DU 10 Avril 2026 Minute numéro :

N° RG 25/01239 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O66E

Code NAC : 30B

S.C.I. KVAL

C/

S.A.S. SWAB AUTOS représnetée par son président M. [P] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. KVAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elisabeth BOUYGUES, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 35

DÉFENDEUR

S.A.S. SWAB AUTOS représnetée par son président M. [P] [O], dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du 11 mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 10 Avril 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 26 avril 2019, la société PYRAMIDES a consenti un bail commercial à la société SWAB AUTOS, portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 3] à [Localité 2] pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 02 mai 2019, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 4.500 euros, outre l versement d’un dépôt de garantie de 1.125 euros.

Selon acte notarié reçu le 12 janvier 2024, la société PYRAMIDES a vendu à la S.C.I. KVAL les droits et biens immobiliers sis à [Localité 2] [Adresse 4] sans numéro, en ce compris les locaux objets du bail commercial qui a également été cédé dans les mêmes conditions.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 20 mars 2025, la S.C.I. KVAL a mis en demeure la société SWAB AUTOS de mettre fin immédiatement au stationnement non autorisé sur le site de sept de ses véhicules et de régler dans un délai de 8 jours la somme de 4.317,68 euros correspondant à l’arriéré locatif des années 2024/2025.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 12 septembre 2025, la S.C.I. KVAL a mis en demeure la société SWAB AUTOS d’occuper les locaux conformément aux termes du bail et de payer la somme de 8.648,98 euros sous huitaine.

Le 6 novembre 2025, la S.C.I. KVAL a fait délivrer à la société SWAB AUTOS un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 84 482,49 euros en principal et une sommation d’avoir à produire l’attestation d’assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du DATE3, la S.C.I. KVAL a fait assigner en référé la société SWAB AUTOS devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

RECEVOIR la SCI KVAL en ses demandes, fins et conclusions, Y faisant droit,

JUGER acquise au 7 Décembre 2025 la clause résolutoire du bail commercial consenti à la SAS SWAB AUTOS par l’effet de la sommation – commandement de payer en date du 6 Novembre 2025, En conséquence :

ORDONNER la libération immédiate par la SAS SWAB AUTOS et par tous occupants de son chef des locaux sis à [Adresse 5] et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, AUTORISER la SCI KVAL à faire procéder à l’expulsion de la SAS SWAB AUTOS et de tous occupants de son chef des lieux et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, DIRE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, FIXER à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS SWAB AUTOS jusqu’à la libération effective des lieux au double du loyer, augmentée des charges et de tous accessoires.et l’y CONDAMNER,JUGER que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur,CONDAMNER la SAS SWAB AUTOS au paiement à titre provisionnel de la somme de 84 482,49 € au titre des loyers, charges et accessoires dus pour la période du 4ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025 inclus et de l’indemnité d’occupation des places de parking pour la période du 21 février 2025 au 30 septembre 2025 selon décompte, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2025, CONDAMNER la SAS SWAB AUTOS au paiement à titre provisionnel de la somme de 8 448,24 € au titre de la clause pénale,CONDAMNER la SAS SWAB AUTOS à verser à la SCI KVAL la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER la SAS SWAB AUTOS aux entiers dépens lesquels comprendront le coût de la sommation-commandement c de payer ainsi que le coût de la levée de l’état des inscriptions avec distraction au profit de Maître Elisabeth BOUYGUES en application de l’article 699 du code de procédure civileL’état d’endettement ne mentionne aucun créancier inscrit.

L’affaire a été retenue à l’audience du 11 mars 2026 à laquelle la société SWAB AUTOS, citée par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La S.C.I. KVAL a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu entre les parties le 26 avril 2019 contient une clause résolutoire (page 9) qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme du loyer amiablement ou judiciairement fixé, ou de remboursements de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, de l’indemnité de l’occupation ou de l’exécution de l’une ou l’autre des charges et conditions du présent bail et un mois après un simple commandement de payer ou d’exécuter resté sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user de la présente clause, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 6 novembre 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 6 décembre 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

En revanche, la demande d’expulsion sous astreinte de 200 euros par jour de retard n’étant ni fondée ni motivée, et le demandeur bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion sans délai avec le concours de la force publique, cette demande sera rejetée.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes provisionnelles

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail stipule dans son article CLAUSE RESOLUTOIRE :

« Dès la résiliation, le preneur sera débiteur de plein droit, jusqu’à la reprise de possession des lieux par le bailleur d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer principal en vigueur à la date de résiliation. ».

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la société SWAB AUTOS depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur l’arriéré locatif

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Le décompte visé dans l’assignation mentionne un solde débiteur de 84 482,49 euros, correspondant :

aux loyers, charges, indemnités d’occupation et accessoires pour la période du 4ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025 inclus, soit un total de 10.454,68 euros,aux indemnités d’occupation des places de parking pour la période du 21 Février 2025 au 30 Septembre 2025, soit un montant total de 73.666,67 euros selon la facture du 1er octobre 2025, outre la TVA de 361,14 euros afférente.

Il n’est pas sérieusement contestable que la société preneuse doit s’acquitter des loyers, charges, indemnités d’occupation et accessoires dus en contrepartie de l’occupation des lieux.

S’agissant des places de parking, le bail stipule dans ses conditions particulières :

« Places de stationnement : Non affectées, tolérance d’utilisation de 2 places de stationnement, à défaut, toute occupation de place supplémentaire sera facturée 100 euros TTC la journée ».

La bailleresse produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé les 19 mars et 17 avril 2025 aux termes duquel il apparait que ce dernier s’est rendu au [Adresse 3] à [Localité 2] en présence de Messieurs [I] [A] co-gérant de la S.C.I. KVAL et [U] [X] responsable du site. Le commissaire de justice a constaté la présence de plusieurs véhicules sur le site dont des poids lourds. Selon les déclarations de M. [U] [X], ces véhicules sont utilisés ou stationnés par la société SWAB AUTOS. Il est également fait état par M. [A] d’une application DMSS permettant de consulter les images vidéo enregistrées pour la sécurité du site. Le commissaire de justice constate que lesdits véhicules sont stationnés de façon continue le 21 février 2025 à 11h43 et 17h59, le 25 février 2025 à 8h53 et 13h12, le 02 mars 2025 à 20h59 et le 03 mars 2025 à 9h19.

Aux termes des lettres recommandées de mise en demeure en date du 20 mars 2025 et du 12 septembre 2025, la bailleresse mentionne aussi l’existence d’une vidéosurveillance qui révèle que la société preneuse a pris pour habitude de stationner sept véhicules dont cinq ayant un volume très conséquent ainsi qu’une Mercedes gris-bleu, causant un trouble diurne et nocturne dans la jouissance paisible des lieux. La bailleresse rappelle que le stationnement était une tolérance pour deux places de stationnement et que cette occupation illégale des places serait facturée 100 euros par jour et par véhicule.

Or, les pièces versées aux débats et déclarations de M. [X] auprès du commissaire de justice ne permettent pas d’établir avec l’évidence requise en référé que les véhicules identifiés appartiennent, sont utilisés et/ou stationnés par la société SWAB AUTOS.

Ainsi, l’obligation de la société SWAB AUTOS de payer la somme de 73.666,67 euros correspondant aux indemnités d’occupation des places de parking pour la période du 21 Février 2025 au 30 Septembre 2025, outre la TVA de 361,14 euros mentionnée sur la facture du 1er octobre 2025, se heurte à des contestations sérieuses.

En conséquence, au vu des pièces produites, l’obligation de la société SWAB AUTOS n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 10.454,68 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et accessoires pour la période du 4ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025 inclus.

Dès lors, il conviendra de condamner la société SWAB AUTOS par provision au paiement de la somme de 10.454,68 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2025, date de délivrance du commandement de quitter les lieux.

Sur la clause d’indemnisation forfaitaire

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule : « Toute somme due à titre de loyer, charges ou accessoires et non payée à son échéance exacte entraînera de plein droit une majoration forfaitaire de 10%, et ce, sans préjudice du remboursement au bailleur des frais de correspondance et de recouvrement (et notamment des actes extrajudiciaires), et de procédure, éventuellement supportés par le bailleur pour obtenir le recouvrement des sommes dues sur présentation des justificatifs. (…) »

La somme réclamée au titre de l’indemnisation forfaitaire est prévue au contrat, n’est pas contestée et n’apparait pas manifestement excessive puisqu’elle n’excède pas les 10% habituels en la matière.

Dès lors, la société SWAB AUTOS sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 1.045,46 euros à la S.C.I. KVAL à ce titre, correspondant à 10% de la dette locative retenue.

Sur le dépôt de garantie

Le bail commercial stipule : « Le dépôt de garantie constitué par le preneur entre les mains du bailleur demeurera acquis à ce dernier, sans préjudice de son droit au paiement des loyers échus ou à échoir et plus généralement de toutes sommes dues au titre de l’exécution du bail ».

Or, cette clause contractuelle s’apparente à une clause pénale et apparait manifestement excessive.

De surcroit, il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par le locataire restera acquis à la bailleresse dès lors que ce dépôt de garantie ne peut, en principe, être restitué par la bailleresse qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice susceptible de donner lieu à dommages-intérêts.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SWAB AUTOS, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. KVAL le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la société SWAB AUTOS à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 26 avril 2019 et la résiliation de ce bail à la date du 6 décembre 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 2] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société SWAB AUTOS et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETONS la demande au titre de l’astreinte de la S.C.I. KVAL ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société SWAB AUTOS à payer à la S.C.I. KVAL la somme provisionnelle de 10.454,68 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, pour la période du 4ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer les loyers le 6 novembre 2025 ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société SWAB AUTOS à la S.C.I. KVAL, à compter du 6 décembre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la société SWAB AUTOS au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNONS la société SWAB AUTOS à payer à la S.C.I. KVAL la somme provisionnelle de 1.045,46 euros au titre de la clause d’indentation forfaitaire ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société SWAB AUTOS au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société SWAB AUTOS à payer à la S.C.I. KVAL la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT