VTD/CT

Jugement N°

du 06 JANVIER 2026

AFFAIRE N° :

N° RG 24/00914 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JOJT / Ch1c1

DU RÔLE GÉNÉRAL

S.A.R.L. [11], Me [P]

Contre :

[U] [Z]

Grosse : le

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

M^e Evelyne [Localité 12]

Copies électroniques :

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

M^e Evelyne RIBES

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE SIX JANVIER DEUX MIL VINGT SIX,

dans le litige opposant :

S.A.R.L. [11], Me [P], ès-qualités de liquidateur de madame [A] [J], [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Philippe LE GALL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Et par M^e Evelyne RIBES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat postulant

DEMANDERESSE

ET :

Maître [U] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DÉFENDEUR

LE TRIBUNAL,

composé de :

Madame Laurence BÉDOS, Première Vice-Présidente,

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,

M. Alexis LECOCQ, Vice-Président,

assistés lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 03 Novembre 2025 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 16 juillet 2015 reçu par Me [F], notaire à [Localité 10], Mme [A] [J] a fait l’acquisition d’un bien immobilier situé à [Localité 8] (Eure et Loir).

L’ acquisition a été financée au moyen d’un prêt consenti par la SA [6] à hauteur de 80 000 euros remboursable en 180 mensualités.

A titre de garantie, la [6] a notamment inscrit un privilège de prêteur de deniers en premier rang.

Puis, par acte notarié en date du 12 juillet 2017 reçu par Me [F], Mme [J] a fait donation à ses deux fils, M. [M] [H] et M. [X] [H], de la moitié chacun de la nue-propriété de ce bien.

Par jugement du 2 novembre 2017, le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de Mme [J] exerçant une activité d’esthétique à Clermont-Ferrand.

Par jugement du 9 février 2023, une liquidation judiciaire a été prononcée.

Par acte du 30 mai 2023, Mme [A] [J] a fait assigner Me [F] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de voir engager sa responsabilité pour manquement à son devoir de conseil et obtenir l’indemnisation de son préjudice.

La défenderesse a alors soulevé l’irrecevabilité des demandes de Mme [J] dès lors que seul le liquidateur avait qualité pour ce faire.

Aussi, par acte du 23 février 2024, la SARL [11] représentée par Me [B] [P], ès qualités de liquidateur de Mme [A] [J], a de nouveau fait assigner Me [F] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins d’indemnisation, en invoquant un manquement au devoir de conseil du notaire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2025.

— --

Dans ses conclusions notifiées le 13 février 2025, la SARL [11] ès qualités de liquidateur de Mme [A] [J] demande au tribunal, au visa de l’ article 1240 du code civil de :

— débouter Me [U] [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— juger que Me [U] [F] en sa qualité de notaire, a manqué à son obligation de conseil ;

— condamner Me [U] [F] au paiement de la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice causé ;

— condamner Me [U] [F] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle soutient que selon une jurisprudence récente de la Cour de Cassation, toute faute de négligence ou d’imprudence, même très légère, est susceptible de mettre en oeuvre la responsabilité notariale. Elle reproche à Me [F], en sa qualité de notaire, d’avoir manqué à son obligation de conseil en régularisant une donation d’un bien grevé d’une hypothèque sans solliciter l’autorisation préalable de la [6]. Elle se prévaut du point n°6 du prêt qui stipule que “l’emprunteur s’engage vis–à-vis du prêteur à l’informer de tous les faits susceptibles d’affecter l’importance ou la valeur de son patrimoine (…), il ne pourra, sans accord préalable et écrit de la Banque : disposer de tout ou partie de son actif immobilier (…).” Elle énonce que la conséquence du non respect de ces obligations est que le prêt devient immédiatement exigible.

Elle expose que dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire, elle est contrainte de présenter une offre de reprise par un de ses fils des sommes dues à la banque sous peine de tout perdre. Elle soutient qu’elle risque de perdre le bénéfice d’une donation effectuée au profit de ses enfants du seul bien qu’elle possédait. Selon elle, si le notaire avait respecté son obligation de conseil, elle n’aurait pas manqué soit d’informer la banque de cette situation, soit de ne pas engager des frais dans un acte de donation inutile. Elle précise qu’elle a fait estimer ledit bien par une agence qui fixe le prix entre 65 000 et 75 000 euros. Aussi, elle estime que la condamnation de Me [F] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 25 000 euros est fondée.

Par dernières conclusions notifiées le 30 juin 2025, Me [U] [Z] demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— débouter la SARL [11] ès qualités de liquidateur de Mme [A] [J] de l’ensemble de ses demandes ;

— la condamner au règlement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En premier lieu, elle fait valoir qu’elle n’avait nullement l’obligation de solliciter l’accord de la banque qui ne s’envisage que dans l’hypothèse où la charge du prêt aurait été transférée aux donataires ; que ce n’est pas le cas puisque la donation a été effectuée avec réserve d’emprunt. Au surplus, elle observe que la sanction attachée à la méconnaissance de la clause se limitait à la possibilité pour la banque de solliciter l’exigibilité du prêt et que tel n’a pas été le cas. Par ailleurs, elle constate que l’action paulienne n’a pas été exercée par la banque : elle ne serait d’ailleurs pas recevable car atteinte par la prescription puisque l’acte de donation a été publié en 2017. Elle en conclut que la faute qui lui est imputée à tort apparaît purement hypothétique. Elle observe qu’il est également évoqué la possibilité pour la banque de procéder à la saisie immobilière de l’immeuble et souligne que cette voie d’exécution est liée à l’inscription prise par le prêteur et conditionnée par la défaillance de l’emprunteur dans son obligation de remboursement. Elle indique que l’acte de donation est étranger à cette faculté dont dispose la banque et constate au surplus qu’aucune action d’aucune sorte n’a été initiée par la banque.

En second lieu, elle estime que la preuve du préjudice n’est pas établie. Elle considère que le risque de perdre le bien est uniquement lié au défaut de règlement de l’emprunt par les soins de Mme [J] qui est donc à l’origine de son prétendu préjudice. Elle observe en outre qu’aucune indication n’est fournie quant à la procédure de liquidation.

Enfin, elle ajoute qu’il n’existe aucun lien causal entre la faute reprochée et le prétendu préjudice subi.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

— Sur la responsabilité du notaire

En vertu de l’article 1240 du code civil, le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui. Le devoir de conseil, devoir général d’information, oblige les notaires, d’une part, à assurer la validité des actes qu’ils reçoivent et, d’autre part, à veiller sur leur efficacité.

Devant assurer l’efficacité des actes qu’il reçoit, le notaire doit par conséquent découvrir la volonté des parties contractantes afin que leur convention produise les effets recherchés. Un acte efficace est un acte qui correspond exactement à la volonté des contractants.

Le notaire doit construire des actes qui réalisent exactement les buts poursuivis par ses clients et dont les conséquences sont pleinement conformes à celles qu’ils se proposent d’atteindre.

Cette exigence d’efficacité et de sécurité impose au notaire :

• de rechercher la volonté des parties ;

• de prendre toutes les initiatives nécessaires ;

• de se renseigner avec précision afin de déceler les obstacles juridiques qui pourraient s’opposer à l’efficacité de l’acte qu’il instrumente.

En l’espèce, par acte authentique reçu par Me [U] [F], notaire à [Localité 10] le 31 juillet 2025, Mme [A] [J] a acquis un ensemble immobilier situé à [Localité 8] (Eure-et-Loir) composé de trois bâtiments constitués principalement de locaux d’habitation, professionnels et commerciaux au prix de 80 000 euros.

Par acte reçu par Me [U] [F], notaire à [Localité 10] le 12 juillet 2017, Mme [A] [J] a fait donation à chacun de ses deux fils de la moitié en nue-propriété du bien immobilier acquis le 31 juillet 2015, Mme [J] s’étant réservé l’usufruit.

Par jugement du 2 novembre 2017, le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de Mme [J].

Par jugement en date du 9 mai 2019, le même tribunal a arrêté un plan de redressement par continuation.

Par jugement du 9 février 2023, le tribunal a prononcé la résolution du plan de redressement a ouvert une procédure de liquidation judiciaire.

Mme [J] reproche à Me [Z], notaire, un manquement au devoir de conseil faisant valoir que le notaire a régularisé une donation d’un bien grevé d’une hypothèque sans solliciter l’autorisation préalable de la [6] pour éviter tout risque de recours ou d’action paulienne de cette dernière. Elle soutient que si elle n’honore pas le remboursement des échéances à la banque, celle-ci en sa qualité de créancier inscrit pourra saisir l’entier immeuble à l’encontre du débiteur demeuré usufruitier et à l’encontre des donataires en tant que tiers détenteurs n’ayant pas purgé ; que l’action paulienne aboutira à rendre inopposable l’acte d’aliénation rédigé par Me [Z].

Il convient de constater que l’acte authentique du 31 juillet 2015 n’est pas versé aux débats.

L’acte de donation du 12 juillet 2017 mentionne en page 10 que “Ces droits et biens immobiliers appartiennent à Madame [A] [J], pour l’avoir acquis pour son compte personnel (…) aux termes d’un acte reçu par Maître [U] [F], Notaire à [Localité 9] le 31 juillet 2015, moyennant le prix principal de QUATRE VINGT MILLE EUROS (80000,00 EUR), payé comptant et quittancé en l’acte.”

Me [Z] ne conteste pas néanmoins que l’acquisition du bien en 2015 a été financée par un prêt consenti par la [6] à hauteur de 80 000 euros, rappelant même dans ses conclusions qu’à titre de garantie, la [6] a obtenu la caution solidaire de M. [S] [K] à hauteur de 104 000 euros et a inscrit un privilège de prêteur de deniers en premier rang.

L’acte de prêt immobilier est versé aux débats.

Mme [J] a en effet souscrit un prêt immobilier auprès de la SA [6] pour un montant de 80 000 euros, amortissable sur une durée de 180 mois.

L’article 6 des conditions générales du prêt énonce que “l’emprunteur s’engage vis-à-vis du prêteur à l’informer de tous les faits susceptibles d’affecter l’importance ou la valeur de son patrimoine ou d’augmenter sensiblement le volume de ses engagements (…)”.

L’article 7 ajoute que l’emprunteur “ne pourra, sans accord préalable et écrit du Prêteur, disposer de tout ou partie de son actif immobilier ou l’apporter à une société ou prêter ses immeubles ; conférer une hypothèque ou un privilège sur le bien financé.”

Il convient donc de déterminer si le créancier inscrit, la [6], dont il est acquis aux débats qu’il avait inscrit un privilège de prêteur de deniers en premier rang, devait être informée de la donation de la nue-propriété de l’ensemble immobilier effectuée par la débitrice, Mme [J], au bénéfice de ses enfants, et donner son autorisation à cette fin, et si le notaire qui a dressé l’acte authentique de donation, a manqué à son obligation de conseil envers Mme [J].

En principe, les droits du créancier hypothécaire ne sont pas affectés par l’acte de donation de l’immeuble grevé en raison du droit de suite qui lui permet de saisir l’entier immeuble.

Toutefois, en cédant la nue-propriété d’un bien grevé par une hypothèque, le débiteur savait qu’il diminuait la valeur de la garantie qu’il avait consentie à son créancier et qu’il résultait du démembrement opéré par l’acte litigieux une perte de valeur du bien causant un préjudice au créancier, des complications procédurales et des frais à eux seuls constitutifs d’un préjudice. En l’absence de sollicitation de l’accord de ce créancier, la donation doit lui être déclarée inopposable sur le fondement de la fraude paulienne (Cass. Com. 1er décembre 2009, pourvoi n°06.21-052).

Ainsi, la régularisation de la donation d’un bien grevé d’une inscription de privilège de prêteur de deniers suppose par prudence, l’autorisation préalable de la banque pour éviter tout risque d’action paulienne de la part du créancier.

Me [Z] aurait donc dû conseiller à Mme [J], pour garantir l’efficacité de son acte, de solliciter l’autorisation de la SA [6] à l’acte de donation. Un manquement est par conséquent caractérisé.

Néanmoins, l’action paulienne, qui vise à rendre inopposable à un créancier l’acte fait par l’un de ses débiteurs en fraude de ses droits, est une action de nature personnelle soumise à la prescription de droit commun de l’article 2224 du code civil, courant à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Ce n’est que lorsque la fraude du débiteur a empêché le créancier d’exercer son action que le point de départ en est reporté au jour où il a effectivement connu l’existence de l’acte fait en fraude de ses droits. Toutefois, si l’acte de donation-partage a été régulièrement porté à la connaissance des tiers du fait de sa publication au service de la publicité foncière, la banque est réputée avoir connaissance de son existence dès cette date. L’action qu’elle engage plus de cinq ans après est prescrite (Cass. Civ. 3ème, 8 décembre 2021, pourvoi n°20-18.432).

Aussi, sauf à ce que Mme [J] s’accuse elle-même d’avoir commis une fraude à l’égard de la [6] empêchant cette dernière d’exercer l’action paulienne, l’éventuelle action paulienne de la SA [6] à l’encontre de Mme [J] est d’évidence prescrite en présence d’un acte de donation en date du 12 juillet 2017 publié au service de la publicité foncière en 2017. Il n’est en effet nullement justifié au jour de l’audience, à savoir le 3 novembre 2025, de l’exercice d’une telle action.

Par ailleurs, l’autre risque encouru en cas de non information de la banque était le prononcé de la déchéance du terme du prêt en application des article 6, 7 et 8 des conditions générales (“Le prêt, en principal, intérêts, frais et accessoires, deviendra immédiatement et de plein droit exigible par anticipation (…) à défaut d’exécution d’un seul des engagements pris par l’emprunteur”).

Or, l’article L.643-1 du code de commerce prévoit que le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire rend exigibles les créances non échues.

Ainsi, le prêt immobilier consenti par la SA [6] est devenu exigible du fait de l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de Mme [J] (jugement du 9 février 2023). Il n’est pas justifié que la déchéance du terme aurait été prononcée avant la liquidation judiciaire.

Le tribunal constate au surplus que Mme [J] ne fournit aucune information quant à la procédure de liquidation judiciaire, et notamment quant à la créance de la [6] et le sort réservé à l’immeuble objet de la donation.

Il apparaît donc que si une faute a pu être caractérisée à l’encontre de Me [Z], consistant en un manquement à l’obligation de conseil, Mme [J] ne démontre pas en revanche l’existence d’un préjudice en lien avec ladite faute.

Si la SA [6] exerce dans le futur des poursuites aux fins de saisie du bien immobilier, celles-ci ne s’expliqueront que par le non règlement de l’emprunt et non par son absence d’information et/ou d’autorisation.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts qui a été présentée par la SARL [11] ès qualités de liquidateur de Mme [J], sera rejetée.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant à l’instance, la SARL [11] ès qualités de liquidateur de Mme [J] sera condamnée aux dépens.

Toutefois, pour des raisons tirées de l’équité, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Rejette la demande indemnitaire présentée par de la SARL [11], ès qualités de liquidateur de Mme [A] [J], à l’encontre de Me [U] [Z] pour manquement à l’obligation de conseil ;

Condamne la SARL [11], ès qualités de liquidateur de Mme [A] [J], aux dépens;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président