TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

Affaire : [Y] [O]

[P] [M] épouse [O]

c/

[H] [J]

[S] [C]

N° RG 24/00448 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-INOG

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

M^e Nathalie DROUHOT – 65

la SCP SCP D’AVOCATS PIZZOLATO – CHATRIOT – 73

ORDONNANCE DU : 22 JANVIER 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEURS :

M. [Y] [O]

né le 14 Mars 1980 à [Localité 18] (HAUTS-DE-SEINE)

[Adresse 9]

[Localité 4]

Mme [P] [M] épouse [O]

née le 12 Avril 1981 à [Localité 19] (HAUTE GARONNE)

[Adresse 10]

[Localité 4]

représentés par M^e Nathalie DROUHOT, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de Dijon,

DEFENDEURS :

M. [H] [J]

né le 26 Novembre 1979 à [Localité 15] (ISERE)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Mme [S] [C]

née le 05 Juin 1979 à [Localité 17] (ALGERIE)

[Adresse 16]

[Adresse 11]

[Localité 12]

représentés par M^e Christophe CHATRIOT de la SCP SCP D’AVOCATS PIZZOLATO – CHATRIOT, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 novembre 2024 et mise en délibéré au 15 janvier 2025, puis prorogé au 22 janvier 2025 où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique d’achat du 12 décembre 2016, M. [Y] [O] et Mme [P] [O], née [M] ont acheté à M. [H] [J] et Mme [S] [C] une maison d’habitation au [Adresse 8], cadastrée section BC n°[Cadastre 2] à [Localité 14].

Cette parcelle est séparée de celle de Mme [K] [F], propriétaire de la parcelle section BC n°[Cadastre 3], par un mur en parpaings séparatif.

Par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2022, Mme [F] a assigné les époux [O] à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon aux fins de les voir condamner à réaliser l’enduit de la façade du mur séparatif et que soient supprimées les saillies en béton empiétant sur sa propriété.

Par ordonnance du 14 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir ordonner aux époux [O] d’enduire la façade du mur de clôture de leur propriété donnant sur la propriété de Mme [F] ;

— débouté en conséquence Mme [F] de ce chef de demande ;

— ordonné une expertise confiée à M. [N] [E], géomètre-expert, remplacé ensuite par Mme [V] géomètre-expert au Creusot.

L’expert a rendu un pré-rapport le 7 mai 2024 constatant (en page 6 du pré-rapport) : « Un débord de tablette du mur [O] empiète sur la propriété [F] à partir de 16,30 mètres des entrées des parcelles BC n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] jusqu’à la fin de la limite commune. L’empiétement constaté est de 6 centimètres à son extrémité.

Un empiétement du mur [O] sur la propriété [F] n’excédant pas 2 centimètres à l’extrême Nord des parcelles sur une longueur de 5,40 mètres.

L’empiétement continu des fondations du mur [O] sur la propriété [F] n’excédant pas 16 centimètres (selon les fouilles effectuées le jour des relevés).

Un empiétement du coffret d’arrivée électrique de Mme [F] sur la propriété des époux [O] ».

Par acte de commissaire de justice du 5 et 8 août 2024, les époux [O] ont fait assigner Mme [C] et M. [J] à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Dijon statuant en référé sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile aux fins de :

— les juger recevables et bien fondés en leurs demandes,

— déclarer commune et opposable à M. [J] et Mme [C] l’ordonnance de référé rendue le 14 juin 2023 à la requête de Mme [K] [F] à leur encontre,

— dire que les opérations d’expertise confiées à Mme [V] leurs seront étendues,

— juger qu’ils sont mal fondés en leurs contestations et les en débouter purement et simplement, ainsi que de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

Ils font valoir que :

le mur litigieux a été construit par M. [J] et Mme [C] avant la vente de leur bien et empiète sur la propriété de Mme [F] ;

le pré-rapport d’expertise du 7 mai 2024 confirme l’existence de plusieurs empiétements sur ladite propriété ;

ils versent aux débats une déclaration préalable de travaux du 7 juillet 2014 réalisée pour la construction dudit mur qui précise en description du projet : « construction de mur entre les limites séparatives avec une hauteur maximale de 1m80 » ;

le mur n’aurait pas fait l’objet d’une déclaration de conformité à la fin des travaux ;

les vendeurs n’ont pas transmis toutes les informations nécessaires (factures, déclaration de travaux) entourant la réalisation de ce mur, qui pourrait donc relever d’un vice caché ;

l’absence de factures pour la réalisation du mur pourrait permettre d’engager la responsabilité des vendeurs en tant que « vendeurs constructeurs » ;

ils ne détiennent qu’une facture du 3 septembre 2014 réalisée par la société Ejup Sulaj Artisan pour divers travaux de maçonnerie dont l’enduit du mur de l’allée avec un revêtement épais ;

à leurs yeux, M. [J] et Mme [C] sont de mauvaise foi et avaient connaissance du vice affectant le mur séparatif ;

ils versent aux débats des SMS échangés avec Mme [C] entre le 30 novembre 2021 et le 26 mars 2023 qui selon eux confirment la mauvaise foi des vendeurs ;

la construction du mur aurait été réalisée par la société Arita dont l’existence serait postérieure à la réalisation du devis selon une capture d’écran versée aux débats ;

les vendeurs engagent donc leur responsabilité pour défaut d’information et de loyauté ;ce qui justifie que les mesures d’expertises leur soient étendues et déclarées opposables.

M. [J] et Mme [C] demandent au juge des référés de :

à titre principal,

— débouter les époux [O] de l’intégralité de leurs demandes ;

— les condamner à leur payer la somme de 960 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

à titre subsidiaire,

— constater qu’ils émettent les plus expresses protestations et réserves quant à leur garantie et à toute responsabilité de leur part ;

— condamner les époux [O] aux entiers dépens.

Ils font valoir que :

la clause de non garantie des vices cachés contenue dans l’acte du 12 décembre 2016 est opposable aux époux [O] ;

ils n’avaient pas connaissance de l’empiétement du mur sur la propriété de Mme [F] et les époux [O] n’apportent pas la preuve de cette connaissance ou d’une éventuelle mauvaise foi de leur part ;

le mur a été réalisé par une société de maçonnerie ;

ils versent aux débats une déclaration préalable de travaux du 7 juillet 2014 pour la construction du mur (page 2/6), ainsi qu’un devis de l’entreprise Arita du 1er juillet 2014 et une facture réglée du 11 août 2014 pour la construction du muret, ainsi qu’un devis du 1er août 2015 et facture du 7 septembre 2015 de la même et enfin un devis du 1 octobre 2015 et une facture du 13 novembre 2015 pour la réalisation de l’enduit sur ledit mur ,

par avis de répertoire SIRENE versé aux débats ils contestent que la société Arita n’ait pas été active à la date de réalisation des travaux ;

ils produisent en outre différentes attestations du 26 août 2024, du 22 août 2024 et du 3 septembre 2024 de la réalisation des travaux par l’entreprise Arita ;

ils ont informé les époux [O] de ces travaux et estiment que les SMS versés par eux aux débats en font état ;

la situation d’empiétement leur était totalement inconnue au moment de la vente et par la suite ;

ils contestent donc le bien-fondé de la demande d’expertise et demandent à être indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens ;

à titre subsidiaire, ils émettent toutes protestations et réserves d’usage sur une éventuelle mesure d’expertise.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction également admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.»

Le demandeur à la mesure d’instruction, s’il n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En l’espèce les époux [O] versent aux débats :

— une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Dijon du 14 juin 2023 ordonnant une expertise judiciaire ;

— un pré-rapport d’expertise du 7 mai 2024 relevant l’existence d’empiétements du mur de séparation sur la propriété de Mme [F], selon lequel : « Un débord de tablette du mur [O] empiète sur la propriété [F] à partir de 16,30 mètres des entrées des parcelles BC n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] jusqu’à la fin de la limite commune. L’empiétement constaté est de 6 centimètres à son extrémité.

Un empiétement du mur [O] sur la propriété [F] n’excédant pas 2 centimètres à l’extrême Nord des parcelles sur une longueur de 5,40 mètres.

L’empiétement continu des fondations du mur [O] sur la propriété [F] n’excédant pas 16 centimètres (selon les fouilles effectuées le jour des relevés).

Un empiétement du coffret d’arrivée électrique de Mme [F] sur la propriété des époux [O] » ;

— une déclaration préalable de travaux du 7 juillet 2014 où la construction du mur litigieux est évoquée.

M. [J] et Mme [C] versent au dossier des devis et factures du 11 août 2014, 7 septembre 2015 et 13 novembre 2015 pour la réalisation des travaux d’édification et de finitions du mur litigieux par la société Arita.

Par son ordonnance du 14 juin 2023 le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon a ordonné une expertise judiciaire laquelle, dans son pré-rapport, a relevé l’existence de différents troubles nés de l’empiétement du mur séparatif de propriété des époux [O]. Il est constant que cette propriété a fait l’objet d’une cession par acte authentique de vente reçu devant notaire du 12 décembre 2016, étant acquis que le mur de séparation litigieux était déjà présent sur la propriété à cette date. M. [J] et Mme [C] fournissent plusieurs factures et devis attestant que la construction de ce mur a été réalisée par leur soin de 2014 à 2015 et donc préalablement à cette vente. Dès lors, les époux [O], qui ont été assignés par Mme [F], ont un motif légitime à demander à ce que les mesures d’expertise soient étendues et déclarées opposables à M. [J] et Mme [C].

Il convient donc de faire droit à la demande des époux [O] et de déclarer l’expertise ordonnée le 14 juin 2023 opposable à M. [J] et Mme [C] et dire que ces opérations leurs seront étendues par application de l’article 145 du code de procédure civile, aux frais avancés du demandeur.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Les défendeurs à l’instance en demande d’expertise ne peuvent pas être considérés comme parties perdantes à ce stade de la procédure. Les dépens seront en conséquences laissés provisoirement à la charge des époux [O].

Succombant à l’instance au principal, M. [J] et Mme [C] seront déboutés de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre des époux [O].

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 145 du code de procédure civile ;

Donnons acte à M. [H] [J] et Mme [S] [C] en ce qu’ils émettent les plus expresses protestations et réserves quant à leur garantie et à toute responsabilité de leur part ;

Déclarons commune et opposable à M. [H] [J] et Mme [S] [C] l’ordonnance de référé rendue le 14 juin 2023 à la requête de Mme [K] [F] à l’encontre de M. [Y] [O] et Mme [P] [O] ;

Disons que les opérations d’expertise confiées à Mme [V] seront étendues à M. [H] [J] et Mme [S] [C] ;

Déboutons M. [H] [J] et Mme [S] [C] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons provisoirement M. [Y] [O] et Mme [P] [O] aux dépens.

Le Greffier Le Président