TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Juillet 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Mai 2025

GROSSE :

Le 11 juillet 2025

à M^e CASTEL Olivier

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 juillet 2025

à M^e GUIDICELLI Manuel

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06277 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5RRG

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [D]

né le 26 Février 1964 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Olivier CASTEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [L] [V] [N] [I]

née le 13 Octobre 1990 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représentée par M^e Manuel GUIDICELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 4 mai 2023, concernant un appartement situé au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 834 euros outre 16 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [D] a fait signifier un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire, le 15 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur [Z] [D] a fait assigner Madame [L] [V] [N] [I] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 21 novembre 2024.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de ses prétentions et moyens.

Monsieur [Z] [D] actualise le montant de sa créance à la somme de 11 390,08 euros au 6 mai 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Monsieur [Z] [D] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 2 octobre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 21 novembre 2024.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail, ses conséquences et l’arriéré locatif

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu le contrat de bail liant les parties,

Vu les articles 6, 7a, 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 2, 1240, 1719, 1720, 1724, 1728 et 1729 du code civil,

En l’espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [L] [V] [N] [I] par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024.

Madame [L] [V] [N] [I] n’a pas justifié de sa situation dans le mois suivant la signification de ce commandement.

Il ressort du dossier que l’attestation assurance habitation délivrée par l’entreprise LUKO, datée du 2 mai 2023, est invalide en ce que le contrat est inactif depuis le 17 août 2023.

Si Madame [L] [V] [N] [I] produit contradictoirement une attestation de la société MAIF du 8 janvier 2025, dont il ressort qu’elle est assurée du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, il n’est pas établi qu’une assurance était souscrite contre les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 15 août 2024, et d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [V] [N] [I] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Madame [L] [V] [N] [I] sera par ailleurs condamnée à payer à Monsieur [Z] [D] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 850 euros), à compter du 16 août 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à Monsieur [Z] [D].

S’agissant du paiement d’une somme provisionnelle au titre de l’arriéré locatif, Madame [L] [V] [N] [I] justifie de nuisances subies pouvant caractériser l’inexécution par Monsieur [Z] [D] de son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location.

Elle prouve que des démarches ont été entamées quant à l’indécence du logement litigieux, les nuisances évoquées pouvant potentiellement lui permettre d’invoquer une exception d’inexécution justifiant qu’elle se soit soustrait à ses obligations.

Ainsi, s’il résulte de l’état des lieux d’entrée que l’appartement litigieux était en bon état global, Madame [L] [V] [N] [I] verse à l’appui de ses prétentions des courriels de mise en demeure adressé au propriétaire, en date du 11 décembre 2023 et 29 février 2024, pointant des problèmes de fuite, d’infiltrations, d’humidité et de moisissures.

Elle produit également, outre des photographies non datées et ne permettant pas d’identifier les lieux avec certitude, un procès-verbal établi par un commissaire de justice le 7 mars 2024, témoignant du mauvais état général de l’appartement :

« je constate la présence de moisissure sur les murs dans plusieurs pièces. Je ressens également une forte humidité dans l’air ambiant de l’habitation (odeur d’humidité et chaleur oppressante. Je constate également la présence de goulettes d’eau sur les murs. La requérante m’indique qu’il s’agit de la rosée du matin qui est rentrée dans le logement en raison de la mauvaise isolation des fenêtres. Elle m’indique que les jours de pluie, de l’eau est anormalement présente sur les murs et appuis de fenêtres. Enfin, la requérante m’indique que le revêtement de façade en toiture s’effrite ».

Parallèlement, Monsieur [Z] [D] transmet une facture du 12 avril 2023, partiellement acquittée, concernant les menuiseries et la toiture vitrée.

Il communique aussi :

Un courrier du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 4], du 2 janvier 2025, selon lequel l’inspecteur de salubrité a constaté lors d’une visite le 11 décembre 2024 des infractions au règlement sanitaire départemental et l’a mis en demeure de rechercher les causes d’humidité et d’infiltrations au niveau du mur de la chambre mitoyen à la salle d’eau et d’y remédier ; rechercher les causes de développement de moisissures au niveau des murs de la chambre située côté rue et au niveau des murs et plafond de la véranda aménagée en pièce à vivre et d’y remédier ; prendre les dispositions pour qu’un chauffage suffisant soit assuré ; Deux courriers d’un artisan mandaté par le bailleur, datés du 20 janvier 2025 et 29 janvier 2025, déplorant l’impossibilité d’intervenir du fait de la locataire ;

Ces éléments ne comprennent aucune facture témoignant de la réalisation indiscutable de travaux, ni aucun justificatif dont il résulterait avec certitude qu’il n’a pas été possible de prendre rendez-vous du fait de Madame [L] [V] [N] [I].

Des comptes sont donc à faire entre les parties qui méritent un débat de fond sur le principe d’une créance locative et son règlement et qui échappe au juge des référés, juge de l’évident et de l’incontestable.

Les parties seront en conséquence renvoyées à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur ce point (y compris s’agissant des demandes reconventionnelles de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire).

Sur les dépens de l’instance de référé

Madame [L] [V] [N] [I], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

Déclarons l’action de Monsieur [Z] [D] recevable ;

Constatons la résiliation du bail conclu le 4 mai 2023, entre les parties, concernant le logement sis [Adresse 1], à effet au 15 août 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Madame [L] [V] [N] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Madame [L] [V] [N] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Z] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

Disons que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [L] [V] [N] [I] à payer à Monsieur [Z] [D] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 16 août 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés;

Fixons cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 850 euros) ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement de somme provisionnelle au titre de l’arriéré locatif ;

Renvoyons les parties devant la juridiction du fond sur ce point (y compris s’agissant des demandes reconventionnelles de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire), à l’audience du :

Lundi 27 avril 2026 à 9 heures salle 1 ;

Disons que la présente ordonnance vaut convocation des parties ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [L] [V] [N] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,