TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 22 OCTOBRE 2024

N° RG 23/02984 – N° Portalis DB3R-W-B7H-ZATE

N° :

S.C. M. S.

c/

S.A.R.L. ASHVINI

DEMANDERESSE

S.C. M. S.

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Julie DUCOURT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 17

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ASHVINI

[Adresse 2]

[Localité 4]

ayant pour avocat constitué M^e Edwige larissa OTCHE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC76

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 17 septembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 mai 2021, la société civile M. S a donné à bail à la société SARL ASHVINI un local commercial dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2].

Par acte du 15 juin 2023, la société civile M. S a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 66.780,55 euros au titre de l’arriéré locatif.

Arguant que la société SARL ASHVINI n’aurait pas régularisé les causes dudit commandement dans le délai imparti, la société civile M. S a, par acte du 26 novembre 2023, assigné la société SARL ASHVINI devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé [Adresse 2], avec effet au 16 juillet 2023,Ordonner l’expulsion de la société SARL ASHVINI des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, sous peine également d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter des quinze jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers trouvés sur place dans tel garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du preneur,Condamner la société SARL ASHVINI au paiement de la somme provisionnelle de 129.471,16 euros correspondant aux loyers, charges et taxes dus au 17 octobre 2023,Condamner la société SARL ASHVINI au paiement d’une indemnité d’occupation trimestrielle fixée au montant du dernier loyer contractuel, soit la somme de 21.744,74 euros, jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner la société SARL ASHVINI au paiement de la somme de 12,947,12 euros, correspondant à 10 % de la somme totale due, au titre de la clause pénale insérée au contrat de bail,Condamner la société SARL ASHVINI à payer une somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société SARL ASHVINI aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer des 20 février 2023 et 15 juin 2023, celui de la présente assignation et les frais passés nécessaires à l’exécution de l’ordonnance à intervenir.

L’affaire est venue une première fois à l’audience du 26 mars 2024, à l’occasion de laquelle chacune des parties avait constitué avocat. Elle fera l’objet d’un renvoi jusqu’à la présente audience, avec la mise en place d’un calendrier de procédure, permettant l’échange des écritures entre les avocats des parties.

Lors de l’audience du 17 septembre 2024, la société civile M. S, représentée par son conseil, a réitéré ses demandes, exposant que la dette locative était passée à la somme de 195.954,18 euros à ce jour.

En défense, la société SARL ASHVINI n’a pas comparu à cette audience.

En vertu de l’article 469 du code de procédure civile, la présente ordonnance sera rendue par décision contradictoire.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 22 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou de ses accessoires.

La société civile M. S a fait signifier à la société SARL ASHVINI un commandement d’avoir à payer la somme de 66.780,55 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 15 juin 2023.

La société SARL ASHVINI n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 15 juin 2023, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 16 juillet 2023, en application de l’article L145-41 du code de commerce.

Dès lors, la société SARL ASHVINI est occupante sans droit ni titre du local commercial depuis le 16 juillet 2023, ce qui constitue pour la société civile M. S un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse.

Le maintien dans les lieux de la société SARL ASHVINI causant un préjudice à la société civile M. S, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation trimestrielle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

Sur la demande d’astreinte

L’expulsion de la défenderesse étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu en référé de prononcer en outre une astreinte.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société civile M. S produit un décompte, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 129.471,16 euros à la date du 17 octobre 2023.

Cette créance n’étant pas contestée, ni sérieusement contestable, la société SARL ASHVINI sera donc condamnée au paiement de ladite somme à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 17 octobre 2023 – échéance du quatrième trimestre 2023 inclus. Cette somme portera intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision.

La société SARL ASHVINI sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation trimestrielle égale au montant du loyer courant (21.744,74 TTC euros par trimestre à la date de l’assignation), à compter du 1er trimestre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande d’application de la clause pénale

La société civile M. S sollicite l’application de la clause pénale stipulée au contrat de bail, ayant pour effet d’appliquer une majoration de plein droit de 10 % sur le montant des arriérés de loyers ou de leurs accessoires.

Cependant, la clause pénale, même prévue au contrat, étant susceptible d’être réduite en son montant voire supprimée par le juge en raison de circonstances que le juge des référés n’a pas pouvoir d’apprécier, une telle demande en paiement formée à ce titre apparaît sérieusement contestable. Elle sera en conséquence rejetée.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la société SARL ASHVINI.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner la société SARL ASHVINI à verser à la société civile M. S la somme de 2000,00 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 16 juillet 2023 ;

CONDAMNONS la société SARL ASHVINI à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] ;

AUTORISONS, à défaut pour la société SARL ASHVINI d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, (21.744,74 TTC euros par trimestre à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et des taxes afférentes ;

CONDAMNONS la société SARL ASHVINI à payer à la société civile M. S la somme de 129.471,16 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 17 octobre 2023 (échéance du quatrième trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS la société SARL ASHVINI à payer à la société civile M. S, à compter du 1er trimestre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes de la société civile M. S;

CONDAMNONS la société SARL ASHVINI aux dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer en date des 20 février et 15 juin 2023 et celui de l’assignation ;

CONDAMNONS la société SARL ASHVINI à payer à la société civile M. S une indemnité de 2000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

FAIT À NANTERRE, le 22 octobre 2024.

LE GREFFIER

Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président