TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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O R D O N NA N C E D E R É F É R É

du 19 MAI 2026

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N° du dossier : N° RG 26/00055 – N° Portalis DBYL-W-B7K-DJ77

A l’audience publique des référés tenue le 21 avril 2026,

Nous, Madame Laure VUITTON, Présidente, du tribunal judiciaire de DAX, juge des référés, en présence de Guillaume PUYGRENIER, magistrat, assistée de Madame Cristine MARTINS, greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [J] [M]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Laure DARZACQ de la SELARL LAURE DARZACQ, avocat postulant, avocat au barreau de DAX, substituée par Maître Marion LAGUERRE-CAMY, avocat au barreau de DAX et Maître Isabelle Carton de GRAMMONT, avocat plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [C] [U]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Laure DARZACQ de la SELARL LAURE DARZACQ, avocat postulant, avocat au barreau de DAX, substituée par Maître Marion LAGUERRE-CAMY, avocat au barreau de DAX et Maître Isabelle Carton de GRAMMONT, avocat plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

ET :

Monsieur [S] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître Eleonore ALBERTI-BILSKI, avocat au barreau de DAX

Madame [R] [Q]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître Eleonore ALBERTI-BILSKI, avocat au barreau de DAX

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte de vente du 19 août 2025, Madame [M] et Monsieur [U] ont acquis auprès de Madame [Q] et Monsieur [Z] une maison d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 3] (40).

Avant la vente, deux diagnostics techniques ont été réalisés par les vendeurs, révélant la présence d’agents de dégradation biologique du bois autre que les termites (champignon de pourriture et insectes à larves xylophages).

Peu de temps après la vente, Madame [M] et Monsieur [U] ont constaté divers désordres affectant l’immeuble (pourrissement de la structure en bois).

Dans ce contexte, Madame [M] et Monsieur [U] ont sollicité le cabinet AEXBAT afin de réaliser une expertise structurelle du bien. Le cabinet a rendu son rapport le 30 septembre 2025.

Le 10 novembre 2025, Madame [M] et Monsieur [U] ont mis en demeure Madame [Q] et Monsieur [Z] d’avoir à prendre en charge les conséquences des dommages affectant le bien.

Aucun accord n’a été trouvé entre les parties.

Par acte en date du 4 février 2026, Madame [J] [M] et Monsieur [C] [U] ont fait assigner Madame [R] [Q] et Monsieur [S] [Z] devant la présidente du tribunal judiciaire de Dax, statuant en référé, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise.

A l’audience du 21 avril 2026, Madame [M] et Monsieur [U] représentés par leur conseil ont soutenu leurs demandes, telles que développées dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 16 avril 2026. Ils demandent de :

— dire et juger qu’ils sont recevables et fondés dans leur présente demande

— ordonner une mesure d’expertise et désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de :

procéder à toutes constatations utiles sur l’existence des désordres, vices, non-conformité, alléguées par la parties demanderesse dans l’assignation, les éventuelles conclusions et pièces annexées ainsi que tous désordres connexes et / ou accessoire sans nécessité de solliciter une extension de missiondécrire en particulier les désordres dans leur étendue, pour chacun en déterminer l’origine et l’importance et leurs conséquences sur l’habitabilité, la structure et la solidité de l’ouvrage, établir la chronologie des interventions du vendeur sur l’ouvrage et notamment la date de vente du bien immobilier,prendre connaissance de tous documents,préciser la date d’apparition objective du ou des vices, c’est-à-dire leur origine réelle (et non leur découverte) notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente, indiquer s’ils étaient apparents lors de l’acquisition dans toutes leurs composantes, leur ampleur ou s’ils sont apparus postérieurement et dans le premier cas, indiquer s’il pouvait être décelé par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée,donner un avis sur l’étendue de l’information délivrée par le vendeur dans le cadre de la vente et dire si elle était suffisante au regard des éléments connus par celui-ci et de sa qualité;dire notamment si les diagnostics étaient suffisamment complets afin de renseigner tout profane su l’étendue réelle des désordres, s’agissant des désordres et non-conformité, fournir au tribunal tous les éléments permettant d’en apprécier l’importance au regard de l’usage attendu de l’immeuble et préciser les solutions et travaux nécessaires pour y remédier,évaluer les moins-values résultant des vices, désordres et/ou des non-conformité non réparables, évaluer les préjudices de toutes natures résultant des vices, désordres et/ou des non-conformité, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état, les préjudices matériels, physiques ou moraux subis par les demandeurs et proposer une base d’évaluation, fournir tous avis sur les solutions réparatoires permettant de mettre fin aux désordres.- rejeter le chef de mission complémentaire sollicité par les vendeurs :

“donner tous les éléments techniques permettant de déterminer si sur la façade sans parement pierre aux pieds des murs, il est possible de constater l’état des poutres en bois”- laisser provisoirement les dépens à la charge des demandeurs.

Ils expliquent que :

— ils se sont aperçus au cours du mois suivant l’acquisition du bien de signaux et manifestations d’humidité, par ailleurs constatés par le cabinet AEXBAT,

— ils n’avaient pas connaissance des désordres aux moment de la vente ; que l’état parasitaire de l’habitation est à distinguer de la situation de dégradation et de fragilité structurelle de l’ouvrage relevée par le cabinet AEXBAT,

— le rapport d’expertise amiable a mis en évidence la réalisation récente par les vendeurs de parements pierre en soubassement de façade à l’endroit des structures et poutres en bois affectées par le pourrissement, de sorte que Madame [Q] et Monsieur [Z] ne pouvaient ignorer les désordres,

— la solidité de l’ouvrage est compromise et l’ampleur du risque d’aggravation est, à ce stade, indéterminable ; que du fait des incertitudes sur l’évolution de l’état de l’ouvrage, la situation est urgente,

— aucun élément ne permet de fonder la demande de chef de mission complémentaire sollicitée par les demandeurs.

Selon conclusions notifiées par RPVA le 14 avril 2026, Madame [Q] et Monsieur [Z] représentés par leur conseil demande à la juridiction de :

A titre principal :

— rejeter la demande d’expertise judiciaire,

— condamner les requérants à verser aux requis la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire :

— prendre acte des protestations et réserves d’usage,

— ajouter le chef de mission suivant à la mission de l’expert :

“donner tous les éléments techniques permettant de déterminer si sur la façade sans parement pierre aux pieds des murs, il est possible de constater l’état des poutres en bois”

Ils expliquent que :

— les acquéreurs ont été informés de manière incontestable de la présence de champignons qu’ils ont d’ailleurs pu constater sur l’une des façade dépourvues de parement pierres, de sorte qu’ils n’ont pas démontré de motif légitime,

— ils ont édifié des terrasses en périphérie de l’habitation, cependant rien ne fait la démonstration par les acquéreurs d’éventuelles désordres sur cet ouvrage,

— la profession de Monsieur [Z] (agent immobilier) et le fait d’avoir habité la maison n’a pas permis à Madame [Q] et Monsieur [Z] d’avoir connaissances des désordres.

La décision a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’appréciation du motif légitime n’implique pas de se prononcer sur les responsabilités ou garanties ni sur les chances de succès des futures prétentions des demandeurs. Il suffit que le demandeur justifie d’éléments rendant crédibles ses suppositions ou allégations et que les preuves à obtenir ou conserver soient de nature à alimenter un procès.

En l’espèce, il ressort de l’acte de vente et des deux diagnostics établis avant la vente que le bien était affecté d’agents de dégradation biologique du bois autre que les termites (champignon de pourriture et insectes à larves xylophages) ; que selon le rapport d’expertise amiable rendu le 30 septembre 2025 par le cabinet AEXBAT et les deux diagnostics, des traitements sur le bien ont été effectués par les vendeurs avant la vente ; que Madame [M] et Monsieur [U] ont constatés des désordres (humidité et pourrissement du bois) le mois suivant l’acquisition du bien ; que ledit rapport conclut à un pourrissement tel que la solidité de l’immeuble en serait affectée ; que selon le rapport, l’état du pourrissement ne pouvait être connu par les acquéreurs au moment de la vente.

Dans ces conditions, Madame [M] et Monsieur [U] justifient d’un motif légitime dès lors qu’il est nécessaire de connaître les circonstances et causes exactes des désordres, ainsi que l’état du bien lors de la vente dans la perspective d’une action en responsabilité.

En conséquence il convient d’ordonner la mesure d’expertise sollicitée par Madame [M] et Monsieur [U] sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues.

L’expertise sera réalisée aux frais avancés du demandeur, qui a seul intérêt à voir la mesure menée à son terme.

Sur l’article 700 et les dépens

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à condamnation de ce chef.

Il convient de laisser les dépens à la charge des demandeurs.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laure VUITTON, présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Dax, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de la décision, par décision contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS une mesure d’expertise,

COMMETTONS pour y procéder :

[I] [N]

[Adresse 3],

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 1]

Expert près la cour d’appel de Pau, avec pour mission de :

• convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

• se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, ainsi que le cas échéant les rapports des examens techniques et des expertises déjà effectuées,

• se rendre sur les lieux, les parties et leurs conseils dûment convoqués, et en faire la description, y compris au besoin, l’environnement immédiat,

• relever et décrire les désordres, malfaçons et inachèvements affectant l’immeuble litigieux, dénoncés dans l’assignation et les conclusions ultérieures en considération des documents contractuels liant les parties (acte de vente) ; en indiquer la nature et la date d’apparition ; préciser s’agissant d’un immeuble, si ces désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

• en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions; indiquer à cette fin, l’identité des intervenants concernés (maitres d’ouvrage, maitrise d’oeuvre, contrôleur technique, entreprises adjudicataires, sous traitants…) en mentionnant pour chacun d’eux l’étendue de leur mission ou le lot dont ils étaient en charge, la ou les polices de la compagnie d’assurance les garantissant au titre de la responsabilité décennale et la responsabilité civile au moment des travaux,

• dire si les travaux ont été réalisés conformément aux règles de l’art applicables en la matière et s’ils ont respectés les prescriptions contractuelles (plan, descriptifs techniques, devis, factures….),

• indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu,

• indiquer les solutions appropriées pour y remédier, en chiffrer le coût approximatif, par une estimation ou à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre de leur choix; préciser la durée prévisible des travaux de remise en état,

• procéder à toutes constatations utiles sur l’existence des désordres, vices, non-conformité, alléguées par la parties demanderesse dans l’assignation, les éventuelles conclusions et pièces annexées ainsi que tous désordres connexes et / ou accessoire sans nécessité de solliciter une extension de mission

• préciser la date d’apparition objective du ou des vices, c’est-à-dire leur origine réelle (et non leur découverte) notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente,

• indiquer s’ils étaient apparents lors de l’acquisition dans toutes leurs composantes, leur ampleur ou s’ils sont apparus postérieurement et dans le premier cas, indiquer s’il pouvait être décelé par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée,

• donner tous les éléments techniques permettant de déterminer si sur la façade sans parement pierre aux pieds des murs, il est possible de constater l’état des poutres en bois

• donner un avis sur l’étendue de l’information délivrée par le vendeur dans le cadre de la vente et dire si elle était suffisante au regard des éléments connus par celui-ci et de sa qualité;

• dire notamment si les diagnostics étaient suffisamment complets afin de renseigner tout profane su l’étendue réelle des désordres, s’agissant des désordres et non-conformité, fournir au tribunal tous les éléments permettant d’en apprécier l’importance au regard de l’usage attendu de l’immeuble et préciser les solutions et travaux nécessaires pour y remédier,

• évaluer les moins-values résultant des vices, désordres et/ou des non-conformité non réparables,

• préciser la nature des préjudices induits, en caractérisant les éventuels liens de causalité entre ceux-ci et les désordres, malfaçons, inachèvements et solutions préconisées pour y remédier,

• rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

• mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au service du contrôle des mesures d’instruction dans un délai de 6 mois à compter de la notification de sa mission et de la consignation,

DISONS que l’expert devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des mesures d’instruction une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant,

FIXONS à 2000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que Madame [J] [M] et Monsieur [C] [U] devront consigner à la régie de ce tribunal dans le délai de 40 JOURS à compter de la date de la présente ordonnance,

DISONS qu’en cas de défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert deviendra caduque de plein droit, sauf pour la partie défaillante à obtenir d’être relevée de cette sanction sur justification d’un empêchement légitime,

DISONS que, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l’expert en fera sans délai rapport au juge qui, s’il y a lieu, ordonnera la consignation d’une provision complémentaire à la charge de la partie qu’il déterminera ; il joindra à sa demande de provision complémentaire le calendrier prévisible de ses opérations et une évaluation détaillée du coût des opérations d’expertise avec copie aux avocats des parties -ainsi qu’aux parties qui n’auraient pas d’avocat- auxquels il devra indiquer qu’ils disposent d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs éventuelles observations auprès du juge chargé du contrôle des mesures d’instruction,

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre l’avis d’un sapiteur,

DISONS que l’expert devra adresser aux parties, au moins un mois avant le dépôt du rapport définitif, un pré-rapport détaillé en invitant les parties à lui faire part de leurs observations auxquelles il devra répondre,

DISONS que le dépôt par l’expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception. S’il y a lieu, celles-ci adressent à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôle les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception,

DISONS que les opérations d’expertise se dérouleront sous le contrôle du juge chargé du contrôle des mesures d’instruction,

DISONS que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DISONS qu’il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LAISSONS les dépens à la charge des demandeurs.

La présente ordonnance a été signée le 19 mai 2026 par Laure VUITTON, présidente, juge des référés, et par Cristine MARTINS, greffière, et portée à la connaissance des parties par mise à disposition au greffe.

La greffière La présidente