TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00033 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KGKA

NAC : 5AZ 2E

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 27 Novembre 2025

Etablissement public OPHIS

C /

Monsieur [J] [K]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 27 Novembre 2025

A :DMMJB,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 27 Novembre 2025

A :DMMJB,

M. [J] [K]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 16 Octobre 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé de l’ordonnance au 27 Novembre 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’ OPHIS, dont le siège social est 32 rue de Blanzat – 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par DMMJB, avocat au barreau de Clermont Ferrand,

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [K], demeurant Impasse des Genets – Log 5, Manson – 63122 SAINT-GENES-CHAMPANELLE

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 10 juillet 2019 avec prise d’effet au 24 juillet 2019, l’OPHIS DU PUY DE DOME a donné à bail à M. [J] [K] et Mme [F] [C] un logement et un garage situés impasse des Genêts, logement n°0005 au 1er étage, à MANSON, SAINT GENES CHAMPANELLE (63122) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 462,35 € outre 10,75 € de provisions sur charge.

Suivant courrier daté du 27 mars 2025, l’OPHIS DU PUY DE DOME a demandé à M. [J] [K] et à Mme [F] [C] de lui communiquer l’attestation d’assurance habitation justifiant la prise en compte de la présence d’un poêle à bois dans le logement et l’attestation de ramonage faite par un professionnel.

Par courrier recommandé daté du 04 juin 2025 avec accusé de réception en date du 17 juin 2025, l’OPHIS DU PUY DE DOME a mis en demeure M. [J] [K] de lui faire part de ses disponibilités pour programmer une intervention avec la société LES RAMONAGES SUEDOIS.

Invoquant l’absence de justificatif du ramonage de son installation, l’OPHIS du PUY-DE-DÔME a fait assigner par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, M. [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND statuant en référé, à l’audience du 16 octobre 2025, aux fins de :

— l’autoriser, à défaut d’accès laissé volontairement par l’occupant, à commettre tel Commissaire de justice compétent de son choix aux fins de procéder à l’ouverture forcée du logement sis au 1er étage, n°0005, impasse des Genêts à MANSON, SAINT GENES CHAMPANELLE (63122) , le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier, aux fins de procéder sans délai à la vérification des conditions d’installation dudit poêle et au ramonage nécessaire aux frais du locataire,

— juger qu’à l’issue de ces opérations, le Commissaire de justice devra s’assurer que le logement est correctement fermé et sécurisé et prendre toutes les dispositions pour permettre l’accès de l’occupant à son logement en cas de changement de serrure,

— juger que le Commissaire de justice dressera un procès-verbal de ses opérations relatant l’heure d’arrivée sur les lieux, les diligences préalables réalisées pour tenter d’obtenir l’ouverture spontanée de la porte ou la mention de l’absence avérée de tout occupant, la ou les personnes qu’il a autorisées à pénétrer dans les lieux pour intervenir sur la ou les fuites et leur identification préalable ; un résumé des opérations réalisées par le ou les professionnels présents ; les dispositions prises pour assurer la fermeture et la sécurisation des lieux ; l’heure de fin de ses opérations,

— condamner M. [J] [K] à la somme de 1.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens de l’instance.

A l’audience, l’OPHIS du PUY-DE-DÔME sollicite le bénéfice de son assignation. Il expose qu’il existait un conduit de fumée dans le logement de M. [J] [K] mais que celui-ci n’a sollicité aucun accord préalable écrit de sa part poury installer un poêle au cours de l’année 2021. Il indique que des locataires se sont plaints de nuisances olfactives. Il précise que le locataire n’a produit aucun justificatif de ramonage pour les années 2022, 2023, 2024 et 2025. Il explique que M. [J] [K] refuse de fournir l’attestation du ramonage qu’il prétend avoir fait réaliser le 22 septembre 2025 par l’entreprise PROFUMA. Il considère que le simple bon d’intervention pour un ramonage de l’entreprise PROFUMA ne suffit pas à rapporter la preuve d’une telle intervention. Il soutient que le refus de M. [J] [K] de laisser pénétrer dans son logement l’OPHIS du PUY-DE-DÔME ou l’entreprise LES RAMONAGES SUEDOIS qu’il entend mandater constitue un trouble manifestement illicite.

Il fait aussi valoir qu’il y a une urgence avérée à statuer sur sa demande en raison de la vétusté de la conduite existante, de l’absence d’autorisation préalable à l’installation du poêle et de sa probable mise en service pendant la période hivernale.

En réplique, il explique que pour faire échec à sa demande, M. [J] [K] se plaint des radiateurs, d’infiltrations d’eau, des huisseries et de la VMC. Il précise que les radiateurs ont été changés, qu’il n’a jamais été informé des prétendues infiltrations d’eau et que, dès qu’il a été informé des problèmes concernant la VMC suivant courrier du locataire du 10 septembre 2025, il a planifié une intervention le 17 septembre 2025. Il ajoute que les pièces ont été commandées et que la société CGMI était prête à réaliser les travaux mais que M. [J] [K] y a fait obstacle.

C’est dans ces conditions qu’il s’estime bien fondé à saisir la juridiction de céans aux fins d’être autorisé à pénétrer dans le logement et à faire intervenir une entreprise pour vérifier les conditions d’installation du poêle et le cas échéant, au ramonage nécessaire aux frais du locataire.

De son côté, M. [J] [K] s’oppose à l’intervention de la société LES RAMONAGES SUEDOIS que le bailleur veut mandater mais accepte que l’entreprise PROFUMA intervienne dans son logement. Il sollicite du juge des contentieux de la protection d’enjoindre l’OPHIS du PUY-DE-DÔME à lui transmettre un courrier écrit pour le remplacement de la VMC.

Il soutient que son logement est indécent. Il expose que le 22 septembre 2025, un ramonage du conduit de fumisterie a été réalisé par l’entreprise PROFUMA qui a constaté que l’installation du poêle à bois raccordé à la fumisterie existante est non conforme en raison notamment de distances inadéquates entre le conduit et le mur, l’absence de plaques homologuée de sécurité au sol, d’une paroi anti-chaleur recouverte d’une tapisserie posée par l’OPHIS du PUY-DE-DÔME et d’autres défauts techniques. Il soutient que ses voisins déclarent ne pas subir de nuisance olfactive du poêle.

S’agissant du remplacement de la VMC , il sollicite un courrier écrit de la part de l’OPHIS du PUY-DE-DÔME. Il précise qu’il a adressé à l’OPHIS du PUY-DE-DÔME une première mise en demeure le 10 septembre 2025, que la société CGMI est intervenue et qu’elle a constaté un raccordement inversé, qu’elle lui a indiqué que l’OPHIS du PUY-DE-DÔME acceptait le devis de remise en service mais qu’il n’a reçu aucune confirmation écrite.

A l’audience, le juge des contentieux de la protection a autorisé l’OPHIS du PUY-DE-DÔME selon note en délibéré sous 8 jours à lui faire connaître son acceptation pour une intervention de la société PROFUMA dans le logement de M. [J] [K].

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [J] [K] s’étant présenté, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire.

Sur la demande principale de l’OPHIS du PUY-DE-DÔME

Selon l’article 834 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans la limite de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation serieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un danger imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation :

'd) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives,

e) de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.'

S’agissant du trouble manifestement illicite, il convient de rappeler que le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. La charge de la preuve de l’illicéité du trouble et de son caractère manifeste incombe à celui qui s’en prévaut.

En l’espèce, l’OPHIS du PUY-DE-DÔME soutient que M. [J] [K] ne produit aucun justificatif de ramonage, de sorte qu’il ne respecte pas ses obligations de locataire, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

L’OPHIS du PUY-DE-DÔME produit le bon d’intervention pour ramonage de l’entreprise PROFUMA en date du 22 septembre 2025 transmis par M. [J] [K].

Il ressort de la lecture de ce document qu’une facture ainsi qu’un certificat seront envoyés par courrier.

Or, force et de constater que M. [J] [K] ne produit ni la facture ni le certificat de ramonage.

Dès lors, M. [J] [K] échoue à rapporter la preuve du ramonage de son poêle à bois par un professionnel.

Ainsi, il y a lieu de constater que M. [J] [K] n’a pas répondu aux sollicitations de son bailleur et ce, alors même que le ramonage du poêle relève de l’obligation d’entretien du locataire.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc caractérisée.

Par ailleurs, il ressort du bon d’intervention susvisé que l’installation est non conforme.

Or, les trois attestations fournies par M. [J] [K] faisant état de l’absence de nuisances olfactives ne permettent pas de s’assurer de la conformité de l’installation.

Dès lors, compte tenu de la période hivernale, l’urgence à procéder à vérification des conditions d’installation dudit poêle est caractérisée.

Suivant note en délibéré sous 8 jours valablement autorisée, l 'OPHIS du PUY-DE-DÔME a indiqué au juge des contentieux de la protection maintenir sa demande d’intervention de l’entreprise LES RAMONAGES SUEDOIS dans le logement de M. [J] [K].

Par ailleurs, il convient de rappeler concernant l’indécence du logement évoqué par M. [J] [K] notamment quant au chauffage, qu’il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection statuant en référé de pallier aux carences de preuve de M. [J] [K].

Or, le caractère indécent du logement est contesté entre les parties.

En outre, l’examen du caractère indécent du logement relève de l’appréciation du juge du fond et le juge des référés, juge de l’évidence, n’est pas compétent pour statuer sur ce point.

En conséquence, il convient d’enjoindre à M. [J] [K] d’autoriser l’accès au logement situé impasse des Genêts, logement n°0005 au 1er étage, à MANSON, SAINT GENES CHAMPANELLE (63122) à l’OPHIS du PUY-DE-DÔME et à défaut d’accès laissé volontairement par M. [J] [K], à autoriser l’OPHIS du PUY-DE-DÔME à commettre tel Commissaire de justice compétent de son choix aux fins de procéder à l’ouverture forcée du logement sis au 1er étage, n°0005, impasse des Genêts à MANSON, SAINT GENES CHAMPANELLE (63122) , le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier, aux fins de procéder sans délai à la vérification des conditions d’installation dudit poêle et au ramonage nécessaire par un professionnel, LES RAMONAGES SUEDOIS, aux frais du locataire dans les conditions précisées au dispositif.

Sur la demande reconventionnelle de M. [J] [K]

M. [J] [K] sollicite un écrit de l’OPHIS du PUY-DE-DÔME quant au remplacement de la VMC.

En l’espèce, M. [J] [K] a mis en demeure l’OPHIS du PUY-DE-DÔME suivant courrier en date du 26 septembre 2025 de lui transmettre un courrier écrit concernant son accord pour le remplacement de la VMC.

L’OPHIS du PUY-DE-DÔME produit un bulletin d’intervention de l’entreprise CGMI pour la visite annuelle de la VMC prévue le 17 septembre 2025 et un courriel de l’entreprise CGMI daté du 18 septembre 2025 mentionnant “nous accusons réception de votre validation de devis et vous informons que nous mettons le matériel en commande”.

De plus, l’OPHIS du PUY-DE-DÔME produit un courriel de l’entreprise CGMI daté du 19 septembre 2025 qui indique “je vous informe que nous avons laissé un message vocal ce jour à votre locataire pour convenir d’un rendez-vous” ; “je viens d’avoir votre locataire en ligne, il ne fixe pas de renez-vous tant qu’il n’a pas d’écris de votre part par rapport à la mise en demeure qu’il a fait à votre adresse”.

Or, M. [J] [K] ne saurait reprocher au bailleur un retard dans la réparation de la VMC, dès lors qu’il ressort des pièces versées aux débats que l’OPHIS du PUY-DE-DÔME a fait établir un devis et que le matériel a été mis en commande.

Il résulte de ces éléments que M. [J] [K] échoue à rapporter la preuve d’un trouble manifestement illicite et d’une urgence requise en matière de référé.

Dès lors, M. [J] [K] sera débouté de sa demande d’un accord écrit de la part de son bailleur pour le remplacement de la VMC.

Sur les autres demandes

M. [J] [K] qui succombe à l’instance devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 150 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par ordonnance de référé contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

ENJOIGNONS à M. [J] [K] d’autoriser l’accès au logement situé impasse des Genêts, logement n°0005 au 1er étage, à MANSON, SAINT GENES CHAMPANELLE (63122) à l’OPHIS du PUY-DE-DÔME et au professionnel présent mandaté par ses soins, LES RAMONAGES SUEDOIS,

AUTORISONS, à défaut d’accès laissé volontairement par M. [J] [K], à commettre tel Commissaire de justice compétent de son choix aux fins de procéder à l’ouverture forcée du logement sis au 1er étage, n°0005, impasse des Genêts à MANSON, SAINT GENES CHAMPANELLE (63122) , le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier, aux fins de procéder sans délai à la vérification des conditions d’installation dudit poêle et au ramonage nécessaire par un professionnel, LES RAMONAGES SUEDOIS, aux frais du locataire,

DISONS qu’à l’issue de ces opérations, le Commissaire de justice devra s’assurer que le logement est correctement fermé et sécurisé et prendre toutes les dispositions pour permettre l’accès de l’occupant à son logement en cas de changement de serrure,

DISONS que le Commissaire de justice dressera un procès-verbal de ses opérations relatant l’heure d’arrivée sur les lieux, les diligences préalables réalisées pour tenter d’obtenir l’ouverture spontanée de la porte ou la mention de l’absence avérée de tout occupant, la ou les personnes qu’il a autorisées à pénétrer dans les lieux pour intervenir sur la ou les fuites et leur identification préalable ; un résumé des opérations réalisées par le ou les professionnels présents ; les dispositions prises pour assurer la fermeture et la sécurisation des lieux ; l’heure de fin de ses opérations,

DEBOUTONS M. [J] [K] de sa demande d’enjoindre l’OPHIS du PUY-DE-DÔME à lui transmettre son accord écrit pour le remplacement de la VMC,

CONDAMNONS M. [J] [K] à payer à l’OPHIS du PUY-DE-DÔME la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi l’ordonnance a été signée par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection