T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/01545 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KS2K

MINUTE n° : 2025/ 611

DATE : 08 Octobre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDEURS

Madame [I] [B] épouse [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Léa AZAÏS, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Y] [N], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Léa AZAÏS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 5] représenté par son syndic FONCIA GRAND BLEU, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Serge BERTHELOT, avocat au barreau de GRASSE

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 03 Septembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Léa AZAÏS

M^e Serge BERTHELOT

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Léa AZAÏS

M^e Serge BERTHELOT

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu l’assignation délivrée le 20 février 2025 à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL FONCIA GRAND BLEU prise en son établissement FONCIA [Localité 4], par laquelle Madame [I] [B] épouse [N] et Monsieur [Y] [N] ont saisi la présente juridiction aux fins principales, au visa des articles 145, 835 du code de procédure civile, de voir désigner un expert et de condamner le défendeur à leur communiquer sous astreinte l’intégralité des éléments relatifs aux sinistres et infiltrations survenus entre 2010 et 2012 sur la villa numéro 33 ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, complétant leurs précédentes écritures et auxquelles ils se réfèrent à l’audience du 3 septembre 2025, par lesquelles Madame [I] [B] épouse [N] et Monsieur [Y] [N] sollicitent, au visa des articles 145, 835 du code de procédure civile, de :

DESIGNER tel expert judiciaire qu’il plaira avec pour missions :

après avoir pris connaissance du dossier et après s’être fait remettre tout documents utiles à la solution du litigedécrire les désordres constatés au sein de la villa n° 33 de l’ensemble immobilier [Adresse 5]déterminer en donnant tous éléments d’information permettant à la juridiction du fond de déterminer les responsabilités, les causes de ces désordres et les moyens propres à y remédier et en cas de nécessité de travaux de reprise, les décrire, les chiffrer, en préciser la durée et les éventuelles contraintes liées à leur réalisationdonner tous les éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices subis par Madame et Monsieur [N] du fait des désordres en précisant notamment leurs points de départ, et éventuellement la date à laquelle ils ont cesséprescrire toutes mesures urgentes et éventuellement requises pour prévenir de l’aggravation des dommagesplus généralement, faire toutes constatations utiles à la solution du litigefournir à l’intention du juge du fond qui sera éventuellement saisi les éléments d’appréciation utiles à sa décision et répondre à tous dires des parties,CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société FONCIA GRAND BLEU, à leur communiquer l’intégralité des éléments relatifs aux sinistres et infiltrations survenus entre 2010 et 2012 sur la villa n° 33, et ce sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la décision à intervenir,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société FONCIA GRAND BLEU, au paiement de la somme de 3000 euros à Madame et Monsieur [N] par application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER encore le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société FONCIA GRAND BLEU, aux entiers dépens de la présente instance,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 20 mai 2025, auxquelles il se réfère à l’audience du 3 septembre 2025 et par lesquelles le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL FONCIA GRAND BLEU prise en son établissement FONCIA [Localité 4], sollicite, au visa des articles 32, 835 du code de procédure civile, outre de constater des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :

DIRE ET JUGER les époux [N] irrecevables dans leur demande de désignation d’un expert judiciaire au contradictoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 5],

DEBOUTER Monsieur et Madame [N] de leur demande de communication de pièces sous astreinte,

CONDAMNER Monsieur et Madame [N] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Les CONDAMNER aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Sur la demande principale de désignation d’un expert

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] présente une fin de non-recevoir tirée de l’article 32 du code de procédure civile selon lequel est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Il soutient que le règlement de copropriété institue une répartition particulière entre parties communes et parties privatives de l’ensemble immobilier situé à [Localité 3], que les villas sont des parties privatives, telles la villa numéro 33 dont les époux [N] sont propriétaires et que les désordres en litige sont tous localisés en parties privatives. Il en conclut l’impossibilité que sa responsabilité de plein droit résultant de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 soit engagée.

Les époux [N] rétorquent qu’ils se plaignent d’infiltrations du mur extérieur sur les pans du mur au rez-de-chaussée ainsi qu’à l’étage et d’infiltrations au niveau des fenêtres du salon et de la cuisine. Ils font observer que la désignation d’un expert judiciaire se justifie car le syndicat défendeur n’a pas été en mesure de leur indiquer quels ont été les travaux réalisés en 2012 suite à la déclaration d’un sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage pour des problématiques d’infiltrations de la même villa.

Le syndicat défendeur verse aux débats le règlement de copropriété qui permet de confirmer, sans aucune interprétation, que l’ensemble des villas, y compris les façades extérieures et menuiseries, constituent des parties privatives.

Il relève justement que les époux [N] en sont conscients puisqu’ils admettent avoir déjà réalisé des travaux réparatoires sur les menuiseries, ce qu’à l’évidence ils n’auraient pas pu accomplir sans l’autorisation de la copropriété si ces menuiseries étaient des parties communes.

L’article 14 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 institue notamment une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires dans l’hypothèse de désordres ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toute action récursoire.

Il s’agit là de la seule hypothèse dans laquelle le syndicat défendeur pourrait être responsable de dommages causés aux parties privatives des époux [N].

Pour justifier de leur qualité à agir, les époux [N] versent aux débats deux pièces relatives à une expertise diligentée en 2012 par l’assureur dommages-ouvrage de l’ensemble immobilier en copropriété, à la suite d’une déclaration de sinistre effectuée le 11 mai 2011 par la copropriété et portant notamment sur des infiltrations importantes de la cuisine villa 33.

Néanmoins, il est observé :

que de nombreuses villas de la copropriété ont été concernées par cette déclaration de sinistre ;que, d’après le règlement de copropriété, l’ensemble immobilier a été acquis non bâti le 4 mars 2002 si bien que la réception de l’ensemble des villas est intervenue postérieurement et dans un délai inférieur à dix années avant la déclaration de sinistre précitée du 11 mai 2011 ;que, d’après les stipulations de l’acte de vente du 22 avril 2022 des époux [N], les seuls ouvrages construits en parties privatives dans un délai de dix ans avant la vente sont ceux de réfection de la toiture déclarés par leur vendeur.

Il en résulte que la déclaration de sinistre de 2011 concerne des désordres survenus dans le délai décennal pour l’ensemble des villas, et il n’est pas possible de rattacher ces désordres à ceux dont ils se plaignent actuellement, localisés en parties privatives.

Les époux [N] n’ont ainsi pas qualité à agir pour solliciter la désignation d’un expert par application de l’article 145 du code de procédure civile au contradictoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] alors que les désordres sont localisés en parties privatives.

A titre surabondant, à supposer leur action recevable, l’article 145 du code de procédure civile impose, afin de voir désigner un expert judiciaire, de justifier d’un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, et il est constant en droit que le litige potentiel ne doit pas être manifestement voué à l’échec ni reposer sur une action au fond manifestement irrecevable. Or, l’action des époux [N] ne peut qu’être manifestement vouée à l’échec à raison de la localisation des désordres en parties privatives.

Les époux [N] seront déclarés irrecevables en leur action tendant à la désignation d’un expert au contradictoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 5].

Sur la demande principale de communication de pièces

Les époux [N] fondent leur prétention sur l’alinéa 2 de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile qui prévoit, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ils précisent que le syndic FONCIA a été désigné antérieurement à leur achat de la villa en litige, qu’il ne pouvait valablement leur être opposé le caractère trop ancien des documents en litige et que le syndic est tenu de communiquer les documents pouvant concerner les copropriétaires.

Le syndicat défendeur objecte que l’assurance dommages-ouvrage, ayant donné lieu à l’expertise en litige, se transmet à tout les acquéreurs successifs, y compris les copropriétaires des villas constituant une partie privative intégrale à part entière et qu’ainsi les époux [N] doivent s’adresser directement à l’assureur dommages-ouvrage.

En l’espèce, le syndicat défendeur a communiqué aux débats le rapport définitif de l’assureur dommages-ouvrage en date du 12 novembre 2012 et indique, après lecture attentive, qu’aucune déclaration de sinistre n’a directement concerné les époux [N].

Il s’ensuit, d’une part que les documents concernant les parties communes et relatives à ce sinistre sont bien communiquées par le syndicat défendeur, d’autre part que, comme le souligne ce dernier, seuls les époux [N] seraient habilités à vérifier auprès de la compagnie SMABTP, assureur dommages-ouvrage, si une autre déclaration de sinistre a été effectuée concernant leur partie privative (villa numéro 33). En effet, le syndicat défendeur n’a aucune possibilité d’obtenir des informations complémentaires sur cette partie privative, et ainsi aucune obligation de communication à l’égard du copropriétaire concerné.

La demande de communication de pièces sous astreinte est donc partiellement sans objet, ayant déjà été satisfaite pour les parties communes, et pour le surplus ne repose pas sur une obligation non sérieusement contestable mis à la charge du syndicat défendeur.

Il n’y a pas lieu à référé et les époux [N] seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Les époux [N], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnés aux entiers dépens de la présente instance.

Par ailleurs, l’équité commande de ne pas laisser au syndicat défendeur la charge de ses frais irrépétibles. Les époux [N] seront condamnés à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les deux parties seront déboutées du surplus de leurs demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, exécutoire de droit et en premier ressort :

DECLARONS Madame [I] [B] épouse [N] et Monsieur [Y] [N] irrecevables en leur action à la présente instance tendant à voir désigner un expert au contradictoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL FONCIA GRAND BLEU prise en son établissement FONCIA [Localité 4].

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication de pièces formée par Madame [I] [B] épouse [N] et Monsieur [Y] [N] et les DEBOUTONS de ce chef.

CONDAMNONS Madame [I] [B] épouse [N] et Monsieur [Y] [N] aux dépens de l’instance.

CONDAMNONS Madame [I] [B] épouse [N] et Monsieur [Y] [N] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL FONCIA GRAND BLEU prise en son établissement FONCIA [Localité 4], la somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT