CG/MLP

Jugement N°

du 11 FEVRIER 2025

Chambre 6

N° RG 24/00870 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JXNI

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LE CLOS DES PASCALINES

c/

[R] [G]

[D] [G]

[O] [N]

IGNOLLE-VIGIER-PRADES-ROCHE

GROSSE le

— la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER- PRADES-ROCHE

Copie électronique :

— la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER- PRADES-ROCHE

Copies :

— Mme [R] [G]

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

JUGEMENT

rendu le ONZE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Laetitia JOLY, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

— Le Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LE CLOS DES PASCALINES sis [Adresse 1] – [Localité 5], représenté par son syndic la SARL CEGADIM

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER- PRADES-ROCHE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDEURS

— Madame [R] [G]

[Adresse 9]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée (courrier reçu le 13.01.2025)

— Monsieur [D] [G]

[Adresse 9]

[Adresse 8]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

— Madame [O] [N]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 28 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

~ ~ ~ ~ ~ ~

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE CLOS DES PASCALINES situé [Adresse 1] à [Localité 5] expose que monsieur [D] [G] et madame [O] [N] sont propriétaires des lots n°30, 75 et 129 au sein de ladite copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a constaté leur absence de règlement des charges de copropriété aux échéances convenues, ce malgré la mise en demeure adressée à chacun.

Par actes séparés en date des 24 et 25 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE CLOS DES PASCALINES » sis [Adresse 1], [Localité 5] représenté par son syndic, la SARL CEGADIM, a assigné monsieur [D] [G], madame [R] [G], ès qualités de curatrice de monsieur [D] [G] et madame [O] [N] devant la Présidente du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins suivantes :

constater que monsieur [D] [G] sous curatelle de madame [R] [G], et madame [O] [N] n’ont pas satisfait aux mises en demeure adressées par le syndicat des copropriétaires de la résidence « LE CLOS DES PASCALINES » représenté par son syndic, en date du 02 juillet 2024, dans le délai de 30 jours fixé par la Loi, en conséquence, condamner solidairement monsieur [D] [G] sous curatelle de madame [R] [G], et madame [O] [N] au paiement de la somme de 5330,51 euros à titre d’arriéré de charges impayées, condamner solidairement monsieur [D] [G] sous curatelle de madame [R] [G], et madame [O] [N] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence « LE CLOS DES PASCALINES » représenté par son syndic la CEGADIM, la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts à compter de la mise en demeure ainsi qu’aux dépens. L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2024 puis elle a été renvoyée à celle du 03 décembre 2024 à laquelle les débats se sont tenus.

Par courriel en date du 18 novembre 2024 adressé au greffe du tribunal judiciaire, madame [R] [G] a indiqué que son fils, monsieur [D] [G] ne pouvait se déplacer en raison de son handicap. Elle a indiqué également avoir procédé à deux versements dans cette affaire dont un de 1266 euros le 25 septembre 2024 et un second du même montant le 25 octobre 2024. Elle a précisé que les quittances ont été envoyées à madame [O] [N], ex-femme de son fils, qui ne les a jamais prévenus et fait part de leur volonté de payer le solde dû.

Le demandeur a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales et a précisé oralement qu’aucun règlement n’était intervenu depuis la première audience, raison pour laquelle il ne produisait finalement pas de relevé de charges actualisé.

Monsieur [D] [G], madame [R] [G] et madame [O] [N] n’ont pas comparu.

Par jugement en date du 07 janvier 2025, la réouverture des débats a été ordonnée afin d’inviter le syndicat des copropriétaires à fournir toutes explications sur des moyens d’irrecevabilité relevés d’office.

Dans un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 janvier 2025, reçu au greffe du tribunal judiciaire le 20 janvier 2025, madame [R] [G], mère de monsieur [D] [G] indique avoir envoyé un chèque de 1266 euros le 03 janvier 2025. Elle joint un relevé de compte arrêté au 13 janvier 2025 à son courriel, sur lequel apparaissent les deux règlements qu’elle a préalablement effectués, dont un de 1266 euros le 25 septembre 2024 et un second du même montant le 25 octobre 2024. Au regard de ces éléments, elle considère qu’il reste donc à devoir la somme de 945,33 euros, en précisant qu’elle enverrait un chèque « fin janvier ». En dernier lieu, madame [R] [G] précise ne pas être curatrice de son fils contrairement à ce qui est indiqué dans l’assignation reprise dans le jugement du 7 janvier 2025.

L’affaire a été appelée une nouvelle fois à l’audience du 28 janvier 2025 à laquelle les débats se sont tenus.

Dans un message RPVA en date du 27 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a répondu au moyen d’irrecevabilité relevé d’office par le juge, en produisant de nouvelles pièces. Il a maintenu ses demandes initiales.

Monsieur [D] [G], madame [R] [G] et madame [O] [N] n’ont pas comparu.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la recevabilité

Il résulte de l’article 472 du Code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 12 du Code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

En application de l’article 16 du Code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradictoire.

La réouverture des débats a été ordonnée afin d’inviter le syndicat des copropriétaires à fournir toutes explications sur les moyens tirés de l’irrecevabilité de ses demandes au motif, d’une part, qu’aucun élément ne permettait de vérifier que madame [O] [N] est effectivement propriétaire du bien pour lequel des charges de copropriété sont réclamées, et d’autre part, en raison de l’absence d’élément permettant de vérifier la solidarité aux dettes de charges de copropriété entre les deux défendeurs.

S’agissant de la qualité de propriétaire de madame [O] [N]

Dans son message RPVA en date du 27 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a indiqué que « l’avis de mutation a été réalisé lors de la vente des appartements par le promoteur CAILLEAU aux nouveaux acquéreurs en fin de construction en 2008 enregistré auprès d’un Notaire qui a depuis cessé son activité. Cette étude a été reprise par Maître [V] [Z], Notaire à [Localité 7], laquelle détient l’attestation de propriété au nom de monsieur [D] [G] et madame [O] [N]. Elle refuse néanmoins de me communiquer ladite attestation sans l’accord de monsieur [G], lequel est comme vous le savez sous curatelle ».

Toutefois, le syndicat des copropriétaires produit un relevé de propriété de la Direction Générale des Finances Publiques sur lequel figurent les noms de monsieur [D] [G] et de madame [O] [N] pour les lots n°30, 75 et 129 situés [Adresse 1] à [Localité 5], adresse de la copropriété « LE CLOS DES PASCALINES ».

Dès lors, le syndicat des copropriétaires justifie de la qualité de propriétaire indivise de madame [O] [N] pour lesdits lots.

S’agissant de la solidarité entre propriétaires indivis

Le syndicat des copropriétaires a produit le règlement de la copropriété de la résidence « LE CLOS DES PASCALINES » qui contient une clause de solidarité qui stipule :

« Les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l’égard du syndicat, lequel, en conséquence, pourra exiger leur entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentants du copropriétaire débiteur.

En cas de division ou de démembrement de la propriété d’un lot, les indivisaires comme les nus-propriétaires et usufruitiers seront solidairement tenus de l’entier paiement des charges afférentes à ce lot ».

Dès lors, la preuve de la solidarité entre monsieur [D] [G] et madame [O] [N] est rapportée.

Par conséquent, il convient d’écarter ces moyens d’irrecevabilité.

2/ Sur la demande en paiement des charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2020, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux appelées sur la période du 1er février 2024 au 04 septembre 2024 inclus pour un montant total de 5330,51 euros.

À l’appui de sa demande, il produit notamment :

un décompte de charges arrêté au 04 septembre 2024une mise en demeure du 02 juillet 2024 avec accusé de réceptionun contrat de syndicun procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juin 2023 portant approbation du budget prévisionnel de l’exercice en cours et de l’exercice suivant une attestation de non-recoursun relevé de propriétéle règlement de la copropriété. En l’espèce, le décompte fourni arrêté au 04 septembre 2024 comporte un solde débiteur de 4803,01 euros au 20 juillet 2024 inclus, date de la mise en demeure, et de 5330,51 euros au 04 septembre 2024.

Toutefois, il convient d’observer que madame [R] [G], mère de [D] [G] a produit en cours de délibéré un décompte plus récent, arrêté à la date du 13 janvier 2025, qui prend en compte deux virements, dont elle justifie, et aboutit à un solde débiteur de 2211,33 euros au 19 décembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires ne s’étant pas opposé à la production dudit décompte et n’ayant pas formulé d’observation sur les versements allégués, qui viennent en déduction de la dette globale, il conviendra de prendre en compte ce solde actualisé.

En outre, il convient de rappeler que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Par ailleurs, il y a lieu de préciser qu’une demande doit être formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir le recouvrement desdits frais et que cette demande doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

Le décompte précité fait apparaître :

la somme de 32,40 euros au titre de « Mise en demeure par LRAR » le 02 juillet 2024la somme de 75,72 euros au titre de « frais de procédure » 25 septembre 2024

la somme de 112,80 euros au titre de « frais de procédure » au 25 septembre 2024.Dès lors, la somme de 220,92 euros sera déduite du décompte produit.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les honoraires d’avocat déboursés pour engager une procédure de recouvrement de charges impayées au Tribunal à l’encontre d’un copropriétaire débiteur ne figurent pas dans la liste des frais imputables au seul copropriétaire concerné (article 10-1, al. 2, loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Seuls les frais engagés par le syndicat se rapportant à des prestations amiables de recouvrement (mise en demeure, relance, prise d’hypothèque, honoraires particuliers du syndic…) le sont.

Les frais d’avocats demeurent donc à la charge du syndicat et sont calculés au prorata des quotes-parts de charges générales, dont celles du copropriétaire débiteur.

Ces honoraires peuvent en revanche être en partie récupérés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à condition toutefois que la demande du syndicat soit accueillie par le juge.

Le décompte produit mentionne :

la somme de 103,20 au titre de la « constitution dossier avocat » le 04 septembre 2024la somme de 300 euros au titre de « honoraires d’avocat » au 18 septembre 2024.Dès lors, la somme de 403,20 euros sera déduite du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété mais sera prise en compte dans la condamnation prononcée en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement monsieur [D] [G] et madame [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1587,21 euros au titre des charges et appels de fonds impayés au 19 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 02 juillet 2024.

Compte tenu des versements annoncés par madame [R] [G] pour janvier 2025, qui ne figurent pas sur le décompte du 13 janvier 2025 dont les lignes comptables sont arrêtées au 19 décembre 2024, la condamnation sera prononcée en deniers ou quittances, ce qui signifie que les versements intervenus en janvier 2025 devront être déduits.

3/ Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Monsieur [D] [G] et madame [O] [N] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement monsieur [D] [G] et madame [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE CLOS DES PASCALINES » sis [Adresse 1], [Localité 5] représenté par son syndic, la SARL CEGADIM, en deniers ou quittances sous réserve de versements effectués en janvier 2025, la somme de Mille cinq cent quatre-vingt-sept euros et vingt et un centimes (1.587,21 €) au titre des charges et appels de fonds impayés au 19 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 02 juillet 2024,

CONDAMNE solidairement monsieur [D] [G] et madame [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE CLOS DES PASCALINES » sis [Adresse 1], [Localité 5] représenté par son syndic, la SARL CEGADIM, la somme de TROIS CENTS EUROS (300 €), en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement monsieur [D] [G] et madame [O] [N] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,