MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 14 Novembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00959 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VHLH

CODE NAC : 72I – 0A

AFFAIRE : S.D.C. 149 Grande Rue Charles De Gaulle, 94130 NOGENT-SUR -MARNE C/ S.C.I. H D C H

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 149 GRANDE RUE CHARLES DE GAULLE – 94130 NOGENT-SUR -MARNE, représenté par son syndic en exercice la SAS SGA SOCIETE DE GESITON ET D’ADMINISTRATION IMMOBILIERE EXERÇANT SOUS LE NOM COMMERCIAL CITYA SGA immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 388 450 660

dont le siège social est sis 4 bis avenue du Val de Beauté – 94130 NOGENT-SUR- MARNE

représenté par Maître Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : C2444

DEFENDERESSE

S. C. I. H D C H

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 342 872 439

dont le siège social est 149 GRANDE RUE CHARLES DE GAULLE – 94130 NOGENT-SUR-MARNE

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 17 Octobre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 14 Novembre 2024

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 149 Grande Rue Charles de Gaulle 94130 NOGENT SUR MARNE a fait assigner la S.C.I HDCH, copropriétaire des lots 2, 3, 15, 16 et 30 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de :

— condamner la S.C.I. HDCH au paiement de :

* 14 899,82 € au titre des charges de copropriété arrêtés au 19 juin 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

* 1 322,64 € au titre des provisions sur charges de l’exercice 2024 devenues exigibles par anticipation,

* 592,80 € au titre des frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,

* 3000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

* 1944,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner la S.C.I. HDCH aux entiers dépens.

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2024 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 149 Grande Rue Charles de Gaulle 94130 NOGENT SUR MARNE a fait signifier à la S.C.I. HDCH des conclusions aux termes desquelles il demande de :

— condamner la S.C.I. HDCH au paiement de :

* 20 036,44 € au titre des charges de copropriété arrêtés au 2 octobre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

* 0,00 € au titre des provisions sur charges de l’exercice 2024 devenues exigibles par anticipation,

* 626,40 € au titre des frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,

* 3000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

* 1944,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner la S.C.I. HDCH aux entiers dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 17 octobre 2024 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 149 Grande Rue Charles de Gaulle 94130 NOGENT SUR MARNE a maintenu ses demandes.

La S.C.I. HDCH, régulièrement assignée par acte déposé à l’étude, n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions du demandeur pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la partie représentée a été avisée que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité de la provision prévue à l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, ainsi que les autres provisions prévues par ces articles et non encore échues ou restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception du 8 avril 2024 mettant en demeure la S.C.I. HDCH de régler la somme de 15 459,02 € au titre des charges de copropriétés dues par la S.C.I. HDCH.

Cette mise en demeure précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en œuvre rendant exigibles les provisions à échoir.

Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir :

– un relevé de propriété,

– le contrat de syndic,

– les procès-verbaux des assemblées générales des 25 juin 2021, 13 juin 2022 et 17 juin 2023 ayant approuvé les budgets des exercices 2019 à 2022 et les budgets prévisionnels des exercices 2023 et 2024 ainsi que les fonds travaux, ainsi que l’attestation de non recours du 21 juin 2024,

– les appels de fonds sur la période du 28 août 2023 au 5 septembre 2024,

– l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 2 octobre 2024,

Il convient de condamner la S.C.I. HDCH au paiement de la somme de

20 036,44 € au titre des charges de copropriétés dues par la S.C.I. HDCH au

2 octobre 2024 avec intérêts au taux légal courant à compter du 8 avril 2024. Il convient en effet de déduire du décompte les frais, lesquels font l’objet d’une demande distincte.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le

26 juin 2024, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. La demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur la demande relative aux frais

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 149 Grande Rue Charles de Gaulle 94130 NOGENT SUR MARNE sollicite la somme de 626,40 euros au titre des frais de recouvrement et fait état des éléments suivants :

– 45,60 euros pour une mise en demeure du 24 janvier 2024,

– 33,60 euros pour une mise en demeure du 21 février 2024,

– 480,00 euros pour le contentieux,

– 33,60 euros pour une mise en demeure du 22 mai 2024,

Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné.

Si les frais de mise en demeure et de relance après mise en demeure, tels que prévus au contrat de syndic à hauteur de 45,60 euros et 33,60 euros TTC ne sont pas contestables, en revanche la transmission du dossier pour l’avocat et l’huissier ne se justifient qu’en cas de diligences exceptionnelles.

La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

La transmission du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales sur une période de 3 années, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles.

Enfin, les frais d’avocat sont inclus dans l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, par application des dispositions susvisées et de celles de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 149 Grande Rue Charles de Gaulle 94130 NOGENT SUR MARNE est fondé à réclamer le paiement des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues à hauteur de la somme de 112,80 euros.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.C.I. HDCH, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires 149 Grande Rue Charles de Gaulle 94130 NOGENT SUR MARNE la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire susceptible d’appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE la S.C.I. HDCH à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 149 Grande Rue Charles de Gaulle 94130 NOGENT SUR MARNE la somme de 20 036,44 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 8 avril 2024, au titre des provisions et des cotisations du fonds travaux dues au 2 octobre 2024,

CONDAMNE la S.C.I. HDCH à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 149 Grande Rue Charles de Gaulle 94130 NOGENT SUR MARNE la somme de 112,80 € au titre des frais,

ORDONNE la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 26 juin 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

REJETTE la demande au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE la S.C.I. HDCH à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 149 Grande Rue Charles de Gaulle 94130 NOGENT SUR MARNE la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

RAPPELLE que la décision a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 14 novembre 2024.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT