N° RG 20/00140 – N° Portalis DB2F-W-B7E-EASS

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COLMAR

[Adresse 4]

[Localité 3]

Service Civil

Sous-Section 1

I J 25/00354

N° RG 20/00140 – N° Portalis DB2F-W-B7E-EASS

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 22 AOUT 2025

* Copies délivrées à

M^e MAI

M^e SIMOENS

le ………………

* Copie exécutoire délivrée à

M^e GILBERT

le………………………..

* Appel de …………………………..

En date du …………..

sous référence :

RG :

n°d’appel :

Dans la procédure introduite par

– DEMANDERESSE –

Madame [V] [R] [O], demeurant [Adresse 2] – [Localité 6]

représentée par M^e Delphine GILBERT, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 05, M^e Aurélie SPIEGEL-SIMET, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 27

À l’encontre de :

– DÉFENDERESSE –

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] PRIS EN LA PERSONNE DE SON SYNDIC SAS NEXITY, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 6]

représentée par M^e Nicolas SIMOENS, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 23, M^e Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 163

S.C.I. ROBERTS 02, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 6]

représentée par M^e Thibault MAI, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 26, M^e Nicolas OLSZAK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 134

CONCERNE : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 07 mars 2025

Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,

Signé par Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

Exposé de la procédure et du litige :

Suivant assignation en date du 6 novembre 2018, Mme [V] [O] a fait citer le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic la SAS Nexity Lamy, devant la chambre civile du Tribunal de grande instance de Strasbourg aux fins d’obtenir :

— l’annulation de l’assemblée générale du 25 juillet 2018

— subsidiairement, l’annulation des résolutions n°6, 7, 9, 10, 11, 12, 13 et 14

— la condamnation du Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] à lui payer 40.000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— qu’il soit rappelé qu’elle n’a pas à participer aux charges exposées par le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] pour la défense à l’instance, ni aux condamnations prononcées à l’encontre du Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6]

— le paiement de 10.000 € au titre de l’article 700

— les frais et dépens de l’instance

Mme [V] [O] rappelait que le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] avait autorisé des travaux pour l’installation d’une crèche parentale publique dans les locaux de la copropriété, en contradiction avec le règlement qui interdit les cours de musique, de chant et de danse et tout tapage.

Une première instance a conduit à l’annulation d’une assemblée générale tenue le 23 février 2012 en raison d’irrégularités (jugement du 13 février 2014). Une seconde instance a donné lieu à un nouveau jugement, annulant plusieurs résolutions d’une AG du 26 juin 2012 (jugement du 23 mai 2017). Appel avait été interjeté.

Mme [V] [O] souligne que les deux SCI [Adresse 5] 01 et Roberts 02, sont représentées par M. et Mme [F] [M] qui détiennent le tiers des voix du syndicat. Ces SCI sont donc en capacité d’imposer leurs volontés dans la copropriété.

Par acte du 12 février 2021, le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] a appelé en intervention forcée la SCI ROBERTS 02. Jonction a été faite avec l’instance initiale par décision du 25 mai 2021.

Suivant décision du Juge de la mise en état du 12 novembre 2019, il a été constaté que la SCI en cause était représentée par Mme [M], et que M. [M] était avocat au Barreau de Strasbourg.

En application de l’article 47 du Code de procédure civile, la cause et les parties ont été renvoyées devant le Tribunal de grande instance de Colmar.

Au terme de ses conclusions récapitulatives du 16 octobre 2023, Mme [V] [O] sollicite :

— l’annulation de l’assemblée générale du 25 juillet 2018

— subsidiairement, l’annulation des résolutions n°6, 7, 9, 10, 11, 12, 13 et 14

— la condamnation in solidum du Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] et de la SCI ROBERTS 02 à lui payer 40.000€ à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— le débouté des défendeurs en toutes leurs demandes

— qu’il soit rappelé qu’elle n’a pas à participer aux charges exposées par le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] pour la défense à l’instance, ni aux condamnations prononcées à l’encontre du Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6]

— la condamnation in solidum du Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] et de la SCI ROBERTS 02 au paiement de 10.000 € au titre de l’article 700

— leur condamnation aux frais et dépens de l’instance

Au soutien de ses demandes, elle fait état des circonstances de fait et de droit suivantes :

— la SCI ROBERTS 02 avait sollicité l’autorisation en AG de réaliser des travaux pour installer une crèche parentale dans ses locaux

— suite à l’annulation de cette autorisation, la SCI ROBERTS 02 avait sollicité l’autorisation de réaliser divers travaux permettant l’installation de cette crèche, sans réitérer sa demande d’installer cette activité dans les locaux (mise en place d’un ascenseur, d’une rampe d’accès handicapé, aménagement d’un espace permettant la mise en place d’une aire de jeux, modifications des ouvrants)

— cette AG a fait l’objet d’annulation de plusieurs résolutions et le Tribunal a retenu que la présence de la crèche ne respectait pas le règlement de copropriété

— une nouvelle AG a voté à nouveau les mêmes autorisations de travaux précédemment annulées (et pour lesquelles appel avait été interjeté)

— c’est l’annulation de cette nouvelle AG qui est demandée

— l’arrêt de la Cour d’appel du 14 mars 2019 a confirmé les annulations prononcées et en a ajouté d’autres, et a fait droit à la demande de dommages et intérêts à hauteur de 3.000 €

— cet arrêt a fait l’objet d’une tierce opposition de la SCI ROBERTS 02 par acte d’huissier du 16 février 2021; la Cour a déclaré cette tierce opposition irrecevable

— lassée de ces procédures qui n’ont pas amené de changement, elle a finalement vendu son appartement le 29 novembre 2022 et a déménagé

Sur les demandes d’annulations, elle invoque notamment les moyens suivants:

— l’article 17 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le procès-verbal des décisions de l’AG est établi et signé à la fin de chaque séance par le président, le secrétaire, les scrutateurs ; le procès-verbal n’a pas été établi sur-le-champ

— aucune autre candidature d’un autre syndic n’a été proposée

— l’ordre du jour n’a pas été suivi (la résolution 6 a été votée après la 3 et avant les 4 et 5)

— l’abus de majorité de la part des SCI est caractérisé, puisqu’elles détiennent à elles deux le tiers des voix

— les autorisations de travaux données sont identiques à celles annulées par le Tribunal et la Cour d’appel, en violation de l’autorité de la chose jugée

— l’aire de jeux est en réalité une privatisation de la cour commune, fermée de facto par un grillage et un portillon

— la crèche (et en particulier les activités d’éveil musical) génère des nuisances sonores

— les résolutions emportant autorisations de travaux ne mentionnaient pas les lots concernés ni l’étendue des travaux, ni aucun document explicatif

Suivant conclusions récapitulatives du 30 novembre 2023, le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] sollicite :

— que Mme [V] [O] soit déboutée en toutes ses demandes

— sa condamnation à lui payer 2.000 € au titre de l’article 700, outre frais et dépens

— subsidiairement et reconventionnellement, que la SCI ROBERTS 02 le garantisse de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre

— que la SCI ROBERTS 02 soit condamnée aux frais et dépens de l’appel en garantie, outre 4.000 € au titre de l’article 700

Le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] répond que l’ouverture de cette crèche a été particulièrement bien accueillie et que seule Mme [V] [O] s’est plaint de celle-ci. Le règlement de copropriété autorise expressément une activité commerciale au sous-sol, au rez-de-chaussée et au premier étage de l’immeuble. Seul un magasin de vente est prohibé.

Compte tenu de l’arrêt de la Cour d’appel, le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] a mis en demeure la SCI ROBERTS 02 de prendre ses dispositions pour faire cesser l’exploitation d’une crèche dans ses locaux. De même, la crèche en a été avisée. En tout état de cause, le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] estime qu’il se trouve pris entre Mme [V] [O] et la SCI ROBERTS 02, et il a déjà dû régler à Mme [V] [O] 8.000 €. Il souligne que Mme [V] [O] n’a jamais cherché une solution amiable.

Sur les moyens invoqués par Mme [V] [O], le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] réplique que cette copropriétaire n’a jamais sollicité l’ajout d’un point à l’ordre du jour, notamment quant au changement du syndic. Le procès-verbal de l’AG est conforme aux dispositions légales et a été établi dans les locaux du syndic, où se tenait l’AG. L’ordre du jour a été examiné de manière exhaustive ; le fait qu’une résolution soit examinée avant une autre ne constitue pas une cause d’annulation. Le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] souligne que les résolutions sur les travaux ont été adoptées avant l’arrêt de la Cour d’appel.

Le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] ajoute qu’il a voté le 27 juin 2023 que les locaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage pouvaient valablement être loués à une crèche franco-allemande recevant 25 enfants. L’activité d’éveil musical proposée aux enfants n’est pas une activité de musique, chant ou danse telle que prohibée par le règlement de copropriété (résolution 14). Les travaux contestés ont été votés en application de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 qui permet à un copropriétaire de solliciter l’autorisation d’effectuer des travaux sur les parties communes modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble à ses frais, pour autant que ces travaux restent conformes à la destination de l’immeuble. L’activité commerciale dans ces locaux était autorisée. C’est donc valablement que les travaux d’installation d’une rampe d’accès handicapé, pose de grillage dans la cour et réalisation d’un ascenseur ont été autorisés. Les documents produits à l’appui des demandes d’autorisation étaient suffisants.

L’abus de majorité doit être démontré, en ce que l’assemblée use de ses droits en recherchant un profit pour elle-même, dans l’intention de nuire, ou dans un but autre que l’intérêt commun des copropriétaires. En l’occurrence, la SCI ROBERTS 02 et la SCI [Adresse 5] 1 disposent de 3424 tantièmes. Les autres copropriétaires peuvent donc s’opposer à leur vote. L’acquisition des votes à une majorité relative ne constitue pas un abus.

Enfin, le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] rappelle qu’il ne répond que de ses faits personnels. En l’espèce, c’est la SCI ROBERTS 02 qui a loué les locaux à une crèche et fait exécuter des travaux sans attendre que les autorisations soient devenues définitives. De même, depuis l’arrêt de la Cour d’appel, c’est à la SCI ROBERTS 02 qu’il incombe de se mettre en conformité avec les prescriptions de la Cour. D’ailleurs, Mme [V] [O] n’a pris elle-même aucune initiative procédurale à l’encontre de la SCI ROBERTS 02.

Sur le préjudice allégué par Mme [V] [O], le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] constate que ce préjudice a nécessairement cessé au 29 novembre 2022, date à laquelle elle a vendu son lot dans la copropriété. De plus, la Cour lui ayant déjà accordé 5.000 € par son arrêt du 24 janvier 2019, elle ne peut être indemnisée à nouveau antérieurement à cette date.

Par conclusions du 14 mars 2023, la SCI ROBERTS 02 sollicite :

— le débouté de Mme [V] [O] et du Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] en toutes leurs demandes

— leur condamnation à lui payer chacun 2.000 € au titre de l’article 700, outre frais et dépens de la procédure

— qu’il soit rappelé qu’elle est exonérée de toute participation aux frais conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

La SCI ROBERTS 02 fait valoir pour sa part que les autorisations nécessaires ont été accordées par les AG successives ; Mme [V] [O] a systématiquement attaqué ces AG devant le Tribunal. La SCI ROBERTS 02 n’a jamais été partie aux différentes procédures et sa tierce opposition a été déclarée irrecevable par la Cour d’appel. L’appel en garantie formé par le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] lui permet donc de présenter ses observations.

Elle estime qu’en réalité Mme [V] [O] poursuit d’une vindicte personnelle M. et Mme [M], la crèche n’étant qu’un prétexte. Une médiation aurait donc été bienvenue. En tout état de cause, le règlement de copropriété autorise une exploitation commerciale des locaux concernés. A cet égard, les AG successives ont montré que la majorité des copropriétaires admettaient l’exploitation d’une crèche dans ces locaux comme étant conforme à la destination des locaux telle que prévue par le règlement de copropriété. L’appréciation sur ce point de la Cour d’appel est sans emport – étant rappelé que l’autorité de la chose jugée s’attache au dispositif de la décision, et non aux motifs -. La SCI ROBERTS 02 ajoute que l’interdiction d’activité de musique ou de danse concerne les appartements et non le local commercial. C’est en ce sens que l’AG du 27 juin 2023 a validé par 6904 voix sur 10 000 le principe que l’accueil d’une crèche dans ces locaux est conforme au règlement de la copropriété. Cette résolution, non contestée, est aujourd’hui définitive.

De plus, un éveil musical pour les enfants ne peut être assimilé à un cours de musique, de chant ou de danse. Encore, Mme [V] [O] ne rapporte pas la preuve des nuisances sonores qu’elle impute à la crèche. Son logement a d’ailleurs été racheté par un autre copropriétaire – et donc en toute connaissance de cause de la part de ce dernier .

La cour commune n’a pas été privatisée puisque l’espace aménagé reste accessible à tous, avec mise à disposition de la clé du portillon permettant de sécuriser cet espace pour les enfants. Une clé a été remise à Mme [V] [O] et elle fonctionne. Concernant les autorisations en vue des travaux, les documents nécessaires ont été transmis. Ces travaux sont nécessaires au regard de la réglementation applicable pour l’accueil des enfants par la crèche.

Sur les dommages et intérêts sollicités, la SCI ROBERTS 02 conteste toute faute de sa part. Mme [V] [O] ne démontre pas son préjudice, y compris pour la vente de son appartement, ni de lien de causalité. Elle produit seulement deux attestations de personnes de passage, tandis que d’autres occupants de l’immeuble attestent du contraire.

Pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit, il est renvoyé aux écritures des parties.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 mars 2025 et mise en délibéré au 17 juin suivant.

En raison d’une surcharge de travail, le délibéré a été prorogé au 22 août suivant.

Motifs :

Attendu, sur l’annulation de l’assemblée générale du 26 juillet 2018, que Mme [V] [O] sollicite cette annulation en ce qu’un procès-verbal n’aurait pas été établi sur-le-champ ; que cependant, le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] produit ce procès-verbal daté et signé par le président de séance, le secrétaire et les scrutateurs (pièce 22) ; qu’elle invoque également le défaut de mise en concurrence de syndics professionnels contrairement à ce qui est prévu par l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ; que cependant, cet article prévoit que la mise en concurrence des syndics professionnels est une formalité qui n’est pas prescrite à peine d’irrégularité de la désignation du syndic ; que partant, si la désignation du syndic n’est pas irrégulière de ce fait, la validité de l’AG en son entier l’est d’autant moins ; qu’encore, Mme [V] [O] invoque le fait que les résolutions n’ont pas été votées dans l’ordre prévu dans la convocation ; que cela ressort du PV d’AG ; que cependant, aucun grief pour qui que ce soit ne peut être retenu de ce seul fait ; qu’il n’y a donc pas lieu à annulation de l’AG du 26 juillet 2018 ;

Attendu, sur la demande d’annulation des résolutions n°6, 7, 9, 10, 11, 12, 13 et 14, que :

— concernant la résolution 6 relative à la désignation du syndic, il est indiqué que la SCI ROBERTS 02 et la SCI [Adresse 5] 1 disposent de 3424 tantièmes; la désignation du syndic a été votée à 4167 voix sur 10 000 – les présents et représentés étant 5232 à l’AG -; aucun abus de majorité n’est donc démontré;

— concernant la résolution 7 mentionnant la SCI ROBERTS 02 comme membre du conseil syndical, celle-ci apparaît dans la liste des copropriétaires (pièce 21, annexe 1) ; l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit expressément qu’une personne morale peut être désignée au conseil syndical et qu’elle est représentée par son représentant légal, un représentant statutaire, ou un fondé de pouvoir habilité ; le défaut de mention de l’identité du représentant légal ou statutaire constitue un grief très insuffisant pour annuler cette résolution ;

— concernant les résolutions 9 à 14 relatives à des travaux à autoriser ou non pour la SCI ROBERTS 02, celles-ci mentionnent qu’il s’agit de l’installation d’un ascenseur entre le sous-sol et le rez-de-chaussée, l’aménagement d’une rampe d’accès handicapé en façade sud-ouest, l’aménagement d’un espace situé dans la cour, et devant le garage de la SCI, avec pose d’un grillage – cet espace devant rester accessible aux occupants de l’immeuble -, la création d’une sortie de secours au rez-de-chaussée, le remplacement à l’identique des fenêtres et des ouvrants du sous-sol donnant sur les garages ; le Tribunal constate que seule la résolution 10 relative à la rampe d’accès a été votée par 5812 voix sur 10 000 ; les autres résolutions 9, 11, 12, 13 et 14 ont été adoptées par 3424 voix sur 10000, soit exclusivement par les SCI [Adresse 5] 1 et ROBERTS 02, sans l’aval d’aucun autre copropriétaire ;

— dès lors, l’abus de majorité est caractérisé pour ces différentes résolutions, qui ne visent qu’à permettre l’exploitation de la crèche accueillie dans les locaux appartenant à la SCI ROBERTS 02 ; le Tribunal relève en outre qu’aucune annexe n’était jointe à la convocation à l’AG du 26 juillet 2018 sur les travaux envisagés (en réalité déjà réalisés) et leur incidence sur la copropriété ; ces résolutions de l’AG encourent ainsi les mêmes critiques que celles relevées par l’arrêt du 14 mars 2019 comme étant insuffisamment étayées par une documentation précise quant aux travaux à réaliser ; ces résolutions seront donc annulées – y compris la numéro 10 relative à la rampe d’accès pour le défaut de précision des travaux prévus -;

Attendu, sur le préjudice subi par Mme [V] [O], que celle-ci fait état de ce qu’elle a subi des nuisances sonores tout au long de ces années ; que cependant, au regard des activités de musique, chant et danse, elle ne produit aucune pièce démontrant une gêne quelconque – tandis que la SCI ROBERTS 02 fait état pour sa part de chants d’enfants 15 minutes par jour, outre un éveil musical tous les mardis matins de 30 minutes dont Mme [V] [O] ne parle pas - ; que les deux attestations produites par Mme [V] [O] sont relatives aux sorties des enfants dans la cour ; que toutefois, le local en cause pouvant être affecté à une activité commerciale, la gêne occasionnelle pouvant résulter de l’exploitation du local est implicitement mais nécessairement prévue par le règlement de copropriété ; que de plus, le tapage des enfants n’a lieu que ponctuellement et seulement aux jours et heures ouvrables ; qu’en conséquence, tant en droit qu’en fait, aucun préjudice admissible n’apparaît constitué sur ce point ; que concernant la privatisation d’une partie de la cour commune devant les garages, il est de fait qu’est désormais en place un portillon ; que cependant, il est usuel que certaines parties communes de copropriétés, accessibles à tous, soient cependant fermées ; qu’il en est ainsi habituellement du local poubelles, du local à vélos s’il en existe un, et souvent de l’accès aux sous-sols et garages ; que les copropriétaires y ont accès par leurs clés; qu’en l’espèce, s’il n’est pas produit un récépissé de remise de clé de ce portillon par le syndic à tout copropriétaire, l’existence en soi de ce portillon ne peut être assimilé à une privatisation de cette partie de la cour commune ; que Mme [V] [O] sera donc déboutée de sa demande d’indemnisation ;

Attendu, sur les frais et dépens de l’instance, que celle-ci n’a eu lieu qu’en raison du fait que la SCI ROBERTS 02 a installé une crèche sans obtenir préalablement tous les accords nécessaires requis, et la validation définitive de son projet en AG, tandis que le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] s’est effectivement trouvé pris entre le refus persistant de Mme [V] [O] de la présence de cette crèche et la persévérance de la SCI ROBERTS 02 à la maintenir ; que cette dernière supportera donc tous les frais et dépens de la présente instance, y compris ceux de son appel en garantie ; qu’elle supportera en outre le paiement d’une somme de 1.500 € à régler à chacune des autres parties à l’instance au titre de l’article 700;

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

ANNULE les résolutions de l’assemblée générale du 26 juillet 2018 du Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] 9, 10, 11, 12, 13 et 14 ;

DÉBOUTE Mme [V] [O] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI ROBERTS 02 à payer à Mme [V] [O] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 ;

CONDAMNE la SCI ROBERTS 02 à payer au Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 ;

CONDAMNE la SCI ROBERTS 02 aux frais et dépens de l’instance, y coimpris ceux de l’appel en garantie ;

DIT qu’en tout état de cause, Mme [V] [O] ne peut être tenue d’aucune participation aux dépenses des frais de procédure en application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit en toutes ses dispositions.

La Greffière, Le Président,