TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 26/51134 -

N° Portalis 352J-W-B7K-DCCCU

N° : 1-DB

Assignation du :

13 Février 2026

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 février 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic la société CABINET LESCALLIER SAS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Emmanuel SEIFERT, avocat au barreau de PARIS – #L0179, cabinet MAISON SEIFERT BARBE AVOCATS

DEFENDERESSES

La S.C.I. DU SUD OUEST

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représentée

La S.A.R.L. [A]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 23 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

L’immeuble sis [Adresse 1] est assis sur la parcelle cadastrale AJ [Cadastre 1]. Il est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et donc à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le syndicat des copropriétaires est régi par un règlement de copropriété comportant état descriptif de division en date du 10 août 1953 publié le 6 Novembre 1953 Volume 2223 n°21. Il a pour syndic le Cabinet LESCALLIER.

La SCI DU SUD OUEST est copropriétaire dans l’immeuble notamment du lot 25 situé dans le bâtiment B au 3e étage. Monsieur [F] [T] est le gérant de la SCI DU SUD OUEST.

La SARL [A] est copropriétaire dans l’immeuble notamment du lot 24 situé dans le bâtiment B au 2e étage et donné en location à Monsieur [M] [C] et sa famille.

Invoquant l’impossibilité de pouvoir accéder à l’appartement de la SCI du Sud-Ouest (Lot 25 – 3e étage – Bâtiment B) pour pouvoir identifier la provenance des fuites subies dans les locaux situés en-dessous de son appartement, identifiées à la suite d’un rapport technique du 28 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité l’a, par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2026, assignée en référé, ainsi que la société [A], devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, suivant autorisation d’assigner à heure indiquée, délivrée le 11 février 2026, aux fins de :

« Vu l’article 834 du Code de procédure civile,

Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

Vu la loi n° 65-557 du 19 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], agissant poursuite et diligence de son Syndic de copropriété, demande au Président du Tribunal de céans de :

— JUGER les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son Syndic de copropriété recevables et bien fondées, et en conséquence,

Se voir les parties renvoyées à se pourvoir au fond ;

Et cependant, dès à présent et par provision, vu l’urgence :

— AUTORISER,

A compter du deuxième jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir à la SCI du Sud Ouest,

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son Syndic de copropriété,

Accompagné d’un commissaire de justice et de tous professionnels de son choix tels notamment un serrurier, un plombier, un bureau d’étude technique, et un entrepreneur compétent pour procéder à une recherche de fuite avec mise en pression des installations sanitaires de l’appartement du 3e étage constitutif du lot 25 selon les recommandations des sociétés [P] et [R] et prendre les mesures urgentes et conservatoires qui s’imposent,

A pénétrer les lots 25 sis dans le bâtiment B au 3e étage appartenant à la SCI du Sud Ouest,

Afin de procéder à une recherche de fuite avec mise en pression des installations sanitaires de l’appartement du 3e étage constitutif du lot 25 selon les recommandations des sociétés

[P] et [R] et prendre les mesures urgentes et conservatoires qui s’imposent,

— CONDAMNER la SCI du Sud Ouest à payer le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son Syndic de copropriété, la somme de 5.000,00€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens."

A l’audience du 23 février 2026, le syndicat des copropriétaires soutient oralement les termes de son assignation et maintient, par suite, l’ensemble de ses demandes.

Bien que régulièrement assignées, la SCI du Sud-Ouest et la société [A] ne sont pas représentées, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 et de celles de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, seules écritures dans cette affaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2026.

SUR CE,

Sur la demande d’accès

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats par le syndicat des copropriétaires que :

— aux termes du rapport technique en date du 28 Janvier 2026, la société [P] ayant pour activité la plomberie et le chauffage a indiqué que : « Conformément à votre demande nous nous sommes rendus au [Adresse 3] dans le [Localité 5] afin de procéder à une recherche de fuite entre les logements des 2ème et 3ème étages.

Le technicien accède au logement du 2ème étage de la SARL [A] avec le locataire M. [C] et procède à l’ouverture du faux plafond. Il constate la présence d’une fuite active en provenance du 3ème étage chez M. [T]. […] Afin d’en connaître la provenance exacte, il est nécessaire de prévoir une mise en pression du réseau chez M. [T] au 3ème étage pour localiser précisément la fuite impactant le logement du 2ème étage »,

— Aux termes du rapport de la société [R], celle-ci est intervenue sur site le 3 Février 2026 afin de mener une recherche de fuite mais elle s’est trouvée dans l’impossibilité de déterminer la cause de la fuite. Elle observe : « Impossible de déterminer l’origine exacte de l’infiltration sans test de pression ». « Nos préconisations : Réalisation d’un test de mise en pression avec pompe à épreuve. Contrôle des aliments encastrés EF/EC (Eau Froide / Eau Chaude) dans la salle de bain du 3e étage afin d’identifier la zone exacte de la fuite dans le réseau encastré ».

— Suivant procès-verbal de constat du 9 Février 2026, Maitre [J], Commissaire de justice, constatait que : « Au 2e étage, porte gauche, un appartement à usage d’habitation avec une entrée, puis, sur la droite, un long dégagement permettant l’accès au fond, porte face, à une chambre d’enfant. Au sol, un parquet en bois, en chevron, en bon état. Plinthes, murs et faux plafond avec corniches, recouverts de peinture blanche en bon état. Cette pièce prend jour sur la cour intérieure. A droite en entrant dans cette pièce, au plafond, une découpe a été réalisée dans le faux plafond, laissant apparaître les rails et vis du faux plafond. Monsieur [C] m’indique qu’il s’agit d’une découpe destructive qui a été réalisée par le plombier, afin de déterminer l’origine de la fuite. La sous face du plancher du 3eme étage est visible et laisse apparaitre une fissure avec de l’eau qui perle, puis goutte en direction du sol. Au sol, sur des films plastiques, un seau récupérant l’eau qui goutte du plafond. L’eau à un aspect jaunâtre ».

Par conséquent, il résulte de ces éléments qu’une fuite active perdure au niveau du plancher haut du lot n°24, rendant nécessaire d’effectuer une recherche de fuite par un test de mise en pression avec pompe à épreuve ainsi que le contrôle des aliments encastrés EF/EC (Eau Froide / Eau Chaude) dans la salle de bain du 3e étage afin d’identifier la zone exacte de la fuite dans le réseau encastré.

Or, malgré plusieurs demandes du syndic par courriels du 29 janvier, du 2 et du 3 février 2026 adressés par le syndic à la SCI du Sud Ouest, aux fins de lui demander de communiquer un rapport de recherche de fuite et à défaut de laisser l’accès à la société [R] mandatée à cette fin, il n’a pas été possible pour l’entreprise mandatée pour effectuer la recherche de fuite de pénétrer dans l’appartement de la SCI du Sud Ouest.

La SCI du Sud Ouest répondait par courriel du 3 février 2026 « Je ne souhaite pas mettre nos installations sous pression compte tenu des risques que cela présente », sans pour autant procéder à la recherche de fuite par ses propres moyens, suggérant une vérification des installations d’eau chaude et de chauffage de l’appartement subissant la fuite, sans étayer techniquement cette suggestion.

La SCI du Sud Ouest a confirmé son refus de laisser l’accès à son lot le 3 février 2026 à l’occasion du passage de la société [R], comme confirmé par courriel du 4 février 2026.

Au vu des pièces versées, les causes des fuites ne sont pas jugulées, ce qui, dès lors, caractérise, à tout le moins, un trouble manifestement illicite, caractérisé par la violation du règlement de copropriété aux termes duquel « Les copropriétaires devront souffrir, sans indemnité l’exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux choses communes et, si besoin est, livrer accès aux architectes, entrepreneurs et ouvriers chargés de conduire ou faire des réparations, notamment celles se rapportant aux canalisations et conduits communes pouvant traverser les locaux » (page 57), dès lors qu’une fuite active non résolue est susceptible de porter atteinte à la structure et la solidité de l’immeuble.

Dans ces conditions, il y a lieu d’ordonner à la SCI du Sud Ouest dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, de laisser libre accès à son appartement et à défaut d’autorisation de sa part, de permettre à toute entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires, de pouvoir intervenir pour établir l’origine des fuites et le cas échéant procéder à toutes les mesures conservatoires.

A défaut d’exécution volontaire, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires aux fins d’être autorisé à accéder à l’appartement de la SCI du Sud Ouest.

L’ensemble desdites interventions seront aux frais avancés par le syndicat des copropriétaires, étant précisé que le juge des référés n’est pas présentement saisi d’une action en responsabilité et qu’à ce stade ladite responsabilité de l’occupant de l’appartement de La SCI du Sud Ouest n’est pas, à l’évidence, pleinement établie.

Sur les demandes accessoires

La SCI du Sud Ouest, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application des dispositions de l’article 491 et de celles de l’article 696 du code de procédure civile.

Tenue aux dépens, la SCI du Sud Ouest sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS à la SCI du Sud Ouest, dans un délai de deux jours à compter de la signification de la présente décision, à laisser accès au lot 25 sis dans le bâtiment B au 3e étage lui appartenant, au sein de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] à PARIS, pour que le syndicat des copropriétaires, mandaté par son syndic, puisse procéder à toutes recherches de fuites en provenance de son appartement et qui serait la cause des désordres relevés au sein des locaux situés en-dessous ;

A défaut de respect de son obligation, ci-dessous par la SCI du Sud Ouest :

AUTORISONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] à PARIS, représenté par son syndic, à faire intervenir toutes entreprises compétentes pour effectuer des recherches de fuites au sein du lot 25 sis dans le bâtiment B au 3 e étage appartenant à la SCI DU SUD OUEST et le cas échéant avec mise en pression des installations sanitaires selon les recommandations des sociétés [P] et [R] et prendre les mesures urgentes et conservatoires qui s’imposent, permettant de mettre un terme à toutes fuites actives et par suite aux désordres subis et ainsi juguler les atteintes aux parties privatives et communes de l’immeuble ;

DISONS que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic sera accompagné d’un commissaire de justice et de tous professionnels de son choix tels notamment un serrurier, un plombier, un bureau d’étude technique, et un entrepreneur compétent pour procéder à une recherche de fuite avec mise en pression des installations sanitaires de l’appartement du 3e étage constitutif du lot 25 selon les recommandations des sociétés [P] et [R] et prendre les mesures urgentes et conservatoires qui s’imposent ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNONS la SCI du Sud Ouest à payer la somme de 2.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à PARIS ;

CONDAMNONS la SCI du Sud Ouest aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 1] le 27 février 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN