CG/MLP

Jugement N°

du 21 OCTOBRE 2025

Chambre 6

N° RG 25/00764 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KGWN

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 3]

c/

[R] [K]

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

Copie électronique :

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

Copies :

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES (ccc)

— Mme [R] [K] (ccc)

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

JUGEMENT

rendu le VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Maurane CASOLARI, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

— Le Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le CABINET CHARPY à enseigne THERMALE DE GESTION

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

— Madame [R] [K]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 23 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [K] est propriétaire des lots n°0001 et 0023 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Le syndicat des copropriétaires a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par madame [K] aux échéances convenues, en dépit de la mise en demeure qui lui a été adressée le 18 mars 2024.

Par acte du 27 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet Charpy enseigne Thermale Gestion, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond madame [R] [K] aux fins suivantes :

— Condamner madame [R] [K] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic, au titre des charges de copropriété impayées, la somme de 1.682,81 € au titre des charges et frais impayés arrêtés au 23 juin 2025,

— Condamner par provision madame [R] [K] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic, la somme de 3.350,00 € de dommages et intérêts,

— Juger qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires, notamment les frais de mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillante,

— Condamner madame [R] [K] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7], la somme de 1.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la même aux entiers dépens.

A l’audience du 23 septembre 2025, les débats se sont tenus.

Le syndicat des copropriétaires a repris le contenu de son assignation.

Madame [K] n’a pas comparu, ni constitué avocat.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, étant précisé que ledit article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (Cass. Civ. 3ème, 9 mars 2022, n°21-12.988). Le mécanisme institué à l’article 19-2 ne trouve pas à s’appliquer aux appels de fonds postérieurs à la mise en demeure. Le copropriétaire ne peut donc être condamné ni à la déchéance du terme, ni à payer des sommes devenues exigibles après la mise en demeure lorsqu’il démontre avoir procédé au paiement de tous les appels de provision de charges visés dans cette dernière.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte (Avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n°24-70.007).

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la présidente du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et à l’article 14-2-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des charges et cotisations sur fonds de travaux impayés au 23 juin 2025 pour un montant total de 1.682,81 €.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :

— Un relevé de propriété,

— Un contrat de syndic,

— Des procès-verbaux d’assemblée générale,

— Des appels de fonds,

— Une mise en demeure notifiée le 18 mars 2023,

— Un décompte actualisé au 23 juin 2025.

En l’espèce, le décompte fourni arrêté au 23 juin 2025 fait apparaître un solde débiteur de 1.682,81 € au titre des charges de copropriété, fonds de travaux et autres frais.

Il mentionne une dette de 907,79 € au titre d’une « situation précédente » sans faire apparaître le détail de cette dette.

Le relevé de compte arrêté au 1er juillet 2025, portant sur la période du 1er janvier 2024 au 1er juillet 2025, mentionne quant à lui une dette de 521,45 € au titre d’un « solde début d’exercice ».

Il fait également apparaître des frais de mise en demeure d’un montant de 60,00 € et des frais de constitution de dossier huissier d’un montant de 210,00 €, frais qui n’apparaissent pas dans le décompte arrêté au 23 juin 2025.

Or, ces dernières dépenses ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à condition pour le syndicat des copropriétaires de prouver qu’elles étaient nécessaires au recouvrement des charges et frais impayés.

La circonstance que des dépenses étrangères aux charges de copropriété figurent dans le décompte des charges conduit à s’interroger sur la nature et le montant des dettes visées au titre du « solde début d’exercice » et sur leur imputabilité à madame [K].

La mise en demeure notifiée à madame [K] le 18 mars 2024, qui vise une dette de 645,62€, ne permet pas davantage de justifier du montant de cette dette puisqu’elle ne comporte aucune précision relative à la nature et au montant des provisions réclamées.

A cet égard, il sera rappelé que la Cour de cassation a retenu, dans un avis du 12 décembre 2024, que la mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande.

Il n’est donc pas possible en l’état de statuer sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété, avances de travaux et autres frais impayés, formée par le syndicat des copropriétaires, à défaut de pouvoir vérifier la nature et le montant des provisions réclamées.

Par conséquent, il convient d’ordonner la réouverture des débats afin d’inviter le demandeur à fournir toutes explications sur les éléments soulevés, notamment sur la nature et le montant des sommes réclamées au titre du « solde début d’exercice » dans le relevé de compte arrêté au 1er juillet 2025.

Toutes les demandes, ainsi que les dépens, seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

ORDONNE LA RÉOUVERTURE DES DÉBATS,

INVITE le demandeur à fournir toutes explications sur les éléments soulevés, notamment sur la nature et le montant des sommes réclamées au titre du « solde début d’exercice » dans le relevé de compte arrêté au 1er juillet 2025,

RENVOIE l’affaire à l’audience du mardi 18 novembre 2025 à 10 h 30 en salle A du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand,

DIT que la notification de la présente décision par greffe vaudra convocation à l’audience,

RESERVE toutes les demandes, ainsi que les dépens.

La Greffière, La Présidente,