RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIEGNE

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 29 MAI 2025

N° Minute : 331/25JCP

N° RG 24/00093 – N° Portalis DBZV-W-B7I-CMGU

Entre: DEMANDEUR

OPH OPAC DE L’OISE

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par Mme [H], comparante munie d’un pouvoir

Et : DÉFENDEUR

Madame [V] [B] épouse [Y]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représentée par la SCP GOSSARD BOLLIET MELIN, avocats au barreau de COMPIEGNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me LE BOURDAIS LEFER

Greffier : Madame DA SILVA

DÉBATS :

À l’audience du 24 Avril 2025, tenue publiquement par M^me LE BOURDAIS LEFER, Président, avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 29 mai 2025 ;

ORDONNANCE :

Mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 juin 2017, l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE, bailleur, a consenti à Madame [V] [B], preneur, un bail d’habitation portant sur un logement de type 5 n°8 avec garage et jardin situé [Adresse 2] [Localité 8] [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial du logement de 466,67 euros en principal, un loyer garage de 39,76 euros et un loyer jardin de 15,60 euros, charges en sus, payable à terme échu.

Des irrégularités étant alléguées dans le paiement des loyers, le bailleur a fait délivrer le 28 décembre 2023 à Madame [V] [B] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme en principal de 1.613,19 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024, l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE a fait assigner en référé Madame [V] [B] à comparaitre devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de COMPIEGNE à l’audience du 30 mai 2024 aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire à compter du 19 février 2024 ;

— ordonner l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef à compter de la signification de l’ordonnance avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Madame [V] [B] au paiement en deniers et quittances de la somme provisionnelle de 2.569,84 euros représentant le montant de l’arriéré de loyers et charges au 19 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse, à parfaire des loyers et charges dus à la date d’effet de la clause résolutoire, assortie des intérêts au taux légal ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, soit un montant de 608,25 euros comprenant un loyer logement de 513,12 euros, un loyer garage de 43,72 euros, un loyer jardin de 17,15 euros et une provision de charges de 34,26 euros, et ce à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, cette indemnité étant revalorisable ;

— condamner Madame [V] [B] au paiement de la somme de 230 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la défenderesse aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais à exposer pour parvenir à l’expulsion ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 mai 2024, fait l’objet de demandes successives de renvoi contradictoire et a été retenue à l’audience du 24 avril 2025.

En demande, le bailleur, dûment représenté, a sollicité à titre principal de débouter la défenderesse de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, de recevoir le requérant en sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire du bail et de l’en déclarer bien fondé. L’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE a maintenu les termes de son acte introductif d’instance en actualisant le montant de l’arriéré locatif au 31 mars 2025 à la somme expurgée des dépens de 140,23 euros selon décompte en date du 17 avril 2025 versé aux débats.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose que le commandement de payer est demeuré infructueux, la dette locative n’ayant pas été générée par l’imputation de frais de poursuites. Toutefois, le preneur ayant repris le paiement des loyers courants et compte tenu du montant de la dette, le bailleur déclare ne pas s’opposer à l’octroi de délai de paiement de la dette locative suspensif des effets de la clause résolutoire du bail.

Sur la demande reconventionnelle formée par le preneur, le bailleur entend faire valoir qu’il a donné à bail un logement faisant partie de constructions neuves, les désordres techniques constatés entrant dans le cadre de la garantie de parfait achèvement de l’ouvrage, l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE justifiant avoir apporté les diligences nécessaires afin de résoudre rapidement et efficacement les désordres relevés, ceux-ci n’ayant altéré que temporairement les conditions de vie du preneur sans porter atteinte à la jouissance paisible des lieux, la responsabilité du bailleur ne pouvant être en l’espèce valablement engagée.

En défense, Madame [V] [B], représentée par son conseil, s’est opposée à titre principal aux demandes formées par l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE et sollicite que ce dernier soit renvoyé à mieux se pourvoir au fond en raison de la contestation sérieuse de l’arriéré locatif lui étant opposé, entendant faire valoir que la situation d’impayée a été artificiellement augmentée par des frais de poursuites manifestement non nécessaires au moment où ils ont été exposés alors que le preneur réglait les loyers courants.

A titre subsidiaire, la défenderesse sollicite que soit constaté que la clause résolutoire du bail n’était pas acquise au 19 février 2024 et de débouter en conséquence l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE de ses demandes, fins et prétentions.

A titre infiniment subsidiaire, Madame [V] [B] sollicite l’octroi de délai de paiement d’une durée de 36 mois, suspensif des effets de la clause résolutoire du bail.

La défenderesse forme par ailleurs une demande reconventionnelle de condamnation du bailleur à procéder aux réparations nécessaires dans le bien loué dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, et à lui verser la somme provisionnelle de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

En tout état de cause, Madame [V] [B] sollicite de voir condamné le demandeur à lui verser la somme de 1.400 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre le paiement des entiers dépens de l’instance.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Selon les termes de l’article 24 IV de la loi n° 89-462 modifiée du 6 juillet 1989, les II et III dudit article rappelés ci-dessous sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 6 décembre 2023, le demandeur produisant l’accusé de réception de la sous-préfecture de [Localité 7], soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 29 mars 2024.

Selon les termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par voie dématérialisée via l’application EXPLOC enregistrée le 3 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 mai 2024.

La demande du bailleur est donc recevable.

Sur les demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation sans droit ni titre

Il entre dans les pouvoirs du Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé de constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail, ces pouvoirs étant limités par l’existence d’une contestation sérieuse.

Force est de constater en l’espèce que la défenderesse conteste le décompte locatif tel qu’établi par le bailleur en ce que les sommes réglées ne seraient pas seulement constituées de loyers impayés mais d’anciens frais de poursuites contestés, non nécessaires au visa des dispositions de l’article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, la défenderesse n’ayant pas à en supporter leur charge.

Il résulte de ce qui précède, qu’eu égard à la contestation sérieuse formée par la défenderesse sur le contenu et l’existence de la dette locative, il convient en conséquence de débouter en l’état le demandeur de ses demandes formées en référé et de renvoyer ce dernier à mieux se pourvoir sur le fond.

Sur les autres demandes

La présente juridiction dit en conséquence n’y avoir lieu en l’état à statuer sur l’ensemble des demandes principales, subsidiaires et reconventionnelles dans l’attente d’une éventuelle saisine au fond formée par l’une des parties aux présentes.

Les dépens sont réservés dans l’attente des demandes le cas échéant formées au fond.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant publiquement en référé par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE ;

CONSTATE toutefois la contestation sérieuse formée par Madame [V] [B] à la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti le 20 juin 2017 sur le logement n°8 avec garage et jardin et la résiliation de plein droit du bail situé [Adresse 1] à [Localité 9] ;

DEBOUTE en conséquence et en l’état l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE de l’ensemble de ses demandes telles que formées en référé devant la présente juridiction ;

RENVOI l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE à mieux se pourvoir le cas échéant au fond ;

RESERVE l’ensemble des demandes formées devant la présente juridiction dans l’attente d’une éventuelle saisine au fond, y compris les dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire ;

DIT que la présente ordonnance sera notifiée par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

La présente ordonnance a été prononcée par mise à disposition au greffe le 29 mai 2025, par le Juge assisté du Greffier, et signée par elles.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES