TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Mai 2025

GROSSE :

Le 04 juillet 2025

à Me [F] Anne Sophie

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 juillet 2025

à M^e SERO MORA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02622 – N° Portalis DBW3-W-B7I-43NS

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [I] (décédé) [F]

né le 14 Mai 1942 à [Localité 5], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Anne Sophie GRARDEL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [V] [O] épouse [F]

née le 06 Juin 1944 à [Localité 6], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Anne Sophie GRARDEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [L] [T], demeurant [Adresse 2]

(AJ en cours)

représentée par M^e Dhabougui SERO MORA, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [C] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 14 août 2021, M. et Mme [F] ont donné à bail à Mme [L] [T] et Mme [C] [T] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 3] droite, dans le quatrième [Localité 4], pour un loyer de 780 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Le 24 janvier 2024, des loyers étant demeurés impayés, M. [I] [F] et Mme [V] [O] épouse [F] ont fait signifier à Mme [L] [T] et Mme [C] [T] un commandement de payer la somme en principal de 7.489,30 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, M. [I] [F] et Mme [V] [O] épouse [F] ont fait assigner Mme [L] [T] et Mme [C] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion immédiate et sans délai sous astreinte de 20 euros par jour de retard (…),

— condamnation solidaire au paiement de la provision de 9.545,58 euros, au titre des loyers et charges impayés comptes arrêtés au 20 mars 2024, à parfaire au jour de l’audience,

— condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant du loyer et des charges, avec indexation, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamnation solidaire au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 16 mai 2024.

M. [I] [F] est décédé le 2 mai 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 mai 2025.

Mme [V] [O] veuve [F], représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation et actualise le montant de sa créance à la somme de 17.153,30 euros.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement en l’absence de reprise du versement du loyer, le dernier versement intervenant au mois de juin 2024. Elle indique ne pas avoir reçu de congé émanant de Mme [C] [T]. Elle précise avoir contesté la décision de la Commission de surendettement.

Représentée par son conseil, Mme [L] [T], conformément à ses conclusions :

— à titre principal, sollicite le débouté de la demande d’expulsion, des délais de paiement de trois ans avec suspension des effets de la clause résolutoire,

— à titre infiniment subsidiaire, que l’exécution provisoire soit écartée,

— en tout état de cause, le rejet des demandes accessoires.

Elle précise que Mme [C] [T] a délivré son congé. Elle indique qu’elle recherche un logement, une demande de logement social ayant notamment été renouvelée.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

Citée à domicile, Mme [C] [T] n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [C] [T] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 mars 2024, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 16 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu le 14 août 2021 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire (article 4.3.2.1 page 16) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 janvier 2024, pour la somme en principal de 7.489,30 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 mars 2024.

Mme [L] [T] et Mme [C] [T] étant occupantes sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [L] [T] et Mme [C] [T] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause de solidarité dans son préambule.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour l’usufruitière dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [L] [T] et Mme [C] [T] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 830 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner in solidum Mme [L] [T] et Mme [C] [T] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [L] [T] et Mme [C] [T] restent devoir la somme de 17.153,30 euros, à la date du 15 mai 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de mai 2025 inclus.

Mme [L] [T] et Mme [C] [T] sont donc solidairement condamnées, par provision, au paiement de la somme de 17.153,30 euros.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VIII alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’une contestation de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation est formée, le juge suspend les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

En l’espèce, en l’absence de reprise du versement du loyer, les conditions d’application du délai de trente-six mois prévu par l’article 24 de la loi susvisée ne sont pas réunies.

La demande de délai de paiement sera par conséquent rejetée.

Mme [L] [T] saisit la Commission de surendettement des particulières des Bouches-du-Rhône le 13 mai 2024 et est déclarée recevable à la procédure le 27 juin 2024. Une mesure de rétablissement personnel sans liquidation est prononcée le 5 septembre 2024. Mme [V] [O] veuve [F] signale la contestation de cette décision et la tenue d’une audience le 10 septembre 2025, ce point étant confirmé par Mme [L] [T].

Il convient par conséquent de suspendre les effets de la clause résolutoire dans l’attente de la décision du juge des contentieux de la protection statuant sur la procédure judiciaire de surendettement en cours.

Sur les demandes accessoires

Mme [L] [T] et Mme [C] [T], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Mme [L] [T] et Mme [C] [T] seront solidairement condamnées à payer à Mme [V] [O] veuve [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 août 2021 entre M. [I] [F] et Mme [V] [O] épouse [F] d’une part, et Mme [L] [T] et Mme [C] [T] d’autre part, concernant le logement, au [Adresse 1], rez-de-chaussée droite, dans le quatrième [Localité 4] sont réunies à la date du 25 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [L] [T] et Mme [C] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [L] [T] et Mme [C] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [V] [O] veuve [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [L] [T] et Mme [C] [T] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de huit cent trente euros (830 euros), à compter du 25 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Mme [L] [T] et Mme [C] [T] à verser à la Mme [V] [O] veuve [F], à titre provisionnel, la somme de dix-sept mille cent cinquante-trois euros et trente centimes (17.153,30 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2025 (loyers, charges et indemnités d’occupation), échéance de mai 2025 incluse ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge des contentieux de la protection statuant sur la contestation de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation formée par Mme [V] [O] veuve [F] ;

CONDAMNE solidairement Mme [L] [T] et Mme [C] [T] aux dépens;

CONDAMNE solidairement Mme [L] [T] et Mme [C] [T] à payer à Mme [V] [O] veuve [F] la somme de six cents euros (600 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente