TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e DUFFOUR (P0043)

M^e SOMMELET (C0494)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/11698

N° Portalis 352J-W-B7G-CX6X3

N° MINUTE : 1

Assignation du :

28 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 14 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES (RCS de [Localité 10] 800 334 138)

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Arnaud DUFFOUR de L’A.A.R.P.I. ANDERS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0043

DÉFENDERESSE

S.A.S. BY BADDACHE (RCS de [Localité 10] 800 289 050)

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Jean-Pierre SOMMELET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0494

Décision du 14 Mai 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/11698 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX6X3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 16 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2025, prorogé successivement le 7 avril, le 06 mai et le 14 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 30 mars 2009, Monsieur [J] [N] a donné à bail commercial renouvelé à Monsieur [K] [L] et à sa conjointe Madame [H] [Z] épouse [L] des locaux composés d’une boutique avec salle à manger, cuisine, paneterie et sanitaires en rez-de-chaussée, d’un appartement au premier étage, ainsi que d’un fournil et d’une cave à bois en sous-sol, constituant respectivement les lots n°1, n°5 et n°15 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 11] cadastré section BV numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er janvier 2009 afin qu’y soit exercée une activité de boulangerie pâtisserie, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 18.500 euros hors taxes et hors charges et d’une provision annuelle sur charges locatives d’un montant de 2.744,08 euros payables trimestriellement à terme échu.

Par acte sous signature privée en date du 25 janvier 2010 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°33 A du 17 février 2010, Monsieur [K] [L] et Madame [H] [Z] épouse [L] ont cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à Monsieur [D] [Y] et à sa conjointe Madame [P] [B] épouse [Y].

Par acte notarié en date du 21 février 2014 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°74 A des 14 et 15 avril 2014, Monsieur [D] [Y] et Madame [P] [B] épouse [Y] ont cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.S. AUX DÉLICES DES PYRÉNÉES, devenue depuis la S.A.S. BY BADDACHE.

Par acte notarié en date du 26 février 2014, Monsieur [J] [N] a cédé la propriété des locaux donnés à bail à la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES.

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2018.

Lui reprochant de ne pas s’être acquittée du montant de ses loyers des troisième et quatrième trimestres de l’année 2018 et du quatrième trimestre de l’année 2019 d’une part, et de ses charges et taxes locatives des deuxième, troisième et quatrième trimestres de l’année 2018 d’autre part, la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES a, par acte d’huissier en date du 27 juillet 2020, fait signifier à la S.A.S. BY BADDACHE un premier commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 17.765,22 euros, outre le coût de l’acte d’un montant de 231,41 euros.

Par acte d’huissier du même jour, la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES a fait signifier à la S.A.S. BY BADDACHE un deuxième commandement, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, de justifier d’une souscription d’assurance au titre des années 2018, 2019 et 2020.

Lui faisant grief de ne pas lui avoir remboursé le coût du haubanage du conduit de cheminée correspondant à un devis n°19-1195 émis par la S.A.S. SOLUTION CORDE en date du 4 juillet 2019, la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES a, par acte d’huissier en date du 4 août 2020, fait signifier à la S.A.S. BY BADDACHE une sommation de lui payer sous huitaine la somme de 1.530,01 euros, outre le coût de l’acte d’un montant de 87,57 euros.

Lui reprochant de ne pas s’être acquittée du montant de ses loyers, charges et taxes locatives des deux derniers trimestres de l’année 2019 et des trois premiers trimestres de l’année 2020, la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES a, par acte d’huissier en date du 19 novembre 2020, fait signifier à la S.A.S. BY BADDACHE un troisième commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 28.608,70 euros, valant également sommation de justifier d’une souscription d’assurance au titre de l’année 2020.

Lui faisant grief de ne pas s’être acquittée du montant de ses loyers, charges et taxes locatives des trois derniers trimestres de l’année 2020, la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES a, par acte d’huissier en date du 20 janvier 2021, fait signifier à la S.A.S. BY BADDACHE un quatrième commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 17.165,22 euros, valant également sommation de justifier d’une souscription d’assurance au titre de l’année 2020.

Par acte d’huissier en date du 21 septembre 2021, la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES a fait signifier à la S.A.S. BY BADDACHE un congé pour le 31 mars 2022 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour motif grave et légitime.

Lui reprochant de ne pas s’être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives des deux derniers trimestres de l’année 2019, des deux premiers trimestres de l’année 2020 et du dernier trimestre de l’année 2021, la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES a, par acte d’huissier en date du 26 janvier 2022, fait signifier à la S.A.S. BY BADDACHE un cinquième commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 23.486,96 euros, valant également sommation : de justifier d’une souscription d’assurance en cours de validité ; de cesser de violer la clause de destination du bail en mettant un terme à son activité de restauration ; et de remettre les locaux donnés à bail en état en supprimant la cuisine industrielle et les cloisons installées dans l’appartement du premier étage ainsi que la terrasse extérieure.

Enfin, lui faisant grief de ne pas s’être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives des années 2018, 2019, 2020, 2021 et des deux premiers trimestres de l’année 2022, la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES a, par acte d’huissier en date du 28 septembre 2022, fait signifier à la S.A.S. BY BADDACHE un sixième commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 16.292,26 euros, valant également sommation de mettre en œuvre un traitement contre les rongeurs.

Alléguant que les causes des divers commandements n’avaient jamais été apurées dans le délai d’un mois à compter de leur date de délivrance respective, la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES a, par exploit d’huissier en date du 28 septembre 2022, fait assigner la S.A.S. BY BADDACHE devant le tribunal judiciaire de Paris en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ainsi qu’en paiement de la somme de 16.292,26 euros correspondant au montant de l’arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 30 septembre 2022 à titre principal, en déchéance de tous droits locatifs depuis le 30 mars 2022 ainsi qu’en fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant annuel de 78.500 euros hors taxes et hors charges depuis le 1er avril 2022 jusqu’à la date de restitution des locaux à titre subsidiaire, et en expulsion en tout état de cause.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 13 septembre 2023, la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-17 et L. 145-41 du code de commerce, et de l’article 1184 ancien du code civil, de :

– à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 19 septembre 2020, ou subsidiairement à compter du 20 septembre 2020, ou plus subsidiairement à compter du 26 février 2022 ;

– condamner la S.A.S. BY BADDACHE à lui payer une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire d’un montant annuel de 78.500 euros hors taxes et hors charges, somme indexée dans les termes du bail, et ce à compter du 1er avril 2022 jusqu’au complet départ des lieux loués ;

– condamner la S.A.S. BY BADDACHE à lui payer la somme de 41.516,74 euros en règlement de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2022 ;

– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial à compter de la date du jugement à intervenir ;

– à titre plus subsidiaire, constater que la S.A.S. BY BADDACHE est déchue de tous droits locatifs depuis le 30 mars 2022 ;

– débouter la S.A.S. BY BADDACHE de sa demande de paiement d’une indemnité d’éviction ;

– fixer l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. BY BADDACHE au montant annuel de 78.500 euros hors taxes et hors charges, somme indexée dans les termes du bail, et ce à compter du 1er avril 2022 jusqu’au complet départ des lieux loués ;

– en tout état de cause, ordonner l’expulsion de la S.A.S. BY BADDACHE, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail à compter de la date de signification du jugement à intervenir ;

– dire que faute par la S.A.S. BY BADDACHE d’avoir quitté les lieux dans les conditions définies par le jugement à intervenir, il sera procédé à son expulsion en la forme accoutumée avec l’assistance de la force publique si besoin ;

– ordonner, dans ce cas, la séquestration des meubles et objets mobiliers dans tel garde-meubles qui lui plaira, aux frais, risques et périls de la S.A.S. BY BADDACHE ;

– condamner la S.A.S. BY BADDACHE à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. BY BADDACHE aux dépens, en ce compris les frais engagés au titre des articles A 444-10 et suivants du code de commerce en cas d’exécution forcée du jugement à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES fait valoir, à titre principal, que les causes des troisième, quatrième et cinquième commandements respectivement en date du 19 novembre 2020, du 20 janvier 2021 et du 26 janvier 2022 n’ont jamais été apurées dans le délai d’un mois à compter de la date de leur délivrance, qu’il s’agisse du paiement des loyers, charges et taxes locatives, de la justification de la souscription d’un contrat d’assurance, de la remise en état des locaux ou de la cessation de la violation de la clause de destination insérée au contrat de bail commercial, de sorte que le bail est résilié de plein droit depuis le 19 décembre 2020, ou le 20 février 2021, ou le 26 février 2022.

À titre subsidiaire, elle indique que les griefs mentionnés aux divers commandements susvisés constituent autant de manquements contractuels commis par la locataire, auxquels s’ajoutent une absence d’entretien des locaux infestés de rongeurs ainsi qu’une occupation illicite de la cave n°18 ne faisant pas partie de l’assiette du bail, ce qui justifie la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial aux torts de la défenderesse.

À titre infiniment subsidiaire, elle fait observer que les manquements susmentionnés constituent des motifs graves et légitimes privant la preneuse de son droit à la perception d’une indemnité d’éviction.

Elle affirme, en tout état de cause, que la S.A.S. BY BADDACHE demeure redevable d’un arriéré locatif d’un montant de 41.516,74 euros, ainsi que d’une indemnité d’occupation devant correspondre à la valeur locative statutaire des lieux, si bien que compte tenu de la surface pondérée des locaux à usage commercial de 121 m² et de la surface utile des locaux à usage d’habitation de 60 m², la valeur locative unitaire s’élève à la somme de 500 euros par mètre carré pondéré s’agissant de la partie commerciale et à la somme de 25 euros par mètre carré utile s’agissant de la partie à usage d’habitation, de sorte que ladite indemnité d’occupation doit être fixée à la somme annuelle de 78.500 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 29 juin 2023, la S.A.S. BY BADDACHE sollicite du tribunal, sur le fondement de l’article L. 145-28 du code de commerce, et des articles 1104 et 1217 du code civil, de :

– à titre principal, déclarer que la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES a eu un comportement de mauvaise foi dans ses obligations de bailleresse qui a justifié la suspension de l’exécution de ses propres obligations à compter du 1er janvier 2019 ;

– en conséquence, débouter la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES de ses demandes de résiliation du contrat de bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et de validation du congé portant refus de renouvellement du bail sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction en raison de l’exception d’inexécution qu’elle est recevable et bien fondée à opposer ;

– à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial visée aux commandements en date du 26 janvier 2022 et du 28 septembre 2022 compte tenu de la justification de l’exécution des obligations visées auxdits commandements, et subsidiairement aux commandements en date du 27 juillet 2020, du 19 novembre 2020 et du 20 janvier 2021 dont les coûts et les causes ont été réglés ;

– à titre reconventionnel, dire et juger qu’en vertu de l’accord en date du 17 février 2022, le bail s’est renouvelé à compter du 31 décembre 2017 aux clauses et conditions d’origine ;

– prononcer le renouvellement du bail à compter du 31 décembre 2017 ;

– fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017 conformément à l’accord des parties matérialisé par la lettre de la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES en date du 17 février 2022 ainsi qu’aux clauses et conditions du bail précédent ;

– à titre subsidiaire, dans le cas où le tribunal estimerait devoir valider le congé, déclarer qu’elle a droit à la perception d’une indemnité d’éviction d’un montant fixé à dire d’expert, dont la désignation est requise aux fins de procéder à l’estimation de l’indemnité d’éviction en valeur actuelle ;

– en tout état de cause, condamner la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.A.S. BY BADDACHE avance, à titre principal, que la bailleresse a fait preuve de mauvaise foi en refusant de lui communiquer factures et quittances de loyers entre les années 2014 et 2019, et copie du contrat de bail commercial qui avait été volé, ainsi qu’en lui faisant délivrer commandement sur commandement, si bien qu’elle était fondée à lui opposer une exception d’inexécution, de sorte que les divers commandements invoqués sont privés d’effet.

À titre subsidiaire, elle expose avoir fait assurer les locaux donnés à bail, n’avoir entrepris aucuns travaux, avoir respecté la clause de destination du bail et avoir rempli son obligation d’entretien en procédant à la dératisation et à la désinsectisation des lieux, et ajoute que les arriérés locatifs visés aux commandements sont désormais apurés, ce qui justifie sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À titre reconventionnel, elle fait remarquer que le contrat de bail commercial a été renouvelé à compter de l’année 2017 par lettre de la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES en date du 17 février 2022, ce qui rend caduc le congé signifié le 21 septembre 2021, et qu’en tout état de cause, en l’absence de justification d’un quelconque motif grave et légitime, elle demeure fondée à réclamer le paiement d’une indemnité d’éviction.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 29 février 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 16 octobre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2025, puis prorogée successivement au 7 avril, au 6 mai et au 14 mai 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action principale en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

Sur les moyens de défense tirés de la mauvaise foi de la bailleresse et de l’exception d’inexécution

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions du dernier alinéa de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date du dernier renouvellement du contrat de bail commercial litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.

En vertu des dispositions de l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

Les premier, deuxième et quatrième alinéas de l’article 1719 dudit code disposent quant à eux que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée ; 3°) d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Enfin, selon les dispositions de l’article 11 de la loi n°77-1457 du 29 décembre 1977 relative à diverses dispositions en matière de prix, tout locataire ou occupant de bonne foi peut exiger la remise d’une quittance ou d’un reçu à l’occasion d’un règlement effectué par lui.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, pour produire ses effets, la clause résolutoire insérée à un contrat de bail commercial doit être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur (Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-17645 ; Civ. 3, 1er février 2018 : pourvoi n°16-28684 ; Civ. 3, 25 octobre 2018 : pourvoi n°17-17384 ; Civ. 3, 11 mars 2021 : pourvoi n°20-13639 ; Civ. 3, 15 février 2023 : pourvoi n°22-11393 ; Civ. 3, 25 avril 2024 : pourvoi n°23-10384) ; et que d’autre part, pour justifier une exception d’inexécution de la part du preneur, le manquement du bailleur doit rendre les locaux loués totalement impropres à l’usage auquel ils sont destinés (Civ. 3, 31 octobre 1978 : pourvoi n°77-11355 ; Civ. 3, 21 décembre 1987 : pourvoi n°86-13861 ; Civ. 3, 21 novembre 1990 : pourvoi n°89-16189 ; Civ. 3, 25 juin 2003 : pourvoi n°01-15364 ; Civ. 3, 6 janvier 2009 : pourvoi n°07-20316 ; Civ. 3, 7 juillet 2016 : pourvoi n°15-16097 ; Civ. 3, 27 février 2020 : pourvoi n°18-20865 ; Civ. 3, 6 juillet 2023 : pourvoi n°22-15923 ; Civ. 3, 27 juin 2024 : pourvoi n°23-10340 ; Civ. 3, 10 octobre 2024 : pourvoi n°22-24395).

En l’espèce, les conditions particulières du contrat de bail commercial renouvelé à effet rétroactif au 1er janvier 2009 conclu par acte sous signature privée en date du 30 mars 2009 prévoient : « LOYER PRINCIPAL ANNUEL (5) : 18.500,00 Euros (DIX-HUIT MIL CINQ CENTS EUROS) ; Modalités de paiement : ÉCHU – Trimestriellement ; et pour la première fois le : PREMIER AVRIL 2009 – TERME ÉCHU. […] CHARGES (annuelles) (9) : […] PROVISION TRIMESTRIELLE : (9b) (perçue à terme échu) 686,02 Euros (SIX CENT QUATRE-VINGT-SIX EUROS DEUX) » (pièce n°2 en demande, annexe).

De plus, les conditions générales de ce même contrat de bail énoncent : en leur clause intitulée « LOYER », que « le présent bail est consenti et accepté moyennant le loyer dont le montant, la périodicité et les échéances sont stipulés aux conditions particulières (5) payable au domicile du bailleur ou de son représentant » ; et en leur clause intitulée « CHARGES », que « le preneur versera au bailleur, en même temps que le loyer et à valoir sur un compte de régularisation, une provision dont le montant est fixé aux conditions particulières (9b) et révisable à tout moment en fonction des dépenses » (pièce n°2 en demande, annexe).

Il résulte de la combinaison de ces stipulations contractuelles que la preneuse est tenue de régler le montant de son loyer et de sa provision sur charges locatives le premier quantième du mois suivant chaque trimestre échu, sans que la bailleresse ne soit obligée d’émettre une quelconque facture ou un quelconque appel de fonds.

De même, l’allégation selon laquelle la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES aurait refusé d’adresser à sa locataire des quittances de loyers entre les années 2014 et 2019 est contredite par les éléments produits aux débats, la S.A.S. BY BADDACHE ayant indiqué : dans sa lettre recommandée en date du 7 septembre 2020, « suite au commandement de payer visant la clause résolutoire en matière commerciale, je vous apporte mes réponses. Loyer du 3ème trimestre échu du 30.09.2018 a été réglé voir quittance du 30.09.2018. Loyer du 4ème trimestre échu du 31.12.2018 a été réglé voir quittance du 31.12.2018 » ; et dans sa lettre recommandée en date du 3 février 2021 réceptionnée le 19 février 2021, « suite au commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial, nous tenons à vous apporter quelques informations : […] Dans le commandement de payer du 20 juillet 2020, vous demandiez le règlement des trimestres avec les charges : du 3ème trimestre 2018 de 5.021,74 € plus 700 €, idem pour le 4ème trimestre 2018, sont réglés chargés, voir copies des quittances loyers » ; étant observé que lesdites quittances sont annexées à ces correspondances (pièces n°12 et n°13 en demande, et n°5 en défense).

Si la preneuse affirme que son exemplaire original du contrat de bail commercial lui aurait été volé, force est toutefois de constater que cette assertion n’est étayée par aucun élément, aucun certificat de dépôt de plainte pour vol ou de déclaration de vol n’étant versé aux débats.

Enfin, il y a lieu de relever que rien n’interdit à un bailleur de faire signifier à son locataire plusieurs commandements de payer successifs tant que celui-ci n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et taxes locatives.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la défenderesse échoue à apporter la preuve de la mauvaise foi de la bailleresse, et qu’elle ne justifie d’aucun manquement contractuel commis par cette dernière susceptible de légitimer une suspension du paiement de ses loyers au titre de l’exception d’inexécution dès lors que les locaux donnés à bail n’ont jamais cessé d’être exploités, et n’ont donc jamais été rendus impropres à leur usage.

En conséquence, il convient de retenir que les moyens de défense opposés par la S.A.S. BY BADDACHE tirés de la mauvaise foi de la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES dans la délivrance des commandements de payer et de l’exception d’inexécution sont inopérants.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la clause intitulée « CLAUSE RÉSOLUTOIRE » insérée aux conditions générales du contrat de bail commercial renouvelé litigieux stipule qu’ : « à défaut de paiement exact à son échéance d’un seul terme de loyer, des charges ou des prestations ci-dessus fixés, […] et en cas d’inexécution de l’une ou de l’autre des conditions du présent bail, ou de toute obligation légale ou réglementaire applicable au Preneur, ledit bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer ou d’exécution resté sans effet, ou un simple acte extra-judiciaire énonçant la contravention, et manifestant l’intention du Propriétaire d’user du bénéfice de la présente clause resté infructueux, sans qu’il soit besoin de remplir aucune autre formalité judiciaire » (pièce n°2 en demande, annexe).

De fait, la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES justifie avoir, par acte d’huissier en date du 19 novembre 2020, fait signifier à la S.A.S. BY BADDACHE un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial : mentionnant « qu’un commandement visant la clause résolutoire ayant été précédemment notifié en date du 20 septembre 2020, lequel était juste dans son quantum mais erroné dans la mention des échéances dues, à l’exception de celle du 4ème trimestre 2019 qui restait impayée, le preneur s’étant avec une absolue mauvaise foi saisi de cette erreur pour contester la validité de l’acte, sous la forme par l’effet de son courrier du 7 septembre 2020, il apparaît utile et nécessaire de le réitérer et ce sur les bases suivantes : – loyer en principal : 5.021,74 € ; – provision sur charges : 700,00 € ; – total de l’échéance trimestrielle : 5.721,74 €. Soit à ce jour, les sommes dues pour les 3ème et 4ème trimestres 2019, 1er, 2ème et 3ème trimestres 2020, soit 5.721,74 x 5 = 28.608,70 € » ; énonçant expressément « FAIT COMMANDEMENT à la société BY BADDACHE désignée en-tête des présentes : 1/ D’avoir à payer la somme de 28.608,70 €, représentant le montant principal (5.021,74 €) et les provisions sur charges (700 €) des 3ème et 4ème trimestres 2019, 1er, 2ème et 3ème trimestres 2020 (soit 5.721,74 x 5) ; […] Lui indiquant encore qu’à défaut de règlement de ladite somme […] sous un délai d’un mois à compter de la notification des présentes, le bailleur pourra se prévaloir de la sanction résolutoire telle qu’elle résulte du bail et telle qu’elle est ici intégralement reproduite » ; et retranscrivant in extenso les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce ainsi que la clause résolutoire figurant au bail (pièce n°7 en demande).

Or, il ressort des éléments produits aux débats : que la S.A.S. BY BADDACHE a effectué un ordre de virement bancaire au profit de la bailleresse indiquant expressément « Libellé : LOYER 3 et 4 TRIMESTRE 2020 ; Date d’exécution demandée : 28/12/2020 ; Montant de l’ordre : 11.443,48 EUR » (pièces n°10 et n°13 en demande, et n°1 en défense annexe V7) ; et que cette dernière somme a été créditée sur le compte bancaire de la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES le 29 décembre 2020 (pièce n°23 en demande).

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que le montant du loyer et des charges locatives du troisième trimestre de l’année 2020 n’a pas été réglé dans le délai d’un mois à compter de la date de signification du commandement de payer, de sorte que ce dernier a produit ses effets à compter du 20 décembre 2020.

En conséquence, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 20 décembre 2020.

Sur la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions du second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Enfin, en vertu des dispositions du deuxième alinéa de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que la suspension des effets de la clause résolutoire visée au commandement de payer ne peut être ordonnée que corrélativement à l’octroi de délais de paiement au preneur (Civ. 3, 7 décembre 2004 : pourvoi n°03-18144 ; Civ. 3, 8 avril 2010 : pourvoi n°09-11292 ; Civ. 3, 25 mai 2023 : pourvoi n°22-11315).

En l’espèce, si la S.A.S. BY BADDACHE sollicite, dans le dispositif de ses écritures, de « SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire du bail souscrit entre les parties visée aux commandements des 26 janvier 2022 et 28 septembre 2022 compte tenu de la justification […] de l’exécution des obligations visées auxdits commandements, subsidiairement aux commandements des 27 juillet et 19 novembre 2020 et 20 janvier 2021 dont en outre les coûts et les causes ont été réglés » (page 17 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater qu’elle ne forme corrélativement aucune demande de délais de paiement, fût-ce à titre rétroactif, de sorte que la présente juridiction ne peut, en l’état, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. BY BADDACHE de sa demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les conséquence de la résiliation de plein droit

Selon les dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

En outre, d’après les dispositions de l’article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, il y a lieu de faire droit à la demande d’expulsion formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de la S.A.S. BY BADDACHE des locaux donnés à bail commercial, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l’action subsidiaire en résiliation judiciaire du contrat de bail commercial et en validation du congé

Aux termes des dispositions de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En outre, en application des dispositions de l’article 1184 ancien du même code, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Enfin, selon les dispositions du I de l’article L. 145-17 du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1°) s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Il y a lieu de rappeler qu’un bail dont la résiliation est acquise ne peut être à nouveau résilié (Civ. 3, 29 septembre 2010 : pourvoi n°09-13922 ; Civ. 3, 6 février 2025 : pourvoi n°23-17922 ; Civ. 3, 27 février 2025 : pourvoi n°23-17898).

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial est acquise depuis le 20 décembre 2020 par l’effet du commandement de payer signifié par acte d’huissier en date du 19 novembre 2020, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de résiliation judiciaire du bail à compter de la date de la présente décision, et de validation du congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour motif grave et légitime à effet au 31 mars 2022 signifié par acte d’huissier en date du 21 septembre 2021, lesquelles ne sont présentées par la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES qu’à titre subsidiaire et infiniment subsidiaire.

Sur l’action en paiement

Sur la créance de loyers, d’indemnités d’occupation, de charges et de taxes locatives

Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien dudit code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon les dispositions de l’article 1315 ancien devenu 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, d’après les dispositions de l’article 1382 ancien devenu 1240 du code susvisé, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, le maintien dans les lieux du preneur pouvant prétendre à une indemnité d’éviction constitue une occupation avec titre (Civ. 3, 27 novembre 2012 : pourvoi n°10-30071 ; Civ. 3, 16 mai 2024 : pourvoi n°22-22906), ce qui exclut tout règlement par celui-ci d’une indemnité d’occupation de droit commun (Civ. 3, 5 septembre 2012 : pourvoi n°11-19200) ; et que d’autre part, l’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial est acquise depuis le 20 décembre 2020 par l’effet du commandement de payer signifié par acte d’huissier en date du 19 novembre 2020, force est de constater que la S.A.S. BY BADDACHE a la qualité d’occupante sans droit ni titre depuis le 20 décembre 2020, de sorte qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun, et non d’une indemnité d’occupation statutaire correspondant au montant de la valeur locative des locaux.

En l’absence de clause pénale insérée au contrat de bail commercial fixant à l’avance le montant de l’indemnité d’occupation, il y a lieu de retenir que le montant du dernier loyer contractuel indexé constituera celui de l’indemnité d’occupation comme réparant justement le préjudice subi par la bailleresse.

Il ressort du décompte actualisé en date du 20 août 2023 ainsi que de la copie de l’intégralité des mouvements bancaires opérés sur le compte de la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES pour les années 2014 à 2023 produits aux débats que la créance de loyers, d’indemnités d’occupation, de charges et de taxes locatives de cette dernière s’élève à la somme de 41.516,74 euros arrêtée au 30 juin 2023 (pièces n°23 et n°26 en demande).

De plus, il est démontré que le montant du dernier loyer contractuel indexé à compter du 1er janvier 2021 s’élève à la somme annuelle de 22.425,48 euros hors taxes et hors charges (pièce n°7 en défense).

En conséquence, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. BY BADDACHE depuis le 20 décembre 2020 au montant du dernier loyer contractuel indexé, et de condamner cette dernière à payer à la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES la somme de 41.516,74 euros en règlement de l’arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation, de charges et de taxes locatives arrêté au 30 juin 2023, ainsi qu’une indemnité d’occupation annuelle d’un montant de 22.425,48 euros hors taxes et hors charges, outre les charges et taxes locatives, à compter du 1er juillet 2023 jusqu’à la restitution des locaux donnés à bail.

Sur l’indexation de l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation peut faire l’objet d’une indexation (Civ. 3, 18 février 1987 : pourvoi n°85-16591 ; Civ. 3, 13 octobre 1993 : pourvoi n°91-16942).

En l’espèce, la clause intitulée « RÉVISION DU LOYER » insérée aux conditions générales du contrat de bail commercial renouvelé litigieux énonce que « le loyer ci-dessus fixé sera automatiquement modifié à effet du premier jour de chaque période triennale en proportion des variations de l’indice du coût de la Construction (I.C.C.) publié par l’I.N.S.E.E. L’indice de base à retenir est celui stipulé aux conditions particulières (7). L’indice servant de base au calcul de chaque modification périodique sera celui du même trimestre de chaque année » (pièce n°2 en demande, annexe).

De plus, les conditions particulières de ce même contrat de bail prévoient : « RÉVISION DU LOYER (7) : suivant la variation de l’indice du coût de la Construction publié par l’I.N.S.E.E. à chaque période triennale et pour la première fois le : PREMIER JANVIER DEUX MIL DOUZE » (pièce n°2 en demande, annexe).

Enfin, il est établi que le loyer a été indexé en dernier lieu à compter du 1er janvier 2021 (pièce n°7 en défense).

Dès lors, eu égard à la teneur de la présente décision, dans la mesure où l’indemnité d’occupation due par la défenderesse a été fixée au montant du dernier loyer contractuel indexé, et compte tenu de la durée de la présente instance, il y a lieu de faire application de la clause d’échelle mobile à l’indemnité d’occupation fixée aux termes de la présente décision.

En conséquence, il convient de dire que le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. BY BADDACHE fixée à la somme annuelle de 22.425,48 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2023 fera l’objet d’une indexation triennale à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs.

Sur les demandes reconventionnelles de la locataire

Sur la demande de fixation du loyer du contrat de bail renouvelé

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En l’espèce, il ressort des éléments produits aux débats que par lettre recommandée en date du 17 février 2022 ayant pour « OBJET : INDEXATION DES LOYERS », la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES a indiqué à la S.A.S. BY BADDACHE : « je viens vers vous concernant la révision triennale de votre loyer. Je porte à votre connaissance que l’indice du coût de la construction du PREMIER TRIMESTRE 2018 fait ressortir une augmentation par rapport au PREMIER TRIMESTRE 2015, qui conformément aux clauses du bail s’applique sur la somme de 19.902,32 euros […]. En conséquence, votre loyer se trouve porté, par année, à : 23.366,96 EUROS […], soit par Trimestre : 5.141,74 EUROS […] » (pièce n°7 en défense), de sorte que contrairement à ce que soutient à tort la locataire, cette correspondance a trait à l’application de la clause d’échelle mobile stipulée au contrat de bail commercial, et non à un quelconque renouvellement du bail, la défenderesse ne justifiant d’ailleurs pas avoir notifié une quelconque demande de renouvellement, de sorte qu’il ne peut être fait droit à sa demande de fixation du prix du bail renouvelé.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. BY BADDACHE de ses demandes reconventionnelles tendant à voir constater ou prononcer le renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 31 décembre 2017, et à voir fixer le loyer du contrat de bail commercial renouvelé.

Décision du 14 Mai 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/11698 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX6X3

Sur les demandes de fixation d’une indemnité d’éviction et d’expertise judiciaire

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial est acquise depuis le 20 décembre 2020 par l’effet du commandement de payer signifié par acte d’huissier en date du 19 novembre 2020, de sorte que le bail était déjà résilié de plein droit lors de la délivrance du congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour motif grave et légitime à effet au 31 mars 2022 signifié par acte d’huissier en date du 21 septembre 2021, force est de constater qu’il ne peut être fait aux demandes de fixation d’une indemnité d’éviction et d’expertise judiciaire formées par la locataire.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. BY BADDACHE de ses demandes reconventionnelles de fixation d’une indemnité d’éviction et d’expertise judiciaire.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. BY BADDACHE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, à l’exclusion des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui seront éventuellement dus partiellement par la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES en sa qualité de créancière dans les conditions de l’article A. 444-32 du code de commerce en cas d’exécution forcée de la présente décision, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, lesquels ne peuvent être mis à la charge de la défenderesse dès lors qu’un tel renversement de la charge de ces émoluments sur le débiteur n’est possible qu’en matière de créance née de l’exécution d’un contrat de travail, de créance alimentaire ou en matière de contrefaçon, conformément aux dispositions des articles R. 444-53 et R. 444-55 du code de commerce, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, ainsi que dans les litiges régis par le code de la consommation en vertu des dispositions de l’article R. 631-4 de ce dernier code, mais seulement en cas de condamnation du professionnel, ce qui n’est pas non plus le cas.

Elle sera également déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles, et condamnée à payer à la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 4.500 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 du même code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 dudit code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial renouvelé liant la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES à la S.A.S. BY BADDACHE, et portant sur les locaux constituant les lots n°1, n°5 et n°15 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 6] [Localité 10] [Adresse 2] cadastré section BV numéro [Cadastre 1], à compter du 20 décembre 2020 par l’effet du commandement de payer signifié par acte d’huissier de justice en date du 19 novembre 2020,

DÉBOUTE la S.A.S. BY BADDACHE de sa demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial et visée au commandement de payer signifié par acte d’huissier de justice en date du 19 novembre 2020,

ORDONNE à la S.A.S. BY BADDACHE de restituer à la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES les clefs des locaux constituant les lots n°1, n°5 et n°15 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 8] cadastré section BV numéro [Cadastre 1], et ce dans un délai de trois mois à compter de la date de signification de la présente décision,

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des clefs dans le délai susvisé, l’expulsion de la S.A.S. BY BADDACHE, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux constituant les lots n°1, n°5 et n°15 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 8] cadastré section BV numéro [Cadastre 1], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 à L. 451-1, et R. 411-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNE que le sort des meubles garnissant les locaux constituant les lots n°1, n°5 et n°15 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 7] [Localité 3] cadastré section BV numéro [Cadastre 1], sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3, et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. BY BADDACHE depuis le 20 décembre 2020 au montant du dernier loyer contractuel indexé, outre les charges et taxes locatives,

CONDAMNE la S.A.S. BY BADDACHE à payer à la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES la somme de 41.516,74 euros (QUARANTE ET UN MILLE CINQ CENT SEIZE euros et SOIXANTE-QUATORZE centimes) en règlement de l’arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation, de charges et de taxes locatives arrêté au 30 juin 2023,

CONDAMNE la S.A.S. BY BADDACHE à payer à la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES une indemnité d’occupation annuelle d’un montant de 22.425,48 euros (VINGT-DEUX MILLE QUATRE CENT VINGT-CINQ euros et QUARANTE-HUIT centimes) hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2023, indexée triennalement à compter du 1er janvier 2024 dans les conditions prévues par les stipulations contractuelles, outre les charges et taxes locatives, jusqu’à la libération effective des locaux se matérialisant par la restitution des clefs ou par procès-verbal d’expulsion, dont à déduire toute somme déjà versée par la S.A.S. BY BADDACHE en cours d’instance,

DÉBOUTE la S.A.S. BY BADDACHE de sa demande reconventionnelle tendant à voir constater ou prononcer le renouvellement du contrat de bail commercial la liant à la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES à compter du 31 décembre 2017,

DÉBOUTE la S.A.S. BY BADDACHE de sa demande reconventionnelle de fixation du loyer du contrat de bail commercial renouvelé,

DÉBOUTE la S.A.S. BY BADDACHE de ses demandes reconventionnelles de fixation d’une indemnité d’éviction et d’expertise judiciaire,

DÉBOUTE la S.A.S. BY BADDACHE de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. BY BADDACHE à payer à la S.C.I. R.B.K. PYRÉNÉES la somme de 4.500 (QUATRE MILLE CINQ CENTS) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. BY BADDACHE aux dépens, en ce compris les frais de l’éventuelle exécution forcée de la présente décision, mais à l’exclusion des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier visés à l’article A. 444-32 du code de commerce,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 10] le 14 Mai 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA