T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

____________

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 24/03396 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KG23

MINUTE n° : 2024/ 520

DATE : 16 Octobre 2024

PRESIDENT : Madame Laetitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

S.C.I. VAROGUI, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 3]

représentée par M^e Antoine FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Société K.O.B. 83, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 4]

représentée par M^e Serge DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 11/09/2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 02/10/2024 puis prorogée au 09/10/2024 et 16/10/2024. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Serge DREVET

M^e Antoine FAIN-ROBERT

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Serge DREVET

M^e Antoine FAIN-ROBERT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 19 avril 2024, la SCI VAROGUI, propriétaire de locaux donnés à bail à la SAS KOB 83, a fait assigner devant la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan saisie en référé cette dernière pour faire constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et sa condamnation à lui payer une provision de 22.517,30 euros à valoir sur loyers impayés-terme de mars 2024 inclus, une indemnité d’occupation mensuelle de 1.200 euros ainsi qu’une indemnité à hauteur de 2.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant décision du 3 juillet 2024, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 11 septembre 2024 afin de garantir le principe du contradictoire et une bonne administration de la justice.

A l’audience du 11 septembre 2024, la SCI VAROGUI représentée, fait savoir que les lieux lui ont été restitués le 17 mai 2024 et maintient donc sa demande au titre du constat de résiliation du bail et de condamnation au titre de la provision à hauteur de 20.775 euros au titre des loyers et charges impayés outre celle de 2.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que la défenderesse a cessé de règler les loyers depuis le mois de janvier 2022 et produit un décompte précis de sa créance sans observation quant à la demande de délais de paiement.

La SAS KOB 83 représentée, conclut au débouté de la demanderesse et reconnaît une dette d’un montant de 14.158 euros au 10 septembre 2024, dont elle sollicite le règlement échelonné sur 24 mois selon des mensualités de 600 euros.

Elle expose avoir rencontré d’impotantes difficultés dans son exercice professionnel et ne conteste pas l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets puisqu’elle a quitté les locaux appartenant à la SCI VAROGUI le 17 mai 2024 dernier. Sur la base du bail, elle reprend le décompte des sommes dues et propose un échéancier mensuel de 600 euros sur 24 mois pour l’apurement de son arriéré locatif qui à défaut d’octroi, pourrait entraîner son dépôt de bilan. Elle dépose un chèque de 600 euros entre mains du conseil de la demanderesse à l’audience pour attester de sa bonne foi.

SUR QUOI,

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit par ailleurs : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’obligation au paiement du loyer et son exigibilité aux dates contractuellement prévues résulte du bail qui fait la loi des parties et n’est pas sérieusement contestable.

Eu regard du contrat de bail commercial liant les parties produit à l’instance, il n’est pas contesté que la SAS KOB 83 n’ayant pas satisfait aux causes du commandement dans le mois de sa délivrance, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 22 janvier 2024.

Il n’est pas non plus contesté par les parties que les locaux ont été libérés par la SAS KOB 83 le 17 mai 2024 suivant procès-ervabl de remsie des clés, mettant un terme à la relation contractuelle des parties. Il n’y a donc plus lieu à statuer sur la demande d’expulsion du locataire occupant.

Concernant la dette locative, celle-ci s’apprécie au regard du motant du loyer mensuel et de son éventuelle indexation. Au cas d’espèce, reprenant le décompte déposé par la SCI VAROGUI sur lequel apparaît à la fois ses appels de loyer et les virements effectués par la SAS KOB 83, il est établi que cette dernièrereste redevable des loyers échus impayés arrêtés au 17 mai 2024 pour 34.258 eurosoutre 5117,30 euros de charges, sur lesquelles viennent s’imputer des paiements pour un total de 18.600 euros. S’agissant des charges récupérables contestées par la partie défenderesse, celles-ci sont exigibles à la lecture du contrat de bail et plus particulièrement de sa clause “inventaire des charges”.

Il s’en suit que la créance telle que réclamée par la SCI VAROGUI n’est pas sérieusement contestable de sorte qu’il convient de condamner la SAS KOB 83 au paiement de la somme de 20.775 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 17/05/2024.

La SAS KOB 83 démontre sa qualité de débitrice malheureuse de bonne foi tant par sa libération des lieux loués afin d’éviter l’aggravation de son endettement que par des paiements partiels et le début de règlement conformément à l’échéancier proposé.

Ainsi, il convient de lui octroyer des délais de paiement pour se libérer de sa dette, dans une limite compatible avec les besoins des demandeurs.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais irrépétibles de l’instance, et tenant compte de la situation financière de la SAS KOB 83, celle-ci sera donc condamnée à verser à la SCI VAROGUI la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous Laetitia NICOLAS, juge des référés, statuant par ordonnance de référé, mise à disposition au greffe, suivant décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 1er octobre 2029, entre la SCI VAROGUI et la SAS KOB 83 à la date du 22 janvier 2024,

CONDAMNONS la SAS KOB 83 à payer à la SCI VAROGUI une provision de 20.775 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 17 mai 2024,

AUTORISONS la SAS KOB 83 à s’en libérer en 24 mensualités égales et successives, la première dans le mois de la signification de la présente ordonnance, la seconde un mois plus tard et ainsi de suite jusqu’à complet paiement , la dernière mensualité soldant la dette,

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement en entièrement exigible sans qu’une mise en demeure soit nécessaire,

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes,

CONDAMNONS la SAS KOB 83 aux dépens de l’instance en ceux compris des frais de commandement de payer,

CONDAMNONS la SAS KOB 83 à payer à la SCI VAROGUI une somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et pronocé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE