République française,

Au nom du peuple français

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Affaire : S.A.S. MSBB IMMO

c/

S.A.S. [B]

[C] [A]

[W] [D] épouse [A]

N° RG 26/00043 – N° Portalis DBXJ-W-B7K-JB42

Copie revêtue de la formule exécutoire délivrées à :

la SCP ARGON-POLETTE-NOURANI AVOCATS ASSOCIES – 4

la SELARL CABINET D’AVOCATS PORTALIS ASSOCIES – CAPA – 45

la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE – 31

ORDONNANCE DU : 27 MAI 2026

ORDONNANCE DE REFERE

Odile LEGRAND, Première Vice-Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.A.S. MSBB IMMO

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e David FOUCHARD de la SELARL CABINET D’AVOCATS PORTALIS ASSOCIES – CAPA, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDEURS :

S.A.S. [B]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-Eudes CORDELIER de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de Dijon,

M. [C] [A]

né le 16 Juin 1975 à [Localité 4] ([Localité 5]-ET-[Localité 6])

[Adresse 5]

[Localité 7]

Mme [W] [D] épouse [A]

née le 24 Novembre 1975 à [Localité 4] ([Localité 5]-ET-[Localité 6])

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentés par M^e Claude POLETTE de la SCP ARGON-POLETTE-NOURANI AVOCATS ASSOCIES, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 mars 2026 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 13 janvier 2023, la SCI [R] a donné à bail commercial à M. [C] [R] et Mme [W] [D] épouse [R] un local commercial destiné à l’exploitation d’une boulangerie-pâtisserie situé [Adresse 7] à Nuits-Saint-Georges (21700), moyennant un loyer mensuel de 1 800 €. Selon acte notarié du 25 janvier 2023, la SCI [R] a vendu les locaux à la SAS MSBB Immo puis, par acte notarié en date du 21 novembre 2023, M. [C] [R] et Mme [W] [D] épouse [R] ont cédé le fonds de commerce à la SAS [B].

Par actes de commissaire de justice en date du 12 janvier 2026, la SAS MSBB Immo a fait assigner la SAS [B], M. [C] [R] et Mme [W] [D] épouse [R] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Dijon, aux fins de voir :

— constater la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial la liant à la SAS [B] et ce à compter du 21 décembre 2025 ;

— condamner solidairement la SAS [B], M. [C] [R] et Mme [W] [D] à lui verser la somme en principal de 4 607,77 € correspondant aux échéances échues et impayées à la date de la résiliation ;

— à compter du prononcé de la résiliation, condamner solidairement la SAS [B], M. [C] [R] et Mme [W] [D] à lui verser une indemnité d’occupation dont le montant sera fixé à 2 500 € par mois jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ;

— ordonner l’expulsion de la SAS [B] et de tous occupants des lieux de son chef, et ce avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner la SAS [B] à lui verser une somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la SAS [B], M. [C] [R] et Mme [W] [D] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 27 octobre 2025 et celui du 21 novembre 2025.

La SAS MSBB Immo expose que :

le bail commercial conclu contient une clause selon laquelle le cessionnaire du fonds de commerce s’obligera solidairement avec le preneur au paiement des loyers et à l’exécution du bail, le preneur restant garant et répondant solidairement avec son successeur et tous successeurs ultérieurs au paiement des loyers pendant un délai de trois ans à compter de la cession ;

depuis l’année 2025, la SAS [B] connaît de graves difficultés pour payer son loyer et a même fait l’objet d’une décision de fermeture administrative temporaire ;

dans ces conditions, un premier commandement de payer lui a été délivré en date du 27 octobre 2025, pour un arriéré de loyers de 2 160 € TTC ;

un second commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré le 21 novembre 2025, pour une somme de 2 235,12 € ;

ce commandement n’a pas eu les effets escomptés puisqu’un mois plus tard, l’arriéré de loyers et de charges s’élevait à la somme de 4 607,77 €.

En conséquence, la SAS MSBB Immo estime être bien fondée à solliciter la constatation de la résiliation de plein droit du bail commercial ainsi que le paiement des sommes dues, par la SAS [B], mais également par M. [R] et Mme [D] épouse [R], solidairement tenus.

Par conclusions, la SAS [B] demande au juge des référés de :

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire visée au commandement de payer du 27 novembre 2025 ;

— lui octroyer des délais de paiement de 12 mois afin de régler les loyers non payés à la SAS MSBB Immo ;

— statuer ce que de droit sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

— elle souhaite poursuivre l’exploitation de son fonds de commerce dont l’activité repart après une période compliquée liée à la fermeture administrative de l’entreprise ;

— cette décision administrative a été très rapidement levée dans la mesure où elle reposait sur une erreur d’appréciation de l’administration mais a eu des effets délétères qui expliquent la situation dans laquelle s’est trouvée l’entreprise ;

— elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement sur le fondement de l’article L.145-41 du code de commerce qui prévoit cette possibilité.

Par conclusions, M. et Mme [R] demandent au juge des référés de :

— leur donner acte qu’ils s’en rapportent à justice sur la demande principale de résiliation de bail ;

— écarter l’application de la clause figurant en page 10 du contrat de bail du 23 janvier 2023 prévoyant la solidarité et la garantie du preneur avec ses successeurs ultérieurs pour le paiement des loyers et de l’exécution du bail, en raison de la mauvaise foi et des fautes de la SAS [B] dans leurs obligations contenues dans l’acte de cession de bail du 21 novembre 2023 ;

— débouter en conséquence la SAS MSBB Immo de ses demandes à leur égard ;

— condamner la SAS MSBB Immo à leur verser la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS MSBB Immo aux entiers dépens.

Ils font valoir que :

si la SAS [B] ne règle pas les loyers dus à la SAS MSBB Immo, elle ne règle pas non plus les mensualités qui leur sont dues au titre de la cession du fonds de commerce. A ce titre, ils lui ont d’ailleurs adressé une mise en demeure de leur payer la somme de 39 982,47 € le 1er décembre 2025 ;

alors qu’ils ont exploité le fonds de commerce pendant vingt-trois ans, avec cinq salariés au moment de la cession, la SAS [B], quant à elle et après seulement trois ans d’exploitation, n’a plus de salarié, ne règle pas le prix de vente du fonds de commerce ni les loyers et a fait l’objet d’une fermeture administrative ;

de fait, les manquements dans l’exploitation du fonds de commerce et l’exécution des contrats sont flagrants de sorte qu’ils sont fondés à demander au président du tribunal judiciaire de Dijon d’écarter l’application de la clause de solidarité prévue par le contrat de bail.

À l’audience du 25 mars 2026, où l’affaire a finalement été retenue, les parties représentées par leur conseil respectif ont maintenu leurs demandes.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2026.

MOTIFS :

Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d’ordonner dans tous les cas d’urgence toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. ».

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il n’est pas contesté que le contrat de bail commercial liant les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement d’un seul terme du loyer et après un mois suivant la délivrance du commandement de payer visant ladite clause demeuré infructueux.

Un premier commandement de payer, signifié le 27 octobre 2025, portait sur la somme principale de 2 160 € au titre de l’impayé locatif, outre 137,53 € au titre du coût de l’acte, soit une somme totale de 2 297,53 €.

Puis, un second commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 21 novembre 2025, portait sur la somme totale de 2 235,12 €, la SAS [B] s’étant acquittée de la somme de 2.160 € due au titre du loyer du mois de septembre 2025 mais n’ayant pas réglé le loyer du mois d’octobre 2025.

Il n’est pas contesté que les sommes dues n’ont pas été acquittées par la SAS [B] dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer, lequel mentionnait ce délai, la locataire n’ayant pas fait valoir de nouveaux paiements au jour de l’audience et la SAS MSBB Immo justifiant de surcroît d’un arriéré de loyers et de charges s’élevant désormais à la somme de 4.607,77 €.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 22 décembre 2025, et non du 21 décembre 2025, afin de respecter le délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux prévu par l’article L.145-41 du code de commerce.

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiements

La SAS [B] sollicite, sur le fondement de l’article L.145-41 du code de commerce, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement sur 12 mois.

Toutefois, si le juge des référés peut accorder de tels délais, cette mesure suppose que le locataire justifie d’éléments suffisants permettant d’établir sa capacité à apurer effectivement sa dette locative dans le délai sollicité.

Or, en l’espèce, la SAS [B] se borne à invoquer une période de difficultés résultant d’une fermeture administrative, ainsi qu’une reprise récente de son activité, sans produire d’éléments comptables ou financiers précis de nature à démontrer la possibilité d’exécuter un échéancier sérieux et réaliste. En outre, l’arriéré locatif persiste malgré la délivrance de deux commandements de payer.

Dans ces conditions, il convient de rejeter les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement formées par la SAS [B].

Par ailleurs, et puisque ses demandes ont été rejetées, il convient de constater que, du fait de la résiliation du bail, la SAS [B] est devenue occupante des lieux sans droit ni titre et n’est plus tenue au paiement du loyer, ce qui justifie de lui ordonner de libérer les lieux et de dire qu’à défaut d’exécution spontanée, elle pourra être expulsée, au besoin, avec l’assistance de la force publique.

Sur les demandes indemnitaires

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, la SAS MSBB Immo demande au juge des référés de condamner solidairement la SAS [B], M. [C] [R] et Mme [W] [D] épouse [R] à lui verser la somme en principal de 4 607,77 € correspondant aux échéances échues et impayées à la date de la résiliation ainsi qu’une indemnité d’occupation dont le montant sera fixé à 2 500 € par mois jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés.

Il convient toutefois de rappeler que le juge des référés a le pouvoir de prononcer des condamnations indemnitaires seulement à titre de provision, ce qui n’est pas demandé en l’espèce par la SAS MSBB Immo, qui formule des demandes de condamnations sans qu’il ne s’agisse de provisions ; mais il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur ces demandes et il n’y a pas lieu à référé.

Il convient en conséquence de débouter la SAS MSBB Immo de ses demandes indemnitaires.

Sur la demande visant à faire écarter l’application de la clause de solidarité formée par M. [R] et Mme [D] épouse [R]

M. et Mme [R] sollicitent que soit écartée la clause de solidarité insérée au bail, en invoquant la mauvaise foi et les manquements de la SAS [B] dans l’exécution des obligations découlant de l’acte de cession du fonds de commerce du 21 novembre 2023.

Toutefois, au-delà du fait que cette demande devient sans objet dans la mesure où la SAS MSBB Immo est déboutée de ses demandes indemnitaires, il convient de relever qu’une telle requête implique d’apprécier la portée de la clause contractuelle, les effets de la cession et les manquements allégués dans les relations entre cédant et cessionnaire, ce qui suppose une analyse de fond excédant les pouvoirs du juge des référés et se heurte donc à une contestation sérieuse.

En présence d’une contestation sérieuse, il n’y a pas lieu à référé de ce chef et les époux [R] seront ainsi déboutés de leur demande.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort :

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail entre la SAS MSBB Immo et la SAS [B] à la date du 22 décembre 2025 ;

Rejetons les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement formées par la SAS [B] ;

Ordonnons à la SAS [B] et à tous occupants de son chef de libérer les locaux objet du bail, situés [Adresse 7] à [Localité 8], dans les meilleurs délais et au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

À défaut d’exécution de cette obligation dans ce délai, ordonnons l’expulsion de la SAS [B] et de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

Rejetons les demandes indemnitaires au titre des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation formées par la SAS [B] ;

Rejetons la demande visant à faire écarter l’application de la clause de solidarité prévue au contrat de bail formée par M. [C] [R] et Mme [W] [D] épouse [R] ;

Condamnons la SAS [B] à payer à la SAS MSBB Immo la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande de M. [C] [R] et de Mme [W] [D] épouse [R] au même titre ;

Condamnons solidairement la SAS [B], M. [R] et Mme [D] épouse [R] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer des 27 octobre 2025 et 21 novembre 2025.

Le Greffier Le Président

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.