TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

01 Décembre 2025

N° RG 24/01950 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZI2M

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1],

[Adresse 9], représenté par son syndic

C/

[I] [V] [R], [Z] [R],

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1],

[Adresse 9], représenté par son syndic :

SAS Cabinet HOMELAND

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DEFENDEURS

Madame [I] [V] [R]

[Adresse 4]

[Localité 6]

défaillant

Monsieur [Z] [R],

[Adresse 4]

[Localité 6]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Septembre 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété.

Mme [I] [M] et M. [Z] [R] sont propriétaires indivis des lots n°102 et 126 au sein dudit immeuble.

Se plaignant de leur carence persistante dans le règlement des charges, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner en paiement devant ce tribunal par exploit du 1er mars 2024.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, en particulier de ses articles 10 et 10-1 et du décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55, de :

« Condamner solidairement Madame [I] [M] et Monsieur [Z] [R] au paiement de la somme de 11.167,14 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 4e trimestre 2023 incluse) ;

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Condamner solidairement Madame [I] [M] et Monsieur [Z] [R] au paiement d’une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée ;

Condamner solidairement Madame [I] [M] et Monsieur [Z] [R] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] une indemnité d’un montant de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. »

Mme [M] et M. [R], assignés à domicile n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 novembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 9 septembre 2025 et mise en délibéré au 1er décembre 2025.

A l’appui de sa demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement, le demandeur fait valoir au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Au soutien de sa demande de condamnation du défendeur au paiement de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il a subi un préjudice en raison de la résistance abusive de Madame [I] [M] et Monsieur [Z] [R] à régler leurs charges à leur échéance le contraignant ainsi à faire l’avance de la somme due par ces derniers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que

sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

Le syndicat des copropriétaires explique dans le corps de son assignation qu’il est « bien fondé à solliciter la condamnation solidaire de Madame [I] [M] et Monsieur [Z] [R] à lui verser la somme de 11 167,14 euros au titre des charges courantes avec intérêts qui doivent courir à compter de la délivrance du présent acte ».

Toutefois, aux termes du dispositif de son assignation, dont seul le tribunal est tenu, il demande de :

« Condamner solidairement Madame [I] [M] et Monsieur [Z] [R] au paiement de la somme de 11.167,14 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 4e trimestre 2023 incluse) »

Le tribunal n’est donc pas saisi de la demande portant sur les intérêts à compter de la délivrance de l’assignation, demande non reprise dans le dispositif.

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et

exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le

copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 11.167,14 euros au titre des charges arrêtées au 16 novembre 2023, échéance du 4e trimestre 2023 incluse.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Mme [M] et M. [R] sont propriétaires des lots n°102 et 126 au sein de l’immeuble susvisé.

Il verse également à l’appui de sa demande :

— les appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales tenues les :

-5 juillet 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024 et voté des travaux,

-6 avril 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019, approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020 ainsi que ceux du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023 ainsi que celui pour l’exercice du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024, et voté des travaux,

— le décompte actualisé faisant apparaître un solde débiteur de 11.167, 14 euros, comprenant outre les charges proprement dites, les frais engagés pour le recouvrement de ces dernières, à savoir :

— des frais de mise en demeure, facturés le 08 juin 2023 à hauteur de 29 euros,

— des frais pour la transmission du dossier à l’avocat, facturés le 24 août 2023 à hauteur de 399 euros,

— des frais de mise en demeure, facturés le 08 septembre 2023 à hauteur de 39 euros,

— des honoraires d’avocat, facturés le 16 novembre 2023 à hauteur de 120 euros,

— des frais de « suivi projet », facturés le 16 novembre 2023 à hauteur de 543,60 euros,

soit un total de : 1.130,60 euros.

Il verse aux débats le contrat de syndic conclu pour la période du 05 juillet 2023 au 31 décembre 2024, permettant ainsi de déterminer le montant contractuellement prévu pour ces prestations.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Ainsi, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

-399 euros au titre de la transmission du dossier à l’avocat et 543,6 euros au titre de frais de « suivi projet », ces frais relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les

copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

-29 euros et 39 euros au titre des frais de mise en demeure en date du 8 juin 2023 et 8 septembre 2023, dès lors que l’avis de réception justifiant de la réalité de leur envoi aux défendeurs n’est pas produit, en application de l’article 9 du code de procédure civile.

S’agissant enfin de la somme de 120 euros, facturée le 16 novembre 2023 au titre d’honoraires d’avocat pour la procédure de recouvrement, le syndicat des copropriétaires produit une mise en demeure en date du 29 août 2023 rédigée par son conseil.

Toutefois, le contrat de syndic ne facture l’envoi d’une mise en demeure qu’à hauteur de 39 euros TTC et le suivi du dossier transmis à l’avocat est pour sa part facturé au temps passé, « uniquement en cas de diligences exceptionnelles », dont ne relève pas la rédaction d’un courrier de mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie donc d’aucun frais nécessaires au recouvrement.

Au vu des pièces produites, il justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 9.407,07 euros [10.537,67 (et non 10.537,68 comme indiqué sur le décompte)– 1.130,60).

Cette somme produisant de droit intérêt à compter de la présente décision, il convient d’ordonner, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts.

Sur la solidarité

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire de Mme [M] et de M. [R].

Le règlement de copropriété prévoit dans sa section II intitulée « indivision-démembrement de la propriété » que :

« il y aura solidarité entre les indivisaires quant au règlement de toutes les dépenses afférentes aux lots. »

Mme [M] et M. [R] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 9407,07 euros au titre des charges arrêtées au 16 novembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en expliquant que le comportement de Mme [M] et de M. [R] est répétitif et injustifié, que leur résistance abusive a entraîné un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires pour la copropriété, privée des fonds nécessaires à une gestion normale et à l’entretien de l’immeuble et que l’importance de ce solde cause un préjudice financier important aux autres copropriétaires.

Il fait de plus valoir qu’un compte de copropriété ne peut en aucun cas être débiteur et que le comportement des défendeurs l’a obligé à faire l’avance des sommes dues par ces derniers.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Toutefois, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales

et ne rapporte pas la preuve que la carence de Mme [M] et de M. [R] dans le

paiement régulier de leurs charges à leur échéance a causé un préjudice financier à la copropriété ayant notamment gravement désorganisé la trésorerie ou contraint au report de

travaux.

En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] et M. [R], qui succombent, seront condamnés aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il convient par conséquent de lui allouer une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [I] [M] et M. [Z] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet HOMELAND (SAS) la somme de 9.407,07 euros au titre des charges dues pour la période arrêtée au 16 novembre 2023, échéance du 4e trimestre 2023 incluse ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [I] [M] et M. [Z] [R] au paiement des dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [I] [M] et M. [Z] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic le cabinet HOMELAND (SAS), la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Nadia TEFAT, Greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE