Du 14 avril 2026

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/03629 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3EHU

[Q] [B], [T] [X] [R] [D]

C/

[C] [K] [P] [G]

— copie exécutoire délivrée à

M^e Guillaume FRANCOIS

— ccc délivrée à

Mme [P] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 14 avril 2026

JUGE : Madame Célia RENOTON,

GREFFIER : Madame Nora YOUSFI,

DEMANDEURS :

Madame [Q] [B]

née le 27 Mai 1973 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Guillaume FRANCOIS, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN substitué par M^e RIDE

Monsieur [T] [X] [R] [D]

né le 26 Mai 1972 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Guillaume FRANCOIS, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN susbtitué par M^e RIDE

DEFENDERESSE :

Madame [C] [K] [P] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparante

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 février 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire, en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 juillet 2023 avec prise d’effet le 23 août 2023, M. [T] [D] et Madame [Q] [B] ont consenti un bail d’habitation à Mme [C], [F] [P] [G] sur des locaux situés au [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2025, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1832,37 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [C], [F] [P] [G] le 16 juin 2025.

Par assignation du 26 août 2025, M. [T] [D] et Madame [Q] [B] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion immédiate de Mme [C], [F] [P] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1300 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3055,63 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et capitalisation des intérêts2000 euros à titre de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 août 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 17 février 2026, M. [T] [D] et Madame [Q] [B] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 16 février 2026, s’élève désormais à 3405,16 euros. M. [T] [D] et Madame [Q] [B] considèrent enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils s’opposent à l’octroi à Mme [C], [F] [P] [G] de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

Mme [C], [F] [P] [G] expose qu’elle a repris le paiement des loyers courants et sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette avec des versements de 150 euros par mois.

Mme [C], [F] [P] [G] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [T] [D] et Madame [Q] [B] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 13 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1832,37 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 août 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [C], [F] [P] [G] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 150 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [C], [F] [P] [G] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [T] [D] et Madame [Q] [B] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 février 2026, échéance de février 2026 comprise, Mme [C], [F] [P] [G] leur devait la somme de 3405,16 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [C], [F] [P] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025 sur la somme de 1832,37 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1223,26 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil et avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [C], [F] [P] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Mme [C], [F] [P] [G] pourra être poursuivie et qu’elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est à ce jour de 593,57 euros (échéance de février 2026).

Il ne sera pas fait droit à la demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [T] [D] et Madame [Q] [B] ou à leur mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les demandeurs ne démontrent pas avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [C], [F] [P] [G] dans le paiement des sommes dues.

Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C], [F] [P] [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de M. [T] [D] et Madame [Q] [B] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 juillet 2023 entre M. [T] [D] et Madame [Q] [B], d’une part, et Mme [C], [F] [P] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] est résilié depuis le 14 août 2025 ;

CONDAMNE Mme [C], [F] [P] [G] à payer à M. [T] [D] et Madame [Q] [B] la somme de 3405,16 euros (trois mille quatre cent cinq euros et seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 février 2026, (échéance du mois de février 2026 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025 sur la somme de 1832,37 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1223,26 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Mme [C], [F] [P] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 22 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), et une 23ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal majorée des intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [C], [F] [P] [G] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 août 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [C], [F] [P] [G] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [C], [F] [P] [G] sera condamnée à verser à M. [T] [D] et Madame [Q] [B] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE M. [T] [D] et Madame [Q] [B] de leur demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE M. [T] [D] et Madame [Q] [B] de leur demande de dommages et intérêts ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [C], [F] [P] [G] à payer à M. [T] [D] et Madame [Q] [B] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [C], [F] [P] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 juin 2025 et celui de l’assignation du 26 août 2025.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection