TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 19]

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N° RG 25/52501 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OT5

N°: 8-CH

Assignation du :

01 Avril 2025

02 Avril 2025

16 Mai 2025

EXPERTISE[1]

[1] 5 Copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 novembre 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSES

La S.C.I. DU PONTEL

[Adresse 6]

[Localité 13]

La société ASSOCIES EN GESTION IMMOBILIERE (AGI), SARL

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentées par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocats au barreau de PARIS – #P0351

DEFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet COGESCO, société à responsabilité limitée

[Adresse 10]

[Localité 13]

représenté par Maître Emmanuel SEIFERT, avocat au barreau de PARIS – #L0179

La Compagnie ALBINGIA, société anonyme

[Adresse 3]

[Localité 16]

représentée par Maître William FUMEY de la SELARL ROINÉ ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #A0002

La société ANTIN RESIDENCES SA HABITAT LOYER MODERE

[Adresse 9]

[Localité 12]

représentée par Maître Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS – #C1032

Monsieur [C] [W]

[Adresse 7]

[Localité 11]

représenté par Maître Fabrice DELINDE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE – #249

DÉBATS

A l’audience du 08 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

La SCI Du Pontel est propriétaire d’un local commercial (lot n°325), situé [Adresse 7] à Paris 2ème dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété, qu’elle loue à la société Associés en Gestion Immobilière (AGI).

Le local a subi plusieurs dégâts des eaux entre 2022 et 2025 en provenance de l’appartement situé au-dessus (lot n°121) appartenant à la société Antin Résidences et loué à M. [W].

Par actes des 1er et 2 avril 2025, la SCI Du Pontel et la société AGI ont assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris la société Antin Résidences, M. [W] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 2ème aux fins de voir, au visa des articles 835 et 145 du code de procédure civile :

— condamner la société Antin Résidences et M. [W] à procéder à la déconnexion des installations sanitaires par coupure de l’arrivée d’eau de l’appartement, lot n°121, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai de 8 jours après le prononcé de l’ordonnance, et à en justifier auprès d’elles, dans ce même délai ;

— condamner la société Antin Résidences à procéder à la réfection complète de la salle de bains et de l’espace cuisine du lot n°121, à mettre en œuvre une étanchéité et à procéder au remplacement des réseaux d’alimentation et d’évacuation pour mise aux normes en vigueur, dans un délai de 15 jours à compter de l’ordonnance ;

— condamner la société Antin Résidences à justifier de la réalisation des travaux par la production des devis, factures, qualibats et assurances des entreprises intervenues ;

— condamner la société Antin Résidences, à défaut de réalisation des travaux sous quinzaine à compter de l’ordonnance, à une astreinte de 500 euros par jour de retard jusqu’à la réalisation des travaux et leur justificatif ;

— dire que le juge des référés se réservera la liquidation des astreintes prononcées ;

Subsidiairement,

— désigner un expert avec pour mission de rechercher la cause des désordres, les conséquences dommageables, tant au niveau des parties communes, structures de planchers, solivages, poutres et généralement toutes parties communes, ainsi que les désordres privatifs ayant affectés les locaux commerciaux du rez-de-chaussée, et plus généralement du lot 325 ;

— dire que durant les opérations d’expertise, la condamnation à la déconnexion des installations sanitaires par coupure de l’arrivée d’eau de l’appartement s’appliquera ;

En tout état de cause,

— dire que le juge des référés se réservera la liquidation des astreintes prononcées ;

— ordonner l’exécution de l’ordonnance à intervenir au seul vu de sa minute compte tenu de l’urgence ;

— condamner la société Antin Résidences et M. [W] à leur payer la somme de 2.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux dépens.

Par acte du 16 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 20] a assigné la société Albingia, son assureur, afin que l’ordonnance à intervenir lui soit déclarée opposable.

La jonction des instances a été prononcée à l’audience du 25 juin 2025 et l’affaire a été renvoyée à la demande des parties, des travaux étant en cours.

A l’audience du 8 octobre 2025, la SCI Du Pontel et la société AGI déposent et soutiennent oralement des conclusions aux termes desquelles elles maintiennent l’intégralité de leurs demandes.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Antin Résidences sollicite le rejet des demandes de l’ensemble des parties et, subsidiairement, la condamnation de M. [W] à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, M. [W] demande au juge des référés de :

— rejeter les demandes ;

— constater que les désordres proviennent de vices structurels relevant du bailleur et non du locataire ;

— dire que les réparations ont été régulièrement effectuées par une entreprise certifiée avec des matériaux conformes aux normes en vigueur ;

Subsidiairement,

— ordonner une expertise judiciaire aux frais avancés des demandeurs ;

En tout état de cause,

— débouter les demanderesses de leurs demandes d’astreinte et de coupure d’eau ;

— les condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux dépens.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires s’associe à la demande d’expertise formée par les demanderesses, en sollicitant une extension de mission aux parties communes et, en conséquence, un partage de la consignation avec les demanderesses. Il demande également la condamnation de la société Antin Résidences aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Albingia forme des protestations et réserves sur la mesure d’expertise sollicitée et sur la mobilisation de sa garantie et sollicite le rejet de toute autre demande formée à son encontre.

A l’audience, les demanderesses ont renoncé à leur demande de déconnexion des installations sanitaires par coupure de l’arrivée d’eau de l’appartement litigieux, lot n° 121 de la copropriété.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus.

MOTIFS

Sur la demande principale de réalisation de travaux

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 45, alinéa 3, de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 19] dispose que les murs et les sols des cabinets d’aisance et des salles d’eau doivent être en parfait état d’étanchéité.

Selon l’article 1253 du code civil, le propriétaire, le locataire ou l’occupant sans titre qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par les demanderesses, notamment des constats amiables de dégâts des eaux des 30 août 2022, 22 janvier et 20 juin 2024 et des procès-verbaux de constat des 8 mars 2023, 18 et 22 janvier 2024 et 29 avril 2025 que la société AGI a été victime de nombreux dégâts des eaux dans le local qu’elle exploite, en provenance de l’appartement situé au-dessus (lot n°121) appartenant à la société Antin Résidences et loué à M. [W].

Le rapport de la société Territoires architecte du 2 septembre 2024 a constaté la vétusté et la non-conformité du lot n°121, à l’origine de dégâts des eaux à répétition, estimant que «l’absence d’étanchéité et l’état de dégradation des dispositifs en place ne permettaient pas de contenir les débordements accidentels dans la salle de bains, ni les éventuelles fuites de l’espace cuisine ».

Il est établi que des travaux ont été réalisés dans le local par la société Antin Résidences, propriétaire de l’appartement et, en dernier lieu, une réfection complète de la salle de bains, selon facture du 17 juin 2025, pour un coût total de 4.657,99 euros. Ces travaux comprenaient notamment la remise à niveau du sol, la pose d’un nouveau revêtement et le remplacement intégral des installations sanitaires. Un procès-verbal de réception des travaux sans réserves a été établi le 17 juin 2025.

Pour autant, un nouveau dégât des eaux est survenu le 2 juillet 2025, dont l’origine reste à déterminer, mais qui résulterait, selon la recherche de fuite réalisée par la propriétaire, d’une chute de M. [W] – locataire en situation de handicap – ayant déplacé le réservoir des WC.

En l’état, il n’est pas établi que ce nouveau dégât des eaux provienne d’une non-conformité des travaux réalisés en juin 2025, comme soutenu par les demanderesses, et que l’étanchéité de la salle de bains – et de la cuisine – ne soit pas assurée, aucun procès-verbal de constat récent n’étant produit et le taux d’humidité des locaux n’étant pas mesurée.

La persistance du trouble manifestement illicite n’est donc pas établie à ce jour, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de la SCI Du Pontel et de la société AGI relatives aux travaux de réfection de la salle de bain du lot n° 121.

En revanche, la demande d’expertise est justifiée, afin de déterminer l’origine des infiltrations constatées en juillet 2025 et de vérifier la bonne exécution des travaux, leur conformité aux règles de l’art et leur caractère suffisant pour remédier aux désordres constatés, lesquels ne peuvent perdurer en ce qu’ils compromettent l’activité de la société AGI.

A cet égard, le diagnostic structurel de plancher réalisé le 3 octobre 2025 par la société Inges-BTP confirme l’existence de traces d’infiltration au niveau des solives et de la sous-face du parquet et celle-ci recommande « fortement de traiter les fuites d’eau de manière définitive afin de ne pas engendrer de nouveaux désordres », même si la stabilité du plancher n’est pas, à ce stade, considérée comme menacée.

Il existe donc un litige en germe entre les parties, non manifestement voué à l’échec, en indemnisation des préjudices subis par les demanderesses, d’une part, par le syndicat des copropriétaires, d’autre part, de sorte que ceux-ci justifient d’un motif légitime de solliciter une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, dont la consignation sera à leurs frais partagés.

En présence d’une atteinte aux parties communes, le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter une extension de l’expertise aux parties communes de l’immeuble, en particulier au plancher haut du R+1.

La société Albingia, assureur du syndicat de copropriétaires, expose que sa police d’assurance n’a pris effet qu’au 1er janvier 2023. Toutefois, les désordres ont persisté après cette date, de telle sorte que le syndicat des copropriétaires justifie d’un motif légitime de la mettre en cause afin que les opérations d’expertise lui soient opposables.

La mesure d’instruction sollicitée sera donc ordonnée dans les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

L’existence d’un trouble manifestement illicite étant établie au jour de l’assignation, la société Antin Résidences et M. [W] seront condamnés aux dépens.

Ils seront par suite condamnés à indemniser les demanderesses, qui ont été contraintes d’engager la présente procédure, à hauteur de la somme de 2.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

De même, le syndicat des copropriétaires sera indemnisé des frais qu’il a été contraint d’exposer, à hauteur de la somme de 2.000 euros, les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles étant rejetées.

Au regard de l’absence d’urgence avérée à ce jour, l’exécution de la décision au vu de la seule minute n’est pas nécessaire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Du Pontel et de la société Associés en Gestion Immobilière (AGI) de condamnation de la société Antin Résidences et de M. [W] à réaliser une réfection complète de la salle de bains et de l’espace cuisine du lot n° 121 de l’immeuble et à justifier de la réalisation de ces travaux ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d’expert :

M. [O] [S]

[Adresse 8]

[Localité 14]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.03.88.88.89

Email : [Courriel 17]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 7] à [Localité 20], après y avoir convoqué les parties ;

— décrire les désordres privatifs allégués dans l’assignation et les désordres en parties communes allégués dans les conclusions du syndicat de copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 20], et le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, examiner tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238, alinéa 2, du code de procédure civile ;

— les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, en retracer l’historique et en décrire l’évolution prévisible ; en rechercher la ou les causes ;

— fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

— décrire les travaux réalisés par la société Antin Résidences dans le lot n°121, vérifier leur conformité aux règles de l’art et identifier, le cas échéant, tout désordre ou anomalie pouvant en résulter ;

— dire si ces travaux ont permis de réaliser une étanchéité totale de la salle de bains de l’appartement ;

— décrire l’état de la cuisine du lot n° 121 et donner son avis sur la nécessité de travaux d’étanchéité dans cette pièce ainsi que, plus généralement, dans l’ensemble de l’appartement ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ; en cas de besoin, autoriser les demanderesses à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux urgents estimés indispensables après avoir déposé un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

→ en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

Fixons à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée à hauteur de 2.500 euros par les demanderesses et de 2.500 euros par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 2ème à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 5 janvier 2026 ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 5 septembre 2026 pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Donnons acte des protestations et réserves formées par la société Albingia ;

Rejetons toute autre demandes ;

Condamnons la société Antin Résidences et M. [W] aux dépens ;

Condamnons la société Antin Résidences et M. [W] à payer à la SCI Du Pontel et la société Associés en gestion immobilière (AGI) la somme de 2.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Antin Résidences à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 20] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 19] le 05 novembre 2025.

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis Robert BADINTER

[Localité 15]

☎ [XXXXXXXX02]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 22]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX018]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [S] [O]

Consignation : 2.500 € par La S.C.I. DU PONTEL

La société ASSOCIES EN GESTION IMMOBILIERE (AGI), SARL

2.500 € par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 20]

le 05 Janvier 2026

Rapport à déposer le : 05 Septembre 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, [Adresse 21]

[Localité 15].