Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p11 aud civile prox 2, 3 mars 2026, n° 23/02644

TJ Marseille 3 mars 2026

Arguments

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Rejeté
Obligation de relogement du bailleur
La cour a jugé que les propositions de relogement étaient régulières et que Madame [Z] [M] avait été informée des offres, mais que celles-ci n'étaient pas adaptées à ses besoins.
Rejeté
Préjudice moral lié à la résiliation du bail
La cour a estimé que le préjudice moral n'était pas justifié, car la résiliation du bail n'a pas été accordée.
Rejeté
Indécence du logement
La cour a jugé que les désordres affectant le logement ne pouvaient être imputés à la SCI CALARIES, car ils concernaient les parties communes de l'immeuble.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a accordé une indemnité à Madame [Z] [M] pour couvrir ses frais de justice, considérant qu'elle a succombé en ses demandes reconventionnelles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p11 aud civ. prox 2, 3 mars 2026, n° 23/02644
Numéro(s) :	23/02644
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	17 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cedric HEULINAnne Cécile NAUDIN
Parties :	SOCIETE CALARIES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 3 MARS 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 9 décembre 2025

GROSSE :

Le 3 mars 2026

à M^e Cédric HEULIN

EXPEDITION :

Le 3 mars 2026

à M^e Anne-Cécile NAUDIN

N° RG 23/02644 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ILK

PARTIES :

DEMANDERESSE

SOCIETE CALARIES, société civile immobilière immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 838 022 069 dont le siège social est sis 84 Rue Saint Savournin – 13001 MARSEILLE prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Anne-Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Z], [I] [M]

née le 01 Juin 1953 à TOULOUSE (31), demeurant 28 rue des Phocéens appartement 26 -13002 MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Provisoire numéro 13055/001/2023/008126 du 11/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

représentée par M^e Cédric HEULIN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 avril 2007, Mme [A] [R] a consenti à Mme [Z] [M] un avenant au bail initialement consenti le 1er avril 2004, portant sur un local à usage d’habitation sis 7/9 eu Cristofol, Le Gyptis,13003 Marseille moyennant le versement d’un loyer de 260 euros, outre 63,27 euros au titre des provisions sur charges. Le 10 juillet 2018, le bien a été acquis par la société civile immobilière (SCI) CALARIES.

Le 18 novembre 2022, le bien a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité pris par la ville de Marseille, modifié par arrêté du 16 février 2023, interdisant l’accès et l’occupation de l’immeuble.

Par exploit de commissaire de justice du 28 mars 2023, la SCI CALARIES a fait assigner Madame [Z] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, afin de :

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation à effet au 27 février 2023, date de la correspondance par lettre recommandée avec accusé de réception de la SCI CALARIES notifiant à Madame [Z] [M] trois propositions de relogement,Déclarer n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,Condamner Madame [Z] [M] à payer la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,Condamner Madame [Z] [M] à payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [Z] [M] au paiement des entiers dépens (article 696 du code de procédure civile) et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la procédure,Condamner Madame [Z] [M] à supporter les frais d’exécution et dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, devra être supporté par le débiteur en sus de l’article 700 du code de procédure civile.

Après cinq renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 juin 2025.

Par jugement avant dire droit du 2 septembre 2025, en application des articles 446-3 et 444 du code de procédure civile les débats ont été rouverts à l’audience du 9 décembre 2025 afin de permettre à la SCI CALARIES de produire le contrat de bail portant sur l’appartement sis 7/9 eu Cristofol, 13003 Marseille.

PRETENTIONS ET MOYEN DES PARTIES

A l’audience du 9 décembre 2025, la SCI CALARIES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et produit l’avenant au bail en date du 9 avril 2007.

Aux termes de ses conclusions en défense, Madame [Z] [M], représentée par son conseil, sollicite de :

Débouter la SCI CALARIES de l’ensemble de ses demandes,A titre reconventionnel :

Condamner la SCI CALARIES au paiement de la somme de 10.000 euros au titre du préjudice matériel et moral,Condamner la SCI CALARIES au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, Maître [L] [H] s’engageant à renoncer à percevoir la part contributive de l’État,Condamner la SCI CALARIES aux entiers dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail et sur la demande subséquente de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral

En application de l’article L 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation « I. – Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que son évacuation est ordonnée en application de l’article L. 511-3 ou de l’article L. 129-3, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.

A défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant ».

Aux termes de l’article L.521-3-2 du code de la construction et de l’habitation :

« I.- Lorsque des prescriptions édictées en application de l’article L. 184-1 sont accompagnées d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter et que le propriétaire ou l’exploitant n’a pas assuré l’hébergement ou le relogement des occupants, le maire ou, le cas échéant, le président de l’établissement public de coopération intercommunale prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger.

Lorsque l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité mentionné à l’article L. 511-11 ou à l’article L. 511-19 comporte une interdiction définitive ou temporaire d’habiter ou que les travaux prescrits rendent temporairement le logement inhabitable, et que le propriétaire ou l’exploitant n’a pas assuré l’hébergement ou le relogement des occupants, l’autorité compétente prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger. […]

VII.- Si l’occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites au titre des I ou III, le juge peut être saisi d’une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d’occupation et à l’autorisation d’expulser l’occupant ».

Il résulte de ces dispositions qu’en cas d’arrêté de mise en sécurité avec évacuation des habitants, l’hébergement des occupants, pendant la durée des travaux nécessaires à la main levée de l’arrêté de péril, est à la charge du propriétaire.

En cas de défaillance du logeur, l’obligation subsidiaire d’hébergement ou de relogement définitif des occupants est à la charge du maire.

L’occupant évincé du logement provisoirement interdit à l’habitation doit bénéficier d’un hébergement correspondant à ses besoins, dans des conditions de décence.

En l’espèce, la ville de Marseille a, sur le fondement des articles L. 511-1 et suivants et L. 521-1 à L.521-4 du code de la construction et de l’habitation, pris le 18 novembre 2022, puis le 16 février 2023, deux arrêtés mettant en demeure les copropriétaires de l’immeuble de prendre toutes mesures propres à assurer la sécurité publique en faisant réaliser les mesures nécessaires d’urgence, à savoir débarrasser l’ensemble des encombrants et assurer durablement la sécurisation de l’immeuble pour éviter tout risque d’intrusion ou de dégradation après évacuation des occupants.

Sur les propositions de relogement, la SCI CALARIES fait valoir qu’elle a rempli son obligation de proposition de relogement par envoi par lettre recommandée du 27 février 2023, revenue avec la mention « pli avisé, non réclamé » de trois propositions auxquelles aucune suite n’a été donnée. Elle produit notamment le-dit courrier adressé à Madame [Z] [M] au 7/9 rue Cristofol, 13003, Marseille, proposant 3 appartements : un de 10 m2 situé 61 avenue des Chartreux, dans le 4ème arrondissement de Marseille, un studio de 18 m2 en rez de chaussée situé place de Lenche/ rue Jean Gallard dans le 2ème arrondissement de Marseille, un studio situé boulevard Perier dans le 8ème arrondissement de Marseille. Elle justifie de l’envoi par l’intermédiaire de son gérant, d’un mail adressé à la ville de Marseille, joignant ces propositions. Elle justifie en outre d’un autre courrier recommandé daté du 10 mars 2025, adressé à Madame [Z] [M] au 7/9 rue Cristofol, 13003, Marseille, signé le 17 mars 2023, au terme duquel elle évoque l’absence de retour de la locataire et évoquant sa difficulté à la reloger compte tenu de la multitude de critères (trop petit, trop haut, trop bas, trop loin, « trop d’arabes »). Elle joint en outre deux attestations attestant des offres de relogement faites par le gérant de la SCI et notamment :

Une attestation en date du 9 octobre 2023 établie par Monsieur [X] [O], conjoint de Monsieur [N], gérant de la SCI CALARIES, attestant de la disponibilité de Monsieur [N] pour aider sa locataire dans ses démarches avant l’évacuation et confirmant un échange téléphonique avec la locataire pour l’informer de l’envoi du courrier de propositions de relogement ; Une attestation en date du 4 octobre 2023, de Monsieur [C] [Q] exposant réaliser un reportage sur l’évacuation de l’immeuble le GYPTIS en sa qualité de journaliste et avoir rencontré Monsieur [N] sur les lieux le 1er mars 2023, indiquant avoir assisté au refus par Madame [Z] [M] des propositions de relogement faites par son bailleur, aux motifs qu’elle ne voulait pas aller visiter un appartement dans ce quartier.

En défense, Madame [Z] [M] fait valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de relogement, en lui adressant ses propositions à une adresse inopérante puisqu’il s’agit de l’adresse de l’immeuble évacué, sans chercher à lui faire parvenir cette offre par d’autres moyen et alors qu’à la réception du courrier du 10 mars 2023, elle signalait l’absence de réception du courrier du 27 février 2023 et soulignait l’absence de réception d’aucune proposition écrite. Elle soutient avoir signalé sa nouvelle adresse par l’intermédiaire de son assistante sociale et produit une pièce n°4 constituée par un signalement Histologe du 28 mars 2023 mentionnant un hébergement en appart city 118/120 rue de Ruffi à Marseille. Elle en déduit que la notification régulière de trois offres de relogement n’est pas démontrée par le bailleur. Elle ajoute que s’agissant du logement situé dans le quartier des Chartreux, elle a demandé à pouvoir le visiter mais s’est aperçue du caractère inadapté de ce logement à son âge (70 ans) s’agissant en réalité d’une chambre de bonne avec toilettes sur le pallier et situé au 5ème étage sans ascenseur.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Madame [Z] [M] peut difficilement invoquer ne pas avoir été informée des trois propositions de relogement qui aurait été adressées à une adresse inopérante alors :

qu’elle a récupéré, 12 jours après l’envoi du premier courrier, un second courrier du bailleur sollicitant une réponse à ses propositions de relogement, étant dès lors en mesure de réclamer le premier courrier adressé par le bailleur, qu’elle a manifestement été informée de ces propositions puisqu’il ressort de ses écritures qu’elle a sollicité de pouvoir visiter le studio situé dans le quartier des Chartreux, dont elle conteste l’adaptation à ses besoins et ses capacités, s’agissant un studio avec toilettes sur le pallier au 5ème étage sans ascenseur, que l’attestation du journaliste produite témoigne qu’au 1er mars 2023, elle était informée de ces offres, refusant la visite de l’une d’entre elle en sa présence.

Il y a lieu de considérer l’offre de relogement formellement régulière.

S’agissant de son adaptation aux besoins et aux capacités de Madame [Z] [M], il convient de rappeler que les exigences du locataire en termes de localisation doivent être raisonnables ou justifiées par des éléments sérieux, compte tenu de la situation particulièrement tendue du marché locatif à Marseille et des facilités de transports qui permettent d’envisager un relogement dans des arrondissements limitrophes.

En l’espèce, le logement évacué est un studio de 22,32 m2 dans le troisième arrondissement de Marseille. Lui ont été proposés trois studios de 10 à 18 m2 carré, dont deux ne disposant pas de toilettes au sein du logement mais de “WC communs au fond du couloir” pour le logement situé quartier des Chartreux et “toilettes à l’étage” pour le logement situé Boulevard Perier, l’appartement, vide, situé place de Lenche précisant la présence d’une salle d’eau sans mentionner la localisation des toilettes.

Il n’est pas justifié de ce que les logement proposés (dont deux était d’une superficie égale à la moitié de celle du logement évacué et avec des WC en extérieur du logement) répondaient strictement aux critères de décence ni qu’ils soient adaptés aux besoins d’une femme née le 1er juin 1953. Il ne peut donc être apprécié si le refus de Madame [Z] [M] était fondé ou non.

En conséquence, il n’est pas démontré que Madame [Z] [M] a refusé de façon injustifiée trois offres de relogement, tel qu’il est prescrit par l’article L.521-3-2 du code de la construction et de l’habitation. La demande de la SCI CALARIES aux fins de résiliation du contrat de bail sera donc rejetée, de même que sa demande subséquente de dommages-intérêts pour préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

Le décret du 30 mars 2002 fixe les caractéristiques d’un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :

— le logement doit permettre d’assurer la santé et la sécurité physique des occupants,

— certains éléments d’équipements et de confort doivent être présents,

— des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.

L’obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du bail constitue une obligation de résultat pour le bailleur, dont il ne peut s’exonérer que par la force majeure.

Il sera rappelé que si l’article 5 du décret n°202-120 du 30 janvier 2002, définissant les caractéristiques du logement décent, dispose que le logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité ne peut être considéré comme un logement décent, la caractérisation d’un état d’insalubrité n’est pas nécessaire à la caractérisation d’une indécence du logement. En effet, les notions d’insalubrité et d’indécence ne sont pas identiques. L’insalubrité est constatée selon une procédure administrative et découle d’un arrêté préfectoral, alors que l’indécence s’intègre dans le cadre de relations contractuelles privées. Ainsi, si tout logement insalubre est indécent, tout logement indécent n’est pas nécessairement insalubre.

Il appartient aux locataires de démontrer la violation par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent. Par ailleurs, l’indécence d’un logement ne signifie pas que celui-ci serait inhabitable.

En l’espèce, il ressort des arrêtés de mise en sécurité du 18 novembre 2022, puis du 16 février 2023 que ceux-ci sont relatifs aux équipements communs de l’immeuble et qu’ils ont été pris sur la base des constats suivants :

Dégradation importante des réseaux de distribution d’eau potable, eau chaude sanitaire et chauffage au sol, provoquant des inondations et des infiltrations d’eau dans les gaines de distribution électriques, Absence d’éclairage dans les circulation horizontales des parties communes aux étages : 1,2,5,6,9, Sécurité incendie : présences d’encombrants dans les parties communes, occasionnant un risque important de fumées toxiques en cas d’incendie, Nouvelle dégradation de l’étanchéité de la toiture, provoquant en cas d’intempéries des infiltrations d’eau importantes dans les étages supérieurs et dans les gaines de distribution électrique, Dégradation très importante du réseau de ventilation des pièces humides, Ascenseurs régulièrement en panne, mettant gravement en cause les conditions d’habitation des occupants.

L’arrêté précise que les parties communes appartiennent au syndicat des copropriétaires, que les colonnes montantes appartiennent à ENEDIS et ordonne que les copropriétaires de l’immeuble prennent toutes mesures propres à assurer la sécurité publique et à faire cesser le danger imminent en faisant réaliser les mesures nécessaires d’urgence, à savoir débarrasser l’ensemble des encombrants et assurer durablement la sécurisation de l’immeuble pour éviter tout risque d’intrusion ou de dégradation après évacuation des occupants.

Il est ainsi démontré par ces derniers éléments que le logement loué est indécent au sens du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 puisqu’il n’assure pas la sécurité des occupants et que le logement était de fait inhabitable puisque ses occupants en ont été évacués.

Si ces désordres ont incontestablement occasionné à Madame [Z] [M] un trouble de jouissance, ils ne sauraient être imputés à la SCI CALARIES à titre personnel s’agissant exclusivement de désordres affectant les parties communes de l’immeuble, seul le syndicat des copropriétaires étant en mesure de prendre les diligences nécessaires pour y mettre fin.

Dès lors, en l’absence de faute personnelle et individuelle imputable au bailleur, la demande reconventionnelle de Madame [Z] [M] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SCI CALARIES, succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement de la somme de 200 euros à Madame [Z] [M] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déboute la SCI CALARIES de l’ensemble de ses demandes ;

Déboute Madame [Z] [M] de ses demandes reconventionnelles ;

Condamne la SCI CALARIES aux dépens ;

Condamne la SCI CALARIES à payer à Madame [Z] [M] la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La greffière La présidente