CG/MLP

Jugement N°

du 18 MARS 2025

Chambre 6

N° RG 24/01010 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JZIV

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE MARX DORMOY

c/

[S] [Y]

la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS

GROSSES le

— la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS

— M. [S] [Y]

Copie électronique :

— la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT

rendu le DIX HUIT MARS DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée lors des débats de Madame Laetitia JOLY, Greffière et lors du prononcé de Madame Amandine CHAMBON, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

— [Localité 10] DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE MARX DORMOY sise [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le CABINET CHARBONNIER

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDEUR

— Monsieur [S] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 11 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [S] [Y] est propriétaire des lots n° 0004, 0006, 0008 et 0011 au sein de la copropriété « résidence [Adresse 11] » située [Adresse 6].

Par requête enregistrée le 29 mai 2019, la société CLERMONT-PROVINCE a saisi la Présidente du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de désignation d’un administrateur provisoire, précisant que depuis le 1er trimestre 2018, monsieur [S] [Y] ne réglait plus les appels de fonds émis par le syndic.

Selon ordonnance en date du 06 juin 2019, la Présidente du tribunal a désigné la SARL [B] & Associés, représentée par Maître [O] [B], en qualité d’administrateur provisoire.

Selon ordonnances en date des 28 juillet 2020 et 15 juin 2021, la mission de l’administrateur provisoire a été prorogée.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure monsieur [S] [Y] d’avoir à régler la somme totale de 5128,50 euros au titre des charges et appels de fonds impayés.

Cette mise en demeure s’étant avérée infructueuse, le syndicat des copropriétaires de la résidence MARX DORMOY a, par acte en date du 23 décembre 2021, assigné monsieur [Y] selon la procédure accélérée au fond devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand.

Suivant jugement en date du 15 février 2022, la Présidente du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond a notamment condamné monsieur [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

6019,19 euros au titre des charges dues au 15 janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 septembre 2021,336,01 euros au titre des provisions sur charges à échoir pour l’exercice en cours, 400 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile. A la date du 30 juin 2022, monsieur [S] [Y] s’est acquitté de la somme de 4500 euros.

Puis, par ordonnance en date du 21 juin 2022, la mission confiée à la SARL [B] a été prorogée jusqu’au 19 juin 2023.

Monsieur [S] [Y] a sollicité la rétractation de ladite ordonnance.

En parallèle, la SARL CABINET CHARBONNIER a été désigné comme syndic de la copropriété MARX DORMOY par décision d’assemblée générale en date du 16 mars 2023.

Par ordonnance en date du 19 septembre 2023, la Présidente du tribunal a rejeté les demandes de monsieur [S] [Y].

Constatant la persistance d’absence de règlement des charges de copropriété par monsieur [Y] aux échéances convenues, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a adressé de nouvelles mises en demeure à ce dernier.

Dans ce contexte, par acte en date du 20 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [12] située [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice la SARL CABINET CHARBONNIER, a assigné monsieur [S] [Y] selon la procédure accélérée au fond aux fins suivantes :

juger le syndicat des copropriétaires de la résidence MARX DORMOY pris en la personne de son syndic, recevable et bien fondé en ses demandes en application des articles 10-1 alinéa 1 er et 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,condamner Monsieur [S] [Y] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence MARX DORMOY, avec intérêts au taux légal à compter du 10/07/2024, les sommes suivantes :

6 648.82€ selon décompte arrêté au 25 octobre 2024 ; 120€ correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

constater la déchéance du terme des provisions à échoir résultant du budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024 adopté par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 septembre 2023,condamner Monsieur [S] [Y] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence MARX [Adresse 8] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner le même aux entiers dépens de l’instance,juger que l’émolument de recouvrement proportionnel prévu à l’article A.444-32 du Code de commerce, sera à la charge de Monsieur [S] [V]'affaire a été appelée une première fois à l’audience du 26 novembre 2024 et a été mise en délibéré au 07 janvier 2025.

Suite à un courrier de monsieur [S] [Y] dans lequel il explique notamment ne pas habiter à l’adresse indiquée dans l’assignation, la réouverture des débats a été ordonnée.

L’affaire a de nouveau été appelée à l’audience du 14 janvier 2025 puis elle a fait l’objet de renvois successifs à la demande du défendeur, pour se tenir à l’audience du 11 février 2025.

Par message RPVA en date du 11 février 2025, Maître [I] [F], qui assistait initialement monsieur [S] [Y] dans la présente procédure, a indiqué que son client lui avait fait savoir qu’il ne souhaitait plus qu’il le représente et qu’il entendait désormais assurer seul sa défense. Maître [F] précise qu’il avait pourtant conclu dans ce dossier en reprenant 16 points que lui avait envoyés son client et qu’il a toujours tenu ce dernier informé de l’avancement de la procédure, même lorsque monsieur [S] [Y] se trouvait à l’étranger.

Monsieur [S] [Y], comparaissant en personne à l’audience, a sollicité la récusation de la Présidente du tribunal en raison de son précédent refus de rétractation de l’ordonnance prorogeant la mission de Maître [B]. Il a également soutenu oralement qu’il n’avait pas été destinataire des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires et a également réitéré verbalement les demandes contenues dans ses courriers adressés à la juridiction, sollicitant ainsi, à titre reconventionnel :

l’organisation d’une mesure d’expertise comptable,la condamnation du syndicat des copropriétaires à produire :

l’ensemble des sommes qu’il a déjà réglées à Maître [B] le règlement de copropriété, permettant de démontrer qu’il n’a jamais donné son accord à une modification du règlement de copropriété entraînant renonciation de sa part à ses droits sur un jardin inclus dans les parties communes.Dans ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales et a conclu au débouté de monsieur [S] [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales1/ Sur la demande en paiement des charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2020, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du Code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux appelées sur la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2025 pour un montant total de 7327,99 euros selon décompte actualisé arrêté au 1er janvier 2025.

À l’appui de sa demande, il produit :

un procès-verbal d’assemblée générale du 20 juillet 2021 une mise en demeure du 15 septembre 2021 un procès-verbal d’ d’assemblée générale du 16 mars 2023 des rappels et mises en demeure – 1er rappel en date du 04/06/2024

—  2ème rappel en date du 26/06/2024

—  1ère mise en demeure en date du 10/07/2024

—  2ème et dernière mise en demeure en date du 21/08/2024

un relevé de compte arrêté au 25/10/2024 les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires en date du 25/06/2024 et du 14/09/2023 un contrat de syndic un décompte actualisé.En l’espèce, le décompte fourni arrêté au 1er janvier 2025 justifie d’un solde débiteur de 6149,66 euros au 10 juillet 2024, date de la mise en demeure, et de la somme de 7327,99 au 1er janvier 2025.

Il convient de rappeler que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Le décompte précité fait apparaître les sommes suivantes :

60 euros au titre de la mise en demeure du 10 juillet 2024 60 euros au titre de la mise en demeure du 21 août 2024.Dès lors, la somme de 120 euros sera déduite du décompte produit.

En conséquence, monsieur [S] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 029,66 euros au titre des charges et appels de fonds impayés au 10 juillet 2024, date de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de celle-ci.

En outre, il résulte de la combinaison des articles 19-2 et 14-1 précités qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure peut être exigé, sommes pour lesquelles la défenderesse demeure débitrice.

Dès lors, il convient de constater la déchéance du terme des provisions à échoir résultant du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 adopté par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 septembre 2023.

Monsieur [S] [Y] ne peut être condamné au paiement de provisions non encore échues pour l’année 2025, laquelle n’était pas en cours au moment de la mise en demeure. Dès lors, il convient de rejeter les demandes tendant à la condamnation du défendeur pour les sommes réclamées au titre de l’année 2025.

En revanche, monsieur [S] [Y] est redevable du 4ème appel de provisions sur charges et de la 4ème cotisation au fonds de travaux ALUR pour l’année 2024.

En conséquence, monsieur [S] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 559,16 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et des cotisations au fonds de travaux obligatoires devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

2/ Sur la demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

De la même façon, les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes ne peuvent être retenus au titre de l’article 10-1 précité.

Il s’ensuit que la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des frais de recouvrement de sa créance pour un montant de 120,00 euros selon décompte arrêté au 1er janvier 2025 comprenant deux mises en demeure, en date des 10 juillet 2024 et 21 août 2024, chacune d’un montant de 60,00 euros.

En conséquence, monsieur [S] [Y] sera condamné à payer la somme de 120 euros correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

II. Sur les demandes reconventionnelles

1/ Sur la demande de récusation

Le grief tiré du défaut de récusation de la Présidente du tribunal judiciaire et du défaut de rétractation de l’ordonnance de prorogation de mission de Maître [B] a déjà été traité et rejeté par la juridiction de céans dans une ordonnance en date du 19 septembre 2023.

Par ailleurs, et comme le souligne à juste titre le syndicat des copropriétaires, monsieur [S] [Y] avait la possibilité d’interjeter appel de cette ordonnance. Or, il fait le choix de revenir sur ce débat dans la présente instance, qui n’a de surcroit aucun lien avec la problématique évoquée et ce, sans apporter d’éléments nouveaux.

Il s’ensuit que cette demande est mal-fondée et sera déclarée irrecevable.

2/ Sur la demande de communication de pièces

Il s’évince des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que l’ensemble des pièces réclamées par monsieur [S] [Y] ont été versées au dossier.

En outre, il résulte de l’examen de la procédure que l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de monsieur [S] [Y] afin qu’il prépare sa défense, et qu’il puisse prendre connaissance desdites pièces, lesquelles lui ont été communiquées.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

3/ Sur la demande d’expertise comptable

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

En l’espèce, cette demande n’est pas suffisamment explicitée et les fautes reprochées tant à l’administrateur provisoire qu’à la SARL CABINET CHARBONNIER ne sont pas objectivées.

En effet, monsieur [S] [Y] ne produit aucun élément objectif et procède par voie de simples allégations.

Force est de constater que monsieur [Y] échoue à démontrer son intérêt légitime ainsi qu’une quelconque potentielle faute imputable à Maître [B] ou à la SARL CABINET CHARBONNIER.

Par conséquent, sa demande sera rejetée.

III. Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Monsieur [S] [Y] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE monsieur [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [12] située [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice la SARL CABINET CHARBONNIER, la somme de SIX MILLE VINGT-NEUF EUROS ET SOIXANTE-SIX CENTIMES (6.029,66 €) au titre des charges et appels de fonds impayés au 10 juillet 2024, date de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de celle-ci,

CONSTATE la déchéance du terme des provisions à échoir résultant du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 adopté par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 septembre 2023,

CONDAMNE monsieur [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [12] située [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice la SARL CABINET CHARBONNIER, la somme de CINQ CENT CINQUANTE-NEUF EUROS ET SEIZE CENTIMES (559,16 €) au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et des cotisations au fonds de travaux obligatoires devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE monsieur [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [12] située [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice la SARL CABINET CHARBONNIER, la somme de CENT VINGT EUROS (120 €) correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DÉCLARE irrecevable la demande reconventionnelle de récusation,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE monsieur [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [12] située [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice la SARL CABINET CHARBONNIER, la somme de CINQ CENTS EUROS (500 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [S] [Y] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,