TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 3]

1ère Chambre

MINUTE N°

DU : 17 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 25/00933 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IWNE

Jugement Rendu le 17 OCTOBRE 2025

AFFAIRE :

[U] [P]

C/

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE ALPES

ENTRE :

Monsieur [U] [P]

né le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Philippe CHATEAU, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEMANDEUR

ET :

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE ALPES

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Monsieur [H] [L], inspecteur des Finances Publiques

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Chloé GARNIER, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Marine BERNARD,

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 04 juillet 2025. Vu les dispositions de l’article L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et l’accord exprès des parties constituées pour qu’il en soit fait application.

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 octobre 2025

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Madame Chloé GARNIER

— signé par Madame Chloé GARNIER, Présidente et Madame Marine BERNARD, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

M^e Philippe CHATEAU

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [U] [P] a déclaré ses revenus pour les années 2022 à 2024 sur le modèle 2042 annexant les modèles listant son patrimoine imposable au titre de l’impôt sur la fortune immobilière.

M. [P] détient 100 % du capital social d’une EURL FRANJE dont l’activité est la location meublée de tous immeubles. Il a déclaré au titre de son patrimoine imposable la valeur des biens immobiliers détenus par l’EURL FRANJE.

Estimant a postériori de ses déclarations qu’il aurait commis une erreur en déclarant la valeur de la pleine propriété des biens appartenant à l’EURL FRANJE alors qu’il devait être exonéré de l’impôt sur la fortune immobilière, le seuil d’imposition n’étant pas atteint, M. [P] a déposé le 12 décembre 2024 une réclamation contentieuse au sens de l’article R 190-1 du Livre des procédures fiscales.

L’administration fiscale a rejeté sa demande par courrier du 8 janvier 2025.

Par acte du 4 mars 2025, M. [U] [P] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Dijon la [Adresse 5] aux fins de :

— dire que les conditions d’exonération d’imposition à l’impôt sur la fortune immobilière 2022, 2023 et 2024 de M. [P] sont remplies ;

— condamner en conséquence le Directeur régional des finances publiques à lui rembourser les sommes de 5.071 euros, 4.012 euros et 4.766 euros ;

— condamner le Directeur régional des finances publiques à lui verser une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 10 juin 2025, M. [U] [P] maintient ses demandes sauf à voir infirmer la décision de rejet du 8 janvier 2025 de sa réclamation portant sur l’annulation de son imposition, et à juger qu’il appartiendra au Directeur régional des finances publiques de notifier la décharge de l’impôt sur la fortune immobilière pour les années 2022, 2023 et 2024.

Par conclusions signifiées le 10 avril 2025, la Direction générale des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur et des Bouches du Rhône souhaite que le tribunal :

— confirme la décision de rejet querellée ;

— rejette la totale des demandes ;

— rejette la demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— condamne le demandeur aux dépens et dire que les frais de constitution d’avocat resteront à sa charge.

Le juge de la mise en état a interrogé le 4 juillet 2025 les parties pour savoir si elles acceptaient une procédure sans audience en application de l’article L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire. Les parties ayant accepté et remis leurs dossiers les 18 juillet et 4 août, l’ordonnance de clôture ayant été rendue le 4 juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré sans audience au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière

L’article 964 du code général des impôts a institué un impôt annuel sur les actifs immobiliers désigné sous le nom d’impôt sur la fortune immobilière.

Sont soumises à cet impôt, lorsque la valeur de leurs actifs mentionnés à l’article 965 est supérieure à 1.300.000 euros, les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France, à raison de leurs actifs mentionnés au même article 965 situés en France ou hors de France.

L’article 965 du même code précise que l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l’année :

1° De l’ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes mentionnées à l’article 964 ainsi qu’à leurs enfants mineurs, lorsqu’elles ont l’administration légale des biens de ceux-ci ;

2° Des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant aux personnes mentionnées au 1° du présent article, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.

L’article 966 mentionne que :

I.-Pour l’application de l’article 965, n’est pas considérée comme une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale l’exercice par une société ou un organisme d’une activité de gestion de son propre patrimoine immobilier.

II.-Pour l’application de l’article 965, sont considérées comme des activités commerciales les activités mentionnées aux articles 34 et 35, à l’exception de celles mentionnées au I du présent article.

Sont également considérées comme des activités commerciales les activités de sociétés qui, outre la gestion d’un portefeuille de participations, participent activement à la conduite de la politique de leur groupe et au contrôle de leurs filiales et rendent, le cas échéant et à titre purement interne, des services spécifiques, administratifs, juridiques, comptables, financiers et immobiliers.

L’article 975 du code général des impôts, qui prévoit des causes d’exonération d’imposition sur la fortune immobilière en cas d’activité commerciale, précise :

II.-Sont également exonérés les biens ou droits immobiliers mentionnés au 1° de l’article 965 et les parts ou actions mentionnées au 2° du même article 965 représentatives de ces mêmes biens ou droits, lorsque ces biens et droits immobiliers sont affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d’une société de personnes soumise à l’impôt sur le revenu mentionnée aux articles 8 et 8 ter dans laquelle les personnes mentionnées au premier alinéa du I du présent article exercent leur activité principale. (…)

V – Pour l’application du présent article, les activités commerciales s’entendent de celles définies à l’article 966.

Par exception au premier alinéa du présent V, est considérée comme une activité commerciale pour l’application des I à IV :

1° L’exercice d’une activité de location de locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés, par une personne mentionnée au 1° de l’article 965 ou par une société ou organisme, sous réserve, s’agissant des personnes mentionnées au même 1°, qu’elles réalisent plus de 23.000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62. (…)

VI.-Les biens ou droits immobiliers affectés à des sociétés mentionnées aux II à IV qui n’en ont pas la propriété sont exonérés à hauteur de la participation du redevable dans les sociétés auxquelles ils sont affectés.

L’administration fiscale a déclaré recevable la réclamation puisqu’effectuée le 13 décembre 2024 au titre des impositions 2022, 2023 et 2024. Elle estime toutefois que la condition exigée en ce que les membres du foyer fiscal retirent de l’activité professionnelle plus de 50 % des revenus n’est pas remplie puisqu’aucun bénéfice industriel et commercial n’a été dégagé de l’activité, compte tenu des déductions exceptionnelles appliquées au titre de l’article 39 decies (ce qui apparaît sur la déclaration de revenus de l’EURL).

M. [P] estime qu’il remplit les conditions d’exonération. Concernant les recettes annuelles du foyer fiscal, il justifie avoir déclaré plus de 23.000 euros les années 2021, 2022 et 2023, les recettes excédant 34.000 euros par an. Concernant la détermination du seuil de 50 % des revenus, il estime qu’il faut retenir le bénéfice commercial net annuel dégagé par l’activité de location meublée dans les conditions prévues au 2 de l’article 38 du code général des impôts, et le comparer avec le revenu net après déduction des charges et abattements du foyer fiscal.

M. [P] conteste avoir fait application de l’article 39 decies du code général des impôts mais avoir sollicité l’application de l’article 39 C-2 et 3 du CGI pour déduire l’amortissement. Il en conclut que l’administration ajoute une condition en incluant la prise en compte de déductions fiscales antérieures relatives à l’activité professionnelle alors que les amortissements sont bien visés par l’article 38.2 du CGI. Il considère également que ne peuvent être prises en compte pour la détermination des revenus, des déductions nées au cours des exercices antérieurs.

M. [P] conclut enfin que les conditions d’exonération indiquées par la loi ne s’appliquent qu’aux personnes physiques et non aux personnes morales, étant constaté que M. [P], retraité, exerce son activité professionnelle par le biais d’une personne morale, l’EURL FRANJE.

Sur ce, il ressort des pièces communiquées que M. [P] a adressé une réclamation à l’administration fiscale indiquant avoir déclaré par erreur la valeur de la propriété des biens de l’EURL FRANJE dans le cadre des déclarations d’impôt sur la fortune immobilière pour les années 2022, 2023 et 2024 alors qu’ils s’agissait de revenus de location professionnelle. L’activité de loueur en meublés est, selon lui, exercée à titre professionnel puisque les recettes annuelles de l’activité excèdent 23.000 euros ainsi que les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur les revenus, à savoir, les retraites déclarées par M. [P] qui consacre l’essentiel de son temps à son activité de loueur de meublés.

Il ressort de la doctrine administrative contenue au BOI-PAT-IFI-30-10-20 du 8 juin 2018 qui concerne l’exonération des actifs professionnels dans le cadre d’une société de personnes soumise à l’impôt sur le revenu que sont exonérés de l’IFI les biens ou droits immobiliers et les parts ou action nées lorsque ces actifs sont affectés à l’activité commerciale d’une société soumise à l’impôt sur le revenu dans laquelle les personnes physiques excercent leur activité principale.

La société doit exercer une activité commerciale éligible. A ce titre, les actifs ne constituent des actifs professionnels que si le redevable exerce une profession, ce qui consiste dans l’exercice à titre habituel de l’activité, les fonctions professionnelles constituant l’essentiel des activités économiques du redevable. Si ce premier critère ne peut être utilisé, est retenue la fonction qui procure au redevable la plus grande partie de ses revenus professionnels à l’exclusion des pensions et retraites. L’activité professionnelle doit être exercée à titre principal et de manière effective.

Les redevables louant directement ou indirectement des locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés sont considérées comme exerçant une activité professionnelle lorsque les trois conditions cumulatives suivantes sont remplies :

— l’activité de location meublée est exercée à titre principal par au moins l’un des membres du foyer ;

— les membres du foyer réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles dans le cadre de cette activité ;

— les membres du foyer retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, BIC, BA, BNC et revenus de gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Ces deux dernières conditions ne sont pas applicables lorsque l’activité est exercée par une société ou un organisme (réponse ministérielle n°10782, JOAN du 13 novembre 2018). Mais le bénéfice de l’exonération suppose que l’activité soit exercée à titre professionnel, à titre principal et de manière effective.

En l’espèce, M. [P] détient l’intégralité des parts dans une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée dont l’associé unique est une personne physique qui n’a pas opté pour l’impôt sur les sociétés. Ainsi, l’activité de loueurs de meublés est exercée par l’EURL FRANJE (dont l’activité principale est bien la location de meublés au titre du registre national des entreprise) dont M. [P] est l’unique gérant qui déclare, au titre des impôts sur le revenu et non sur les sociétés, des bénéfices industriels et commerciaux (néant pour les années 2021, 2022 et 2023). Par ailleurs, il ne ressort pas des statuts de cette société qu’elle détient la propriété de biens immobiliers (seul un apport en numéraire a été réalisé).

En application du VI de l’article 975 du code général des impôts, les actifs professionnels correspondant à des biens immobiliers affectés à des sociétés qui n’en ont pas la propriété sont exonérés à hauteur de la participation du redevable dans la société à laquelle ils sont affectés. Dès lors que M. [P] détient 100 % du capital social de l’EURL FRANJE à disposition de laquelle il met un immeuble lui appartenant et qu’il exerce dans cette société son activité principale puisqu’il ne déclare que des pensions de retraite non prises en compte, et que la société FRANJE affecte l’immeuble à l’activité commerciale de location de meublés, l’immeuble de M. [P] doit être exonéré de l’impôt sur la fortune immobilière à hauteur de sa participation dans la société, soit à hauteur de 100 %.

M. [P] a déclaré au titre de la valeur vénale des parts de la société FRANJE les sommes de 421.104 euros en 2021, de 430.769 euros en 2022 et de 423.703 euros en 2023, de sorte que retranchées du montant total de la valeur du patrimoine immobilier, le seuil d'1.300.000 euros n’est pas atteint pour autoriser l’administration à exiger le paiement des sommes de 5.071 euros en 2022, 4.012 euros en 2023 et 4.766 euros en 2024.

En conséquence, il convient d’infirmer la décision de rejet du 8 janvier 2025 du directeur général des finances publiques suite à la réclamation portée par M. [U] [P], de décharger ce dernier de l’impôt sur la fortune immobilière au titre des années 2022, 2023 et 2024 et d’ordonner la restitution à M. [P] des sommes de 5.071 euros, 4.012 euros et 4.766 euros versées indûment.

Sur les frais du procès

La direction régionale des finances publiques, qui succombe, doit être condamnée à régler à M. [P] une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Infirme la décision de rejet du 8 janvier 2025 du Directeur général des finances publiques suite à la réclamation de M. [U] [P] ;

Dit que M. [U] [P] doit bénéficier d’une décharge de l’impôt sur la fortune immobilière pour les années 2022, 2023 et 2024 ;

Ordonne la restitution à M. [U] [P] des sommes versées aux finances publiques soit 5.071 euros en 2022, 4.012 euros en 2023 et 4.766 euros en 2024 ;

Condamne la [Adresse 4] aux entiers dépens ;

Condamne la direction générale des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur et des Bouches du Rhône à régler à M. [U] [P] une somme de 1.000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE