REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/05952 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KLH7

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 21 Mai 2025

[H] c/ [L]

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2025

ENTRE :

DEMANDEUR:

Monsieur [V] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR:

Monsieur [D] [L]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Noëlle ROUVIER-DUFAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substituée par M^e CARRU

COPIES DÉLIVRÉES LE 21 Mai 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— Maître Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET, M^e Noëlle ROUVIER-DUFAU

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Le 16/01/2017 M. [L] [D] a donné à M. [H] [V] un bail d’habitation pour un local sis [Adresse 5] à [Localité 7]) pour un loyer de 1 500 euros mensuel ; un dépôt de garantie de 1 500 € a été versé ;

M. [H] [V] a quitté les lieux le 17/04/2023 et un constat des lieux de sortie a été établi le même jour.

Par assignation en date du 11/07/2024 M. [H] [V] a attrait M. [L] [D] par devant le juge des contentieux et de la protection de [Localité 6] à l’audience du 02/10/2024 aux fins de restitution du dépôt de garantie ;

A l’audience l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties pour être définitivement fixée au 19/03/2025.

A cette dernière audience les parties sont représentées par leurs conseils respectifs.

M. [H] [V] maintient l’intégralité de ses demandes et s’en remet à ses écritures, au visa desquelles il convient de se reporter pour de plus amples information, au terme desquelles il est sollicité :

La condamnation à lui payer la somme de 1 500 € avec majoration de 150 euros pour défaut de restitution du dépôt de garantie conformèrent aux dispositions de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 à compter du 18/05/2023 ;Constater l’absence de motif légitime et sérieux du congéLa condamnation du défendeur à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages intérêtsLa condamnation du défendeur à lui payer la somme 3 000 € en application de l’article 700 du CPC ; outre les entiers dépense d’instance ; Ordonner l’application de l’article 1343-2 du code civil à toutes les condamnations pécuniaires ;

M. [L] [D] quant à lui déclare s’en remettre à ses écritures, au visa desquelles il convient de se reporter pour de plus amples informations ; il conclut au débouté des demandes de M. [H] [V] et, reconventionnellement, il sollicite la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 768 € au titre des réparations locatives outre 438 € au titre des ordures ménagères ; et 3 000€ au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens de l’instance.

Compte tenu des modalités de comparution des parties et du montant du litige, la présente décision est contradictoire et rendue en premier ressort.

Les parties ont été informées de la date de délibéré fixée au 21/05/2025 ;

MOTIFS

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

— Sur la validité du congé

L’article 15 de la loi du 06/07/1989 dispose que :

« III. Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité. »

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article ; il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Il est de même rappelé que la nullité encourue du congé se trouve nécessairement fondée sur l’existence d’un grief dont la preuve doit être rapportée par le locataire.

M. [L] [D] a délivré à son locataire par exploit d’huissier en date du 06/05/2022un congé selon l’article rappelé ci-dessus, avec effet au 15/01/2023 aux fins de reprise au bénéfice de son fils,

Dans la mesure où le motif, exprimé dans le congé délivré dans le délai légal par le propriétaire, est parfaitement régulier et légitime, la reprise du logement objet de la procédure se justifie pleinement.

Au surplus le locataire ne rapporte nullement la preuve d’un grief, ni ne précise les raisons pour lesquelles, selon lui, ce congé serait entaché de nullité ; par suite la demande est rejetée.

— Sur la restitution du dépôt de garantie

Article 22 de la loi du 06/07/1989 prévoit que : " lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. "

A l’appui de la demande est produit aux débats le constat d’entrée des lieux et celui de sortie ;

D’une part, sur ce dernier document, porte une contestation élevée par M. [H] [V] au soutient de laquelle il indique ne pas avoir était présent ni représenté lors de l’établissement de ce constat ;

En l’espèce même si le constat litigieux ne mentionne pas l’indication du nom de la personne représentant les locataires, il ressort d’un Mail en date du 07/04/2023, que M. [H] a bien été convié à la date du 17/04/2023 aux fins de l’établissement du PV ce dernier indiquant que son épouse ne supportait pas de voir la maison vide ; de même par SMS du 16/04/2023, il a indiqué ne pas pourvoir être présent lui-même pour être retenu en LORRAINE et avoir donné procuration à une dénommée " [T] » ; par suite l’état des lieux de sortie se trouve parfaitement opposable aux locataires.

D’autre part, il résulte de l’examen de ces 2 constats qu’il s’agit d’un bien présentant un état d’usure normale et d’un bon état général ; étant précisé que le constat de sortie met en évidence différentes désordres dont l’existence n’est nullement contestée par M. [H] [V] ;

Par ailleurs, à l’appui de la rétention du dépôt de garantie réalisée pour un montant de 1500 € M. [L] [D] produit plusieurs devis et facture de la société EI TOM SERVICES en date des 05/03/2023 ; 07/01/2023 et 06/01/2023 pour un montant respectif de 500 € au titre de peinture ; et 166.66 € au titre de nettoyage de terrasse et enfin une facture de la même société pour des peinture à l’étage et changements de robinetterie en date du 08/03/2023 pour un montant de 1 068 €.

Ainsi les travaux objets de la retenue pratiquée par la bailleresse, portant pour l’essentiel sur la réfection de robinetterie, et des travaux de peinture correspondent au constat de sortie des lieux ; par suite la retenue réalisée se trouve justifiée ;

Il convient de débouter M. [H] [V] de sa demande de restitution et de le condamner à payer à M. [L] [D] la somme de 768 € au titre des dégradations locatives.

— Sur la taxe d’ordures ménagères

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

En l’espèce M. [H] [V] ne conteste pas devoir la somme revendiquée à ce titre par M. [L] [D] dont le montant se trouve par ailleurs pleinement justifié par les documents produits aux débats ; par suite il convient de le condamner à lui payer la somme de 438 €.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur l’article 700 du CPC et les dépens

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce il convient de condamner M. [H] [V] à payer à M. [L] [D] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

M. [H] [V] qui succombe est condamné aux entiers dépens de l’instance ;

— Sur l’exécution provisoire

Rappelle que la présente décision revêtue de l’exécution provisoire de droit par application des dispositions de l’article 514 du CPC,

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, le juge des contentieux et de la protection, par jugement contradictoire en premier ressort ;

DEBOUTE M. [H] [V] de ses demandes ;

CONDAMNE M. [H] [V] à payer à M. [L] [D] la somme de 768 € au titre des dégradations locatives.

CONDAMNE M. [H] [V] à payer à M. [L] [D] la somme de 438 € au titre des charges d’ordures ménagères.

CONDAMNE M. [H] [V] à payer à M. [L] [D] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC

CONDAMNE M. [H] [V] aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 21/05/2025

LE GREFFIER LE JUGE