TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

Références : N° RG 26/00017 – N° Portalis DBY6-W-B7K-EBQN

Affaire :

,

[D], [V],, [Q], [V]

C/

S.A.S. LA SAINT SAUVERAISE

Copies délivrées le :

CE + CCC à M^e PINGUET

CCC dossier

ORDONNANCE DE REFERE DU 26 MARS 2026

JUGE DES REFERES : Emmanuel ROCHARD, président

GREFFIER : Camille DAMECOUR, greffière lors des débats et Léa GALLIS, greffière lors de la mise à disposition

Débats à l’audience publique du 05 Mars 2026.

Décision prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats.

DEMANDEURS

Madame, [D], [V]

née le 27 Avril 1991 à, [Localité 2]

Monsieur, [Q], [V]

né le 27 Avril 1984 à, [Localité 3]

demeurant ensemble, [Adresse 1]

représentés par Maître Marie PINGUET, avocat au barreau de CAEN

DEFENDERESSE

S.A.S. LA SAINT SAUVERAISE

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé, [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2021, M., [Q], [V] et Mme, [D], [V] ont consenti à la SARL A LA TRADITION NORMANDE un bail commercial portant sur des locaux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 4] (50) à destination de boulangerie-pâtisserie.

Le 11 septembre 2024, la SARL A LA TRADITION NORMANDE a cédé son fonds de commerce à la SAS LA SAINT SAUVERAISE.

Faisant valoir le défaut de paiement des loyers et charges dus, M. et Mme, [V] ont assigné la SAS LA SAINT SAUVERAISE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Coutances afin qu’il :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 24 juillet 2025 par l’effet du commandement de payer en date du 24 juin 2025 et, en conséquence, la résiliation du bail commercial,

Ordonne l’expulsion de la SAS LA SAINT SAUVERAISE ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail à compter de la signification de la présente ordonnance, avec le concours de la force publique s’il y a lieu,

Ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues,

Condamne la SAS LA SAINT SAUVERAISE à lui payer à titre provisionnel :1.250 € au titre des loyers et charges impayés visés par le commandement de payer avec intérêts au taux légal majorés de 2% à compter du jour de l’exigibilité contractuelle et jusqu’au jour du règlement effectif et anatocisme par application de l’article 1343-2 du code civil à compter de la présente décision,Une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges exigibles, soit 1.100 €, jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés,465 € correspondant au solde de taxe foncière dû au titre de l’année 2025,

Constate l’acquisition du dépôt de garantie de 1.000 € versé par la SAS LA SAINT SAUVERAISE aux demandeurs à titre de clause pénale de l’article « charges et conditions – pénalités » du bail signé entre les parties et la condamner en conséquence,

Condamne la SAS LA SAINT SAUVERAISE à payer 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 24 juin 2025 et de la mise en demeure délivrée par commissaire de justice.

Initialement appelée à l’audience du 12 février 2026, l’affaire a été renvoyée à la demande de la SAS LA SAINT SAUVERAISE pour préparer sa défense, avant d’être retenue à l’audience de renvoi tenue le 5 mars 2026.

Représentés à l’audience par le même avocat, M. et Mme, [V] ont maintenu leurs demandes selon les termes de l’assignation.

Régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis à personne morale le 27 janvier 2026, la SAS LA SAINT SAUVERAISE n’a pas constitué avocat et ne s’est plus manifestée auprès de la juridiction après avoir sollicité le renvoi de la première audience.

La présente ordonnance, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L145-41 du code du commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de l’inexécution des charges et conditions prévues au bail.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces produites que par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2021, M. et Mme, [V] ont consenti à la SARL A LA TRADITION NORMANDE un bail commercial portant sur des locaux situés à, [Localité 4] (50) à destination de boulangerie-pâtisserie (pièce n°1).

Le loyer annuel a été fixé contractuellement à 12.000 € HT et doit faire l’objet d’un paiement mensuel, le 10 de chaque mois (pièce n°1 p.20).

Ledit bail prévoit une clause résolutoire, selon laquelle « A défaut de paiement à son échéance exacte, d’un seul terme de loyer, comme à défaut de remboursement des frais, taxes locatives, impositions, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou encore à défaut d’exécution d’une quelconque des clauses et conditions du présent bail ou des obligations imposées au PRENEUR par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter par acte extrajudiciaire, précisant le manquement reproché et l’intention d’user de la présente clause résolutoire, resté sans effet, le présent bail serait résilié de plein droit, si bon semble, [Localité 5], sans qu’il ait besoin de demande en justice » (pièce n°1 p.22).

Le 11 septembre 2024, la SARL A LA TRADITION NORMANDE a cédé son fonds de commerce à la SAS LA SAINT SAUVERAISE (pièces n°2 et 3).

Par acte de commissaire de justice délivré à la SAS LA SAINT SAUVERAISE le 24 juin 2025, M. et Mme, [V] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, estimant alors la dette locative de la société preneuse à 2.200 € (pièce n°4).

Aux termes d’un courriel en date du 30 juillet 2025 adressé par la SASU, [N], [O], commissaire de justice, les demandeurs ont accepté la mise en place d’un échéancier de 250 € par mois à compter du 12 août 2025 afin de permettre à la SAS LA SAINT SAUVERAISE d’apurer l’arriéré des loyers dus et sous réserve du paiement des loyers et charges courants (pièce n°5).

Si la défenderesse a dans un premier temps respecté l’échéancier, suivant décompte de la SASU, [N], [O] arrêté au 20 janvier 2026, il apparaît toutefois qu’elle a cessé de payer les loyers et charges en cours à compter du mois d’octobre 2025 et qu’elle n’a plus procédé au règlement des échéances depuis le 17 novembre 2025. Elle a ainsi effectué cinq versements de 250 € chacun, soit un montant total de 1.250 € (pièce n°6).

Dans ce contexte, par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 décembre 2025, M. et Mme, [V], par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure la SAS LA SAINT SAUVERAISE de régler dans un délai de 8 jours la somme correspondant aux arriérés de loyers et charges (pièce n°9), en vain.

Au vu de ces éléments, force est de constater que la SAS LA SAINT SAUVERAISE ne justifie pas avoir entièrement satisfait au commandement de payer délivré le 24 juin 2025 en dépit de l’échéancier mis en place.

La clause résolutoire du bail commercial est dès lors acquise à compter du 25 juillet 2025, soit un mois et un jour après ce commandement de payer, demeuré infructueux, quand bien même des paiements sont intervenus.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans les lieux de la SAS LA SAINT SAUVERAISE, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Par conséquent, l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef et de ses biens doit être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

En outre, la demande de mise en séquestre des meubles et objets mobiliers qui demeureraient dans les lieux objet du bail commercial, au-delà du délai laissé à la SAS LA SAINT SAUVERAISE pour quitter les lieux, doit être accueillie.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

L’arriéré locatif

M. et Mme, [V] sollicitent la condamnation provisionnelle de la SAS LA SAINT SAUVERAISE à leur payer 1.250 € au titre des loyers et charges impayés visés par le commandement de payer avec intérêts au taux légal majorés de 2% et capitalisation des intérêts.

En l’espèce, il ressort du décompte établi par la SASU, [N], [O], arrêté au 20 janvier 2026, que la société défenderesse a versé la somme de 1.250 € (pièce n°6), alors que le commandement de payer du 24 juin 2025 portait sur un montant total de 2.200 € (pièce n°4).

Dans ces circonstances, la créance invoquée n’apparaît pas sérieusement contestable en son principe. Compte tenu du paiement partiel intervenu, il y a lieu d’en limiter le montant à hauteur de 950 € sur la base des éléments soumis à la juridiction.

Par conséquent, il conviendra de condamner la SAS LA SAINT SAUVERAISE au paiement d’une provision de 950 € à valoir sur le paiement de la dette locative échue à la date du commandement de payer du 24 juin 2025, augmentée des intérêts au taux légal sans qu’il y ait lieu à ce stade d’anticiper leur majoration ni d’ordonner leur capitalisation.

L’indemnité d’occupation

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, depuis l’acquisition de la clause résolutoire, soit depuis le 25 juillet 2025, la SAS LA SAINT SAUVERAISE est débitrice d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges comprises, prévu au contrat.

Par conséquent, il conviendra de condamner la société défenderesse au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité, suivant les précisions indiquées au dispositif.

La taxe foncière

M. et Mme, [V] demandent la condamnation de la société défenderesse à leur payer 465 € correspondant au solde de taxe foncière dû au titre de l’année 2025.

En l’espèce, aux termes du bail commercial en date du 1er septembre 2021, il est prévu que le preneur rembourse, au prorata de la durée d’occupation et de la surface occupée, au bailleur l’ensemble des taxes et impôts afférents aux locaux et notamment la taxe foncière (pièce n°1 p.18).

Au vu de l’avis de taxe foncière pour l’année 2025 s’élevant à un montant total de 1.465 € (pièce n°11) et du décompte de la dette de la SAS LA SAINT SAUVERAISE versé aux débats, faisant état d’un solde de taxe foncière d’un montant de 465 € (pièce n°6), la créance d’un montant de 465 € n’apparaît pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il conviendra de condamner la SAS LA SAINT SAUVERAISE au paiement d’une provision correspondant au solde de taxe foncière.

Le dépôt de garantie

M. et Mme, [V] demandent que l’acquisition au bailleur du dépôt de garantie soit constatée et la condamnation de la SAS LA SAINT SAUVERAISE en conséquence.

En l’espèce, le bail commercial signé entre les parties contient une clause selon laquelle le preneur verse au bailleur à titre de dépôt de garantie la somme de 1.000 € correspondant à un terme de loyer en principal (pièce n°1).

Ledit bail prévoit en outre qu’en cas de résiliation par suite d’inexécution d’une des conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité de résiliation (pièce n°1 p.23).

Au vu des circonstances rapportées et des pièces produites, cette créance n’apparaît pas sérieusement contestable et il convient de condamner la SAS LA SAINT SAUVERAISE à payer provisionnellement aux demandeurs à titre de clause pénale le montant du dépôt de garantie, qui restera acquis à ces derniers.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Dès lors que les demandes formulées dans cette instance ont été retenues comme bien fondées, il conviendra de condamner la SAS LA SAINT SAUVERAISE aux dépens de cette instance de référé, ainsi qu’au paiement, à M. et Mme, [V], d’une indemnité pour leurs frais irrépétibles, laquelle sera fixée par application de l’article 700 du code de procédure civile en prenant en compte les circonstances de l’affaire et la situation respective des parties.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’acquisition, au 25 juillet 2025, de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant les parties ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 30 jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS LA SAINT SAUVERAISE et de tous occupants et tous biens de leur chef des locaux ayant fait l’objet du bail, situés au, [Adresse 3] à, [Localité 4] (50), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE, au-delà du délai de 30 jours laissé à la SAS LA SAINT SAUVERAISE pour quitter les lieux, la mise en séquestre des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meubles, aux frais, risques et périls de la locataire ;

CONDAMNE la SAS LA SAINT SAUVERAISE à payer provisionnellement à M., [Q], [V] et Mme, [D], [V] :

950 € (NEUF CENT CINQUANTE EUROS) au titre des loyers et charges impayés visés par le commandement de payer délivré le 24 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de cette date,Au-delà du 25 juillet 2025, une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel prévu dans le bail commercial, jusqu’à complète libération des lieux,465 € (QUATRE CENT SOIXANTE-CINQ EUROS) au titre du solde de taxe foncière dû au titre de l’année 2025,1.000 € (MILLE EUROS) correspondant au montant du dépôt de garantie qui restera acquis à M., [Q], [V] et Mme, [D], [V] ;CONDAMNE la SAS LA SAINT SAUVERAISE à payer à M., [Q], [V] et Mme, [D], [V] la somme de 1.100 € (MILLE CENT EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS LA SAINT SAUVERAISE aux entiers dépens de l’instance, devant comprendre le coût du commandement de payer signifié le 24 juin 2025 et de la mise en demeure ;

DEBOUTE M., [Q], [V] et Mme, [D], [V] pour le surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT