Localité 24])

— M^e Julie RIGAULT

Copies électroniques :

— la SARL TRUNO & ASSOCIES

— M^e Julie RIGAULT

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le ONZE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Laetitia JOLY, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

— La S.C.I. FLC, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 11]

[Localité 12]

représentée par la SARL TRUNO & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

— La S.A.S.U. IRISOLARIS, prise en la personne de son représentant légal

Prise en son établissement

[Adresse 13]

[Localité 12]

représentée par M^e Aude VAISSIERE, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Julie RIGAULT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 28 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FLC est propriétaire d’une parcelle de terrain à bâtir cadastrée section CP n°[Cadastre 3] située [Adresse 13] à [Localité 15] [Adresse 21] [Localité 1] sur laquelle elle a fait édifier plusieurs locaux commerciaux aux fins de location.

Il ressort de l’acte authentique d’achat de cette parcelle, reçu par Maître [F] [P], notaire à [Localité 16] le 03 juin 1999, que celle-ci est grevée d’une servitude de passage dont la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FLC est bénéficiaire.

La parcelle cadastrée section CP n°[Cadastre 4], également bénéficiaire de la servitude, a fait l’objet d’une division parcellaire de la manière suivante :

section CP n°[Cadastre 6] ;section CP n°[Cadastre 7] ;section CP n°[Cadastre 8] ;section CP n°[Cadastre 10] parcelles n° [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] sont occupées par la société IRISOLARIS.

Le fonds servant, supportant la charge de la servitude, cadastré CP n°[Cadastre 5], appartient en pleine propriété à la SCI ADES.

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FLC expose que la société IRISOLARIS ne respecte pas la servitude, en encombrant de manière récurrente le droit de passage en raison d’un stationnement important de véhicules.

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FLC expose également rencontrer des difficultés de livraison dues à l’obstruction de la servitude qui rend l’accès impraticable aux camionnettes.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 mars 2024, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FLC a mis en demeure la société IRISOLARIS d’avoir à respecter la servitude.

En outre, la SOCITE CIVILE IMMOBILIERE FLC a initié une procédure de conciliation, qui s’est révélée infructueuse. Un procès-verbal d’échec a été dressé le 1er juillet par madame [D] [Z], conciliatrice de Justice.

En dépit des démarches entreprises, aucune solution amiable n’a été trouvée entre les parties.

Par acte en date du 22 octobre 2024, la SCI FLC a assigné la SASU ISOLARIS en référé aux fins de voir :

ORDONNER à la société IRISOLARIS d’avoir à respecter la servitude de passage de l’acte notarié du 3 juin 1999 en la maintenant libre de toute occupation et en s’abstenant de toute atteinte à cette dernière, notamment par encombrement ou stationnement de véhicules ;CONDAMNER la société IRISOLARIS à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FLC une somme de 400,00 € par infraction constatée ;CONDAMNER la société IRISOLARIS à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FLC une provision de 1 000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER la société IRISOLARIS à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FLC une indemnité de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 03 décembre 2024 puis elle a été renvoyée à la demande des parties à celles du 07 janvier 2025 puis du 28 janvier 2025, à laquelle les débats se sont tenus.

Par des conclusions en défense, la SASU ISOLARIS sollicite, à titre principal, de voir débouter la SCI FLC. A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation de la SCI FLC à lui payer la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au dernier état de ses écritures, la SCI FLC maintient ses demandes initiales et conclut au rejet de toute demande plus ample ou contraire.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions régulièrement déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur le trouble manifestement illicite

Selon les dispositions de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, la Présidente statuant en référé peut prescrire, même en présence d’une contestation sérieuse, des mesures conservatoires ou de remise en état, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite se définit classiquement comme une perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, cette règle pouvant être d’origine légale ou contractuelle.

L’article 701 du Code civil dispose que : « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser ».

Le stationnement sur l’assiette d’un chemin de servitude d’un véhicule faisant obstacle au passage constitue un trouble manifestement illicite.

La SCI FLC sollicite de voir ordonner à la SASU IRISOLARIS d’avoir à respecter la servitude de passage de l’acte notarié du 03 juin 1999 en la maintenant libre de toute occupation et en s’abstenant de toute atteinte à cette dernière, notamment par encombrement ou stationnement de véhicules, sous peine de condamnation au paiement d’une somme de 400 euros par infraction constatée.

Au soutien de sa demande, elle fait notamment valoir que :

la SASU IRISOLARIS ne respecte pas les modalités d’exercice de la servitude de passage qui n’est pas sérieusement contestable puisqu’inscrite au sein de l’acte authentique du 03 juin 1999, la défenderesse en obstrue le passage par le stationnement de véhicules lui appartenantles modalités d’exercice de la servitude convenues entre les parties sont claires et disposent que celle-ci ne devra jamais être encombrée et aucun véhicule ne devra y stationnerla société IRISOLARIS prétend que l’assiette de la servitude objet des présentes ne serait pas déterminée de manière suffisamment certaine mais qu’il n’en est rien dès lors qu’est annexé audit procès-verbal de constat dressé par Commissaire de Justice, un plan de masse réalisé par la SELARL JEAN-CHARLES RUISSIER–[F] CHARREYRON, Cabinet d’architecture, indiquant la servitude,Les nombreux clichés photographiques outre le procès-verbal de constat dressé par la SELARL CE-[W] le 16 décembre 2024 permettent de mettre en évidence que c’est précisément à l’endroit de la servitude que la société IRISOLARIS se stationne en lieu et place des emplacements lui étant réservé à cet effet devant ses locaux.La SASU IRISOLARIS oppose que :

les documents versés aux débats par la société FLC ne permettent aucunement de caractériser l’existence d’un trouble manifestement illicite,aucun constat n’est versé aux débats ni document établi par un géomètre établissant l’obstruction alléguée,la SCI FLC ne démontre aucunement être empêchée d’accéder à son fonds dès lors que les photographies qu’elle verse elle-même aux débats montrent que l’accès à son fonds, matérialisé, par des plots est libre de tout occupation.En l’espèce, l’acte authentique de vente en date du 08 juin 2019 contient, dans un paragraphe intitulé « Servitude de passage » en pages 5 et 6, une clause qui instaure une servitude de passage au bénéfice de la parcelle [Cadastre 17] appartenant à la SCI FCL et de la parcelle [Cadastre 18], désormais divisée en parcelles CP n°[Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9].

Les parcelles nouvellement cadastrées CP n° [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] sont occupées par la société IRISOLARIS.

Le fonds servant supportant la charge de la servitude est cadastré CP n° [Cadastre 5].

Les modalités d’exercice de ladite servitude sont ainsi définies en page 6 de l’acte authentique :

«  A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant, qui accepte, et de ses propriétaires successifs un droit de passage en tout temps et heure et avec tout véhicule. Ce droit de passage profitera aux propriétaires actuels et successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants droit et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités.

Ce droit de passage s’exercera exclusivement sur la parcelle cadastrée [Cadastre 19], tel que matérialisé sur le plan ci joint et annexé aux présentes.

Ce passage devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner.

Il ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail d’accès, sauf dans ce dernier cas accord entre les parties.

Le propriétaire du fonds dominant entretiendra à ses frais exclusifs le passage de manière qu’il soit normalement carrossable en tout temps par un véhicule particulier.

Le défaut ou le manque d’entretien le rendra responsable de tous dommages intervenus sur les véhicules et les personnes et matières transportées, dans la mesure où ces véhicules sont d’un gabarit approprié pour emprunter un tel passage. L’utilisation de ce passage ne devra cependant pas apporter de nuisances au propriétaire du fonds servant par dégradation de son propre fonds ou par une circulation inappropriée à l’assiette dudit passage ».

La SCI FLC produit un procès-verbal de constat dressé par Maître [U] [W] de la SELARL C-E [W] le 16 décembre 2024 dans lequel il effectue les constations suivantes :

« Véhicules stationnés sur la servitude : photographies numéros 1 à 23

Je peux constater la présence de deux véhicules situés dans l’alignement du bâtiment situé le long de la voie publique.

Je peux constater la présence d’un véhicule portant l’inscription IRISOLARIS, dont l’immatriculation est [Immatriculation 23], de marque Ford type Focus.

Je peux également constater la présence d’un second véhicule de marque LEXUS, immatriculé [Immatriculation 22].

Je peux constater la présence de onze véhicules garés le long du grillage à l’arrière de la propriété ».

Il est annexé audit procès-verbal de constat un plan de masse réalisé par la SELARL JEAN-CHARLES RUISSIER–[F] CHARREYRON, cabinet d’architecture, indiquant l’assiette servitude.

Ce plan permet de révéler que la servitude de passage, délimitée en violet, s’exerce notamment au-devant des emplacements de parking figurant devant chacun des locaux commerciaux.

Pourtant, il ressort des photographies produites par la demanderesse que des véhicules appartenant à la société IRISOLARIS se stationnent sur ces emplacements.

Par ailleurs, la servitude grève également le chemin accessible depuis la route pour arriver sur le parking.

Au vu du plan cadastral et du plan de masse versés au dossier, la largeur de l’assiette de la servitude s’étend jusqu’au mur latéral gauche d’un espace commercial de 1600 m² situé sur la parcelle n°[Cadastre 2].

Or, les photographies versées au dossier montrent la présence de véhicules appartenant à la société IRISOLARIS bien au-delà du mur situé sur le côté dudit bâtiment, ces véhicules étant ainsi stationnés au milieu de la servitude de passage.

L’encombrement du chemin d’accès et la présence de véhicules en stationnement sur la parcelle [Cadastre 20] sont donc établis par les pièces versées au dossier, notamment les photographies et les plans précités.

Ces éléments caractérisent une entrave à l’exercice de la servitude tel qu’il a été instauré dans l’acte authentique de vente en date du 08 juin 2019.

Les obstructions à ce passage constituent un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner à la SASU IRISOLARIS d’avoir à respecter la servitude de passage de l’acte notarié du 03 juin 1999 en la maintenant libre de toute occupation et en s’abstenant de toute atteinte à cette dernière, notamment par encombrement ou stationnement de véhicules, sous astreinte de 400 euros par infraction constatée.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts

Si en application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés peut allouer une provision au créancier dans le cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il n’a en revanche pas compétence pour accorder des dommages-intérêts.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande en paiement à valoir sur la réparation des préjudices de la demanderesse, qui ne peut être liquidée que par le juge du fond.

3/ Sur les frais

La demanderesse a exposé des frais pour faire valoir ses droits, il est donc équitable de condamner la SASU IRISOLARIS à lui payer la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SASU IRISOLARIS sera également condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront,

AU PROVISOIRE,

ORDONNE à la SASU IRISOLARIS de respecter la servitude de passage instaurée dans l’acte authentique de vente du 03 juin 1999, en la maintenant libre de toute occupation et en s’abstenant de toute atteinte à cette dernière, notamment par encombrement ou stationnement de véhicules,

Sous astreinte de QUATRE CENTS EUROS (400 €) par infraction constatée, en cas d’entrave à l’exercice de la servitude de passage telle que définie par l’acte notarié du 3 juin 1999, sur constat de commissaire de Justice dont les frais demeureront à la charge définitive de la SASU IRISOLARIS,

DIT que l’infraction constatée résultera de tout encombrement ou de stationnement de véhicules appartenant à la SASU IRISOLARIS sur la parcelle grevée par la servitude de passage,

DIT n’y avoir lieu à référé sur toute demande plus ample ou contraire,

CONDAMNE la SASU IRISOLARIS à payer à la SCI FLC la somme de CINQ CENTS EUROS (500 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SASU IRISOLARIS aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,