TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE DRAGUIGNAN

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Chambre 1

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DU 27 Août 2025

Dossier N° RG 23/06716 – N° Portalis DB3D-W-B7H-J7ZQ

Minute n° : 2025/348

AFFAIRE :

[Y] [Z] [O], [F] [R] [S] [O] C/ S.C.P. [18], [B] [D], S.C.P. [15], [U] [E]

JUGEMENT DU 27 Août 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Alexandra MATTIOLI

JUGES : Madame Amandine ANCELIN

M. Yoan HIBON

GREFFIER lors des débats : Madame Nasima BOUKROUH

GREFFIER lors de la mise à disposition : Monsieur Alexandre JACQUOT

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Juin 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Août 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

copie exécutoire à :

l’ASSOCIATION FABIENNE REY-GUISSART – FLORENCE REY-MORABITO

la SCP LOUSTAUNAU FORNO

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Madame [Y] [Z] [O] née le [Date naissance 3] 1929 à [Localité 21]

agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’ayant-droit de Monsieur [R] [O], son fils décédé

demeurant ensemble [Adresse 7] – [Localité 10]

Monsieur [F] [R] [S] [O] né le [Date naissance 5] 1950 à [Localité 21]

agissant agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’ayant-droit de Monsieur [R] [O], son frère décédé

demeurant ensemble [Adresse 7] – [Localité 10]

représentés par Maître Florence REY – MORABITO de l’ASSOCIATION FABIENNE REY-GUISSART – FLORENCE REY-MORABITO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, et Maître Emmanuel RAVANAS de la SELURL ERAVANA-AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Maître [B] [D], demeurant [Adresse 23] – [Localité 17]

représenté par Maître Jean-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.C.P. [18], dont le siège social est sis [Adresse 23] – [Localité 17]

représentée par Maître Jean-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Maître [U] [E], demeurant [Adresse 8] – [Localité 11]

représenté par Maître Jean-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, et Maître Michel RONZEAU de la SCP PETIT-RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

S.C.P. [15], dont le siège social est sis [Adresse 8] – [Localité 11]

représentée par Maître Jean-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, et Maître Michel RONZEAU de la SCP PETIT-RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

D’AUTRE PART ;

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

Madame [Y] [C]

ès qualité d’ayant droit de M. [R] [O], décédé

demeurant [Adresse 7] – [Localité 10]

représentée par Maître Florence REY – MORABITO de l’ASSOCIATION FABIENNE REY-GUISSART – FLORENCE REY-MORABITO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, et Maître Emmanuel RAVANAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [F] [O]

ès qualité d’ayant droit de M. [R] [O], décédé

demeurant [Adresse 7] – [Localité 10]

représenté par Maître Florence REY – MORABITO de l’ASSOCIATION FABIENNE REY-GUISSART – FLORENCE REY-MORABITO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, et Maître Emmanuel RAVANAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [O] et monsieur [F] [O] sont les deux fils de monsieur [T] [O], décédé le [Date décès 4] 2014, et de madame [Y] [C], son épouse.

Par acte authentique reçu par Maitre [B] [D], Notaire à [Localité 17] (Var) en date du 20 mai 2010, les époux [O] ont fait donation, à titre de partage anticipé à leurs deux enfants de la nue-propriété de divers lots de copropriétés dans des immeubles sis à [Localité 19] et à [Localité 22], notamment les biens suivants :

— s’agissant de l’immeuble sis à [Localité 19], [Adresse 1] et [Adresse 9], les lots n° 1, 2, 6, 8, 10, 16, 17, 18,20, 22,23,24, 31, 32, 33 et 36, qui ont été évalués en pleine propriété par le notaire à la somme de 288.000 euros ;

— s’agissant de l’immeuble sis à [Localité 22],[Adresse 6], les lots n° 56,59,67,78, 79, 82, 84, 94, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130 et 131, qui ont été évalué en pleine propriété par le notaire à la somme de 410.000 euros.

Soit une masse à partager estimée d’un montant total de 698.000 euros.

Dans l’acte de donation-partage, le paragraphe « Frais – Droit et émoluments » établit que :

« Les donateurs paieront tous les frais, droits et émoluments du présent acte et ceux qui en seront la suite ou la conséquence.

Cette prise en charge ne constitue pas une libéralité supplémentaire et de ce fait n’entraîne aucune autre perception distincte et complémentaire.

En outre, tous les droits et taxes qui seraient dus sur tous rehaussements amiables ou judiciaires des évaluations, acceptés par les donataires ou imposés par l’Administration ainsi que toutes pénalités, seront à la charge des donateurs».

Monsieur [F] [O] et monsieur [R] [O] ne pouvant être présents lors du rendez-vous de signature dudit acte authentique, ils ont consenti les procurations suivantes:

Monsieur [F] [O] a consenti une procuration authentique reçue par Maitre [U] [E], Notaire à [Localité 10], en date du 18 mai 2010, afin d’accepter la donation à titre de partage anticipé;

Monsieur [R] [O] a consenti une procuration authentique reçue par Maitre [B] [D], notaire à [Localité 17], en date du 7 mai 2010, afin d’accepter la donation-partage.

La Direction Générale des Finances Publiques a adressé, par courrier recommandé avec avis de réception daté du 24 mai 2013, à monsieur [F] [O] une proposition de rectification concernant le montant déclaré dans l’acte de donation-partage pour les appartements sis au [Adresse 6] à [Localité 22].

Concernant cet immeuble, la Direction Générale des Finances Publiques a retenu une valeur vénale d’un montant égal à 2.467.760 euros, au lieu de la somme de 410.000 euros arrêtée dans l’acte de donation-partage.

Le 13 juin 2013, la Direction Générale des Finances Publiques a adressé à monsieur [R] [O], « en solidarité avec monsieur [F] [O], codonataire et les donateurs », une proposition de rectification supplémentaire concernant, cette fois-ci, le montant déclaré dans l’acte de donation-partage pour l’immeuble sis à [Localité 19].

La Direction générale des Finances Publiques a, concernant cet immeuble, retenu une valeur vénale d’un montant de 1.140.000 euros‚ au lieu de 288.000 euros, soit la somme déclarée dans l’acte de donation-partage.

Le 8 juillet 2013, la Direction générale des Finances Publiques a adressé à monsieur [F] [O] un courrier en réponse à ses observations, reconnaissant des erreurs dans les modalités d’évaluation de la valeur des biens sis à [Localité 22], retenant ainsi une valeur vénale d’un montant de 1.911.666 euros.

Le même jour, monsieur [F] [O] a adressé un courrier à l’Office notarial de [Localité 17], ainsi qu’à Me [B] [D], en leur faisant part des deux propositions de rectification reçues de la Direction générale des Finances Publiques, sollicitant notamment de lui « donner [leurs] références ayant servi à établir [leurs] montants ».

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 19 juillet 2013, Maître [B] [D] a répondu, conseillant à monsieur [O] de prendre rendez-vous avec l’administration fiscale afin de « leur indiquer toutes les particularités de ce dossier et votre bonne foi au vu des évaluations déclarées »

Cependant, les consorts [O] ont reçu différents avis de mise en recouvrement et notamment :

S’agissant des biens immobiliers sis à [Localité 22], la Direction générale des Finances Publiques leur a adressé, le 7 octobre 2013, un avis de mise en recouvrement pour un montant total de 317.586 euros ;

S’agissant des biens immobiliers sis à [Localité 19], la Direction Générale des Finances Publiques leur a adressé un avis de mise un recouvrement pour un montant total de 211.477 euros.

Monsieur [F] [O] a, le 27 avril 2014, adressé un courrier au Président de la [14] [Localité 21], afin de lui faire part de son mécontentement concernant notamment au devoir de conseil de Maître [B] [D], ainsi que celui de Me [U] [E].

Invité à s’expliquer par la [13] sur la plainte de monsieur [F] [O], Maître [B] [D] a, le 9 mai 2014, adressé un courrier au Président de la [14], reprenant en substance les termes de son courrier adressé à monsieur [F] [O] le 19 juillet 2013. Il y réitèrait son étonnement et son incompréhension quant aux propositions de rectification de la direction générale des finances publiques, niant avoir manqué à son devoir de conseil à l’égard des époux [O].

Le 30 juillet 2014, la Direction départementale des finances publiques du Var a déposé plainte contre messieurs [F] et [R] [O], leur reprochant de s’être soustraits à l’établissement et au paiement total des droits d’enregistrement, outre de la quasi-totalité des sommes dues au titre de la taxe foncière, de la taxe additionnelle et des frais annexes dont « ils étaient notamment redevables en leur qualité de donataires» (indifféremment du fait que l’acte de donation-partage prévoyait que le paiement de ces frais, taxes et accessoires étaient à la charge des donateurs).

Le 2 septembre 2014, une information judiciaire a été ouverte contre X pour fraude fiscale et complicité de fraude fiscale.

Monsieur [F] [O], ainsi que monsieur [R] [O] ont été mis examen du chef de fraude fiscale.

Dans cet intervalle, par courrier en date du 21 novembre 2014, la [14] de [Localité 21] a informé monsieur [F] [O] du fait que la S.C.P. alors « dénommée [16]» avait régularisé une déclaration auprès de son assureur. En outre, le courrier précisait:

« cette déclaration ne vaut pas reconnaissance de responsabilité mais elle permettra à l’assureur d’instruire le dossier et de prendre contact avec vous pour vous informer des suites qui lui sera donnée ».

Aux termes d’une ordonnance du 28 juillet 2017, le Juge charge de l’Instruction a prononcé un non lieu partiel sur l’infraction de fraude fiscale, renvoyant pour le surplus l’affaire devant le tribunal correctionnel.

Par exploit d’huissier en date du 23 mai 2018, les consorts [O] ont assigné Me [B] [D], ainsi que Me [U] [E], la S.C.P. « [18]» et la S.C.P. alors dénommée « [16]» en responsabilité, aux fins notamment de voir prononcer la violation de leur devoir de conseil fondant l’engagement de leur responsabilité professionnelle.

Par ailleurs, parallèlement aux procédures en cours devant le tribunal de DRAGUIGNAN, les consort [O] ont, par exploit d’huissier le même jour, assigné la Direction Générale des Finances Publiques devant le Tribunal de Grande Instance de CRETEIL aux fins d’obtenir la décharge des impositions contestées, intérêts de retard et pénalités compris concernant les biens immobiliers sis à [Localité 19], [Adresse 1] et [Adresse 9].

Les consorts [O] ont également fait assigner la Direction générale des Finances Publiques devant le Tribunal de Grande Instance de PARIS, par exploit d’huissier en date du 7 août 2018, afin d’obtenir la décharge des impositions contestées, intérêts de retard et pénalités compris, pour ce qui concernait les biens immobiliers sis [Adresse 6] à [Localité 22].

Par conclusions d’incident signifiées le 11 décembre 2018, les consorts [O] ont sollicité du Juge de la mise en état du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN un sursis à statuer dans l’attente des jugements à intervenir des Tribunaux de Grande Instance de PARIS et CRETEIL.

Par ordonnance en date du 13 juin 2019, le Juge de la mise en état du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN a prononcé la radiation de l’instance, tout en précisant que celle-ci « ne fait pas obstacle à la poursuite de l’instance après rétablissement de l’affaire […] sur justification de l’accomplissement des diligences dont le défaut entraînait la radiation ».

La 9ème Chambre, 1ère Section du Tribunal Judiciaire de PARIS a rendu les jugements dans les deux procédures enrôlées sous les n°RG 18/10542 et 18/10545 le 3 juin 2020 et a notamment:

— « Dit qu’il convient de faire application d’une décote totale de 40% pour vétusté et l’occupation locative sur le prix moyen au mètre carré de surface utile retenu par l’administration fiscale pour les lots 124, 126, 127, 128, 129 et 131 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 22] et une décote totale de 60% pour une vétusté et occupation locative régie par la loi du l" septembre 1948 pour les lots 125 et 130;

— Dit que la valeur vénale en pleine propriété de ces huit lots de copropriété, auxquels sont associés les lots n° 56,59, 67, 78, 79, 82, 84 et 94 consistant en des caves, s’établit à 1.372.090 euros ;

— Prononcé la décharge à due concurrence des droits de mutation à titre gratuit dus par Monsieur [F] [O], ainsi que par Monsieur [R] [O] ;

— Prononcé la décharge de la majoration de droits de 40% appliquée à Monsieur [F] [O], ainsi que par Monsieur [R] [O], pour cause de manquement délibéré».

La 3ème Chambre du Tribunal Judiciaire de CRETEIL a prononcé des jugements, en date du 31 août 2020, dans les deux procédures enrôlées sous les numéros RG 18/05245 et 18/05255, et a notamment:

« – Dit que la proposition de rectification contradictoire du 13 juin 2013 est suffisamment motivée conformément aux dispositions des articles L.57 et L.17 du Livre des Procédures Fiscales;

— Annulé partiellement l’avis de mise en recouvrement émis le 7 octobre 2013 à l’encontre de monsieur [R] [O] et de monsieur [F] [O] ;

— Prononcé la décharge de la majoration de 40% pour manquement délibéré mise à la charge de monsieur [R] [O], ainsi que de Monsieur [F] [O], et mentionnée sur l’avis de mise en recouvrement du 7 octobre 2013 ;

— Dit qu’il appartiendra à l’Administration fiscale de procéder au recalcul des sommes dues (droits, intérêts de retard, pénalités) par le contribuable compte tenu de l’insuffisance d’assiette taxable évaluée désormais à 584.784 € »

Par déclarations en date du 28 décembre 2020, le Directeur régional des finances publiques d’Ile de France et du département de Paris a interjeté appel devant la Cour d’appel de Paris des jugements rendus le 3 juin 2020 par le Tribunal Judiciaire de PARIS et des jugements rendus le 31 août 2020 par le Tribunal Judiciaire de CRETEIL.

Aux termes d’arrêts rendus le 31 octobre 2022, la Cour d’appel de Paris a confirmé les jugements du tribunal de PARIS et du tribunal de CRETEIL en toutes leurs dispositions.

Le 18 avril 2023, des certificats de non-pourvois en cassation ont été délivrés.

Par ailleurs, en ce qui concerne l’instance pénale, la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE a, par arrêt du 21 octobre 2020, confirmé la relaxe de messieurs [F] et [R] [O], qui avait été prononcée par le Tribunal correctionnel de DRAGUIGNAN aux termes d’un jugement du 7 mai 2019.

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Par ordonnance du 2 octobre 2023, le Juge de la mise en état a ordonné le rétablissement de la procédure au rôle ; le dossier a été réenrôlé sous le numéro RG 23/06716.

Monsieur [R] [O] étant décédé en cours de procédure, le [Date décès 2] 2024 à [Localité 12] (Val-de-Marne), madame [Y] [C] veuve [O] et monsieur [F] [O] se sont présentés en qualité d’intervenants volontaires à la procédure afin de poursuivre l’action en leurs noms personnels et en leur qualité d’ayants droits de monsieur [R] [O], dont ils déclaraient être les seuls héritiers.

Dans leurs dernières écritures, en date du 6 février 2025, monsieur [F] [O] et madame [Y] [C] veuve [O] ont formulé les demandes de condamnations suivantes l’encontre de l’ensemble des défendeurs, réclamant :

—  46.561 euros à titre personnel et en leur qualité d’ayants droits au titre du paiement des pénalités d’assiette et intérêts de retard acquitté dans le cadre du redressement ;

—  80.251,63 euros en réparation de leur préjudice financier intégral subi au titre des honoraires d’avocat et frais de déplacements pour audiences supportés dans le cadre des procédures liées au redressement ;

—  20.000 euros au titre du préjudice moral de madame [Y] [C] ;

—  35.000 euros au titre du préjudice moral de monsieur [F] [O] ;

—  25.000 euros au titre du préjudice moral de monsieur [R] [O] ;

—  30.000 euros à madame [Y] [C] en réparation d’un préjudice moral (en qualité d’ayant droit de monsieur [R] [O]) ;

—  50.000 euros à monsieur [F] [O] en réparation d’un préjudice moral (en qualité d’ayant droit de monsieur [R] [O]) ;

—  16.708 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des dépens.

En outre, ils ont conclu au débouté des défendeurs en l’ensemble de leurs demandes et ont sollicité que la décision soit assortie de l’exécution provisoire.

Ils soutiennent notamment que :

l’ensemble des conditions nécessaires à l’engagement de la responsabilité civile professionnelle découlant de l’article 1240 du Code civil de l’ensemble des défendeurs sont réunies, les notaires intervenus dans l’affaire ayant commis des manquements à leurs obligations professionnelles ;

il s’agit notamment d’une négligence en violation de leur devoir de conseil ; ainsi, les notaires étaient tenus d’informer leurs clients sur les incidences fiscales des transactions ;

les notaires étaient dûment informés relativement au patrimoine et à la valeur des biens propriétés des époux [T] [O], Me [E] ayant été de longue date leur notaire lorsqu’ils résidaient en région parisienne ; Me [D] avait également connaissance de leur patrimoine, pour avoir instrumenté relativement à leur changement de régime matrimonial suite à leur déménagement à [Localité 17] ;

Me [D] a d’ailleurs admis, devant le juge d’instruction, n’avoir fait aucune recherche sur la valeur des biens ; or, selon une jurisprudence de la Cour de cassation, le notaire a une obligation de “déconseiller” une opération qui aurait pour ses clients de potentielles conséquences préjudiciables ;

le préjudice découlant de leur faute est un préjudice direct, réel et certain, causé par la sous-évaluation des immeubles objets de l’acte de donation-partage du 20 mai 2010 ; le préjudice matériel en découlant est égal au montant des pénalités d’assiette et intérêts de retard réclamés par l’administration fiscale ; un autre préjudice financier doit être indemnisé en réparation de frais engagés dans le cadre des procédures diligentées, notamment les frais d’avocat et de déplacements ;

A cela s’ajoute un préjudice moral découlant des tracas générés par les multiples procédures qu’ils ont dû entreprendre, dans le cadre desquelles leur bonne foi a été remise en cause ; ils ont subi une garde à vue et ont été mis en examen ; une demande est également formée au titre du préjudice moral en leur qualité d’ayants droits de monsieur [R] [O].

Dans leurs dernières écritures communes signifiées par le réseau privé virtuel des avocats en date du 31 janvier 2025, Me [B] [D] et la S.C.P. [18] (notaires associés successeurs de la S.C.P. [20] [D]) ont conclu au débouté de madame [Y] veuve [O] et de monsieur [F] [O] en l’ensemble de leurs demandes dirigées à leur encontre, sollicitant à titre reconventionnel leur condamnation au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens distraits au profit de M^e Jean-Luc FORNO.

Ils soutiennent, au visa de l’article 1240 du Code civil, que :

les notaires n’ont commis aucune faute: d’une part il s’agit de se reporter aux différentes décisions judiciaires, tant au pénal qu’au civil, pour se convaincre qu’aucune faute n’est caractérisée de leur part ;

la conclusion de l’acte de donation s’est étalée sur deux années, plusieurs rendez-vous ayant eu lieu et des simulations ayant été adressées relativement au calcul des droits de mutation et des frais d’actes ; la problématique de cette évaluation des biens et des conséquences fiscales qui en découlent ont été évoquées et comprises par les donateurs;

à cet égard, Me [D] a refusé de retenir les valeurs de 2006 sur lesquelles monsieur et madame [T] [O] voulaient se baser, et qui étaient encore inférieures à l’ISF ; il est renvoyé notamment au courrier du 5 juin 2009, par lequel Me [D] attire l’attention de monsieur et madame [T] [O] sur cette question; il a donc bien demandé à ses clients de majorer les valeurs des biens objets de la donation ;

en outre, le notaire ne peut être responsable de l’évaluation de la valeur vénale, laquelle est, sauf mission complémentaire donnée spécifiquement au notaire, l’affaire des parties ;

en tout état de cause, les consorts [O] n’apportent pas la démonstration d’un préjudice indemnisable, direct, actuel et certain.

Dans ses dernières conclusions, en date du 10 février 2025, Me [E] a conclu au débouté des demandeurs en l’ensemble de leurs demandes et a sollicité leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Me [E] soutient notamment que :

il n’a commis aucune faute, son intervention devant être limitée en ses obligations à l’efficacité juridique de la convention instrumentée ;

il ne peut être tenu de l’évaluation des biens visés dans l’acte ;

seule une sur-estimation ou une sous-estimation manifeste de la valeur de l’immeuble peut justifier que le notaire mette en garde les parties ;

aucun lien de causalité n’est démontré entre la faute alléguée du notaire et les préjudices dont se prévalent les demandeurs ;

il n’y a pas de préjudice indemnisable, c’est à dire actuel, directe et certain ; les prétentions des parties ne constituent pas des préjudices indemnisables ; aucune perte de chance n’est démontrée.

enfin, dans l’hypothèse où le notaire aurait alerté les parties sur une sous-évaluation, il n’est pas certain qu’ils auraient modifié les valeurs reportées dans les actes. En effet, ils auraient couru le risque de redressements fiscaux et le montant des droits d’enregistrement afférant à la donation se serait substantiellement accru ; la responsabilité de l’ensemble des procédures ne peut être supportée par les notaires; à cet égard, la contestation du redressement fiscal été nécessaire au vu de la surévaluation retenue par l’administration fiscale ainsi qu’en attestent les jugements rendus ;

Les répercussions des redressements fiscaux n’ont pas de lien de causalité direct avec la prétendue faute du notaire.

L’ordonnance de clôture de la procédure est intervenue en date du 4 mars 2025, fixant la clôture de l’instruction de la procédure au jour de l’ordonnance et l’audience de plaidoirie au 5 juin 2025.

A cette date, à l’issue des débats, la décision a été mis en délibéré au 27 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Observation à titre liminaire

A titre liminaire, Il sera rappelé qu’il sera fait application des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile pour considérer demandes formulées, celui-ci prévoyant en son alinéa 2 que “Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.”

En application de ce texte, il sera répondu exclusivement aux demandes formulées dans le dispositif des conclusions des parties, demandes relevant de l’office juridictionnel du Juge au sens de la loi, soient les demandes déterminées, actuelles et certaines.

Sur la demande principale

Les consorts [O] mettent en cause la responsabilité des notaires rédacteurs d’acte invoquant leur manquement à leur obligation de conseil et de mise en garde relativement à la valeur retenue pour la valorisation des biens immobiliers dans les actes de donations à titre de partage anticipé sur le fondement des articles 1240 du Code civil.

Aux termes de ce texte, “Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

L’engagement de la responsabilité des notaires sur ce fondement implique la caractérisation d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments factuels.

A titre liminaire, il sera observé que le cas d’espèce ne se prêtait pas à l’engagement d’une responsabilité solidaire entre les notaires, leurs missions étant distinctes, leurs études n’étant pas liées et les notaires n’ayant manifestement pas travaillé en concertation à l’élaboration des actes querellés.

Sur la faute relevée respectivement à l’encontre du notaire rédacteur d’acte et du notaire bénéficiant d’une procuration

Sur la faute invoquée à l’encontre de Me [B] [D]

Maître [B] [D] a agi en qualité de rédacteur des actes de donations-partages.

Le notaire ne conteste pas qu’il avait connaissance de l’ensemble du patrimoine des époux [T] [O] au moment de la rédaction de l’acte de donation-partage à l’origine du litige.

Toutefois, il résulte de l’ensemble des correspondances produites aux débats que Me [D] avait relevé à plusieurs reprises à l’adresse des donateurs -qui finançaient l’intégralité de l’opération, droits d’enregistrements inclus, que les biens lui paraissaient sous-évalués dans les actes.

En effet, il apparaît avoir écrit à cette fin à monsieur et madame [T] [O], donateurs, au moment de la rédaction de l’acte, et ce, à plusieurs reprises, par courriers respectifs en date des 5 juin 2008, 5 juin 2009 et 2 décembre 2009.

L’établissement des actes a abouti seulement au bout de deux années, durant lesquelles les échanges écrits précités attestent que la question de la valeur des biens, et notamment d’une sous-évaluation, a été abordée par le notaire et a pu susciter un débat, qui expliquerait le délai de deux années pour l’établissement d’un acte assez classique sur la forme (donations-partages au profit de deux descendants uniques des époux [T] [O]).

Sur les arguments soulevés par les demandeurs, il doit être ajouté que si le notaire est tenu d’un devoir de conseil et qu’il ne lui suffit pas de s’en tenir aux seules déclarations des parties, il n’est pas non plus tenu de l’évaluation des biens par lui-même, à défaut d’extension expresse de sa mission en ce sens, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

De par les correspondances précitées, qui ont abordé la question de la sous-évaluation des biens, à laquelle s’ajoute la durée de la finalisation de l’acte qui laisse à penser qu’il y a eu réflexion des donateurs sur les valeurs (leur attention ayant été attirée sur cette question par le notaire), il y a lieu de considérer que Me [D] s’est valablement acquitté de son obligation de conseil et de mise en garde à l’égard des donateurs; ceux-ci étaient alors ses uniques interlocuteurs ce qui est confirmé par le fait qu’ils finançaient intégralement les opérations de donation-partage ainsi d’ailleurs par la procuration consenti à Me [E] par les donataires pour acceptation de l’acte.

D’autre part, par suite du redressement envisagé par l’administration fiscale, qui à l’origine de sa démarche ne tenait pas compte de la vétusté et des baux en cours sur les biens pour l’estimation de leur valeur (ce qui avait abouti à une sur-évaluation de la valeur des biens), il doit être constaté que Me [D] a diligemment répondu aux demandes des donataires, ainsi qu’en attestent les courriers du 8 et du 13 juillet 2013 (pièces n°5 et 6 des demandeurs).

De fait, aucun manquement n’est en l’espèce caractérisé à son encontre, manquement qui aurait pu consister en l’aggravation de la situation des consorts [O] au stade de la procédure de redressement initiée par l’administration fiscale.

En faisant réponse aux donataires dans les termes des courriers sus-visés, Me [D] s’est valablement acquitté de son devoir de conseil une fois la procédure de redressement engagée par l’administration fiscale.

Par suite, les bénéficiaires des donations, demandeurs à la présente instance, échouent à caractériser une faute du notaire dans son obligation de mise en garde ainsi que dans son devoir de conseil, tant au moment de la rédaction de l’acte qu’au moment de la gestion de la procédure fiscale.

En conséquence, les demandeurs doivent être déboutés de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de Me [D]

Sur la faute relevée à l’encontre de Me [E]

Me [U] [E] est intervenu dans les actes de donation-partage en prêtant son concours à monsieur [F] [O] par le biais d’une procuration authentique permettant la signature de l’acte.

Les consorts [O] font grief à Me [E] de ne pas avoir informé “son confrère ou son client” des « sous-évaluations manifestes » contenues dans l’acte qu’il allait recevoir et “des doutes qu’il pouvait avoir à ce sujet”.

Les demandeurs soulignent que le notaire avait pourtant connaissance des valeurs de ces biens, situés en région parisienne, aire géographique où se tenait son étude ; en outre, ils exposent que Me [E] avait instrumenté dans la succession ayant intégré les biens de [Localité 19] au patrimoine de madame [C] épouse [O].

Les demandeurs reprochent à Me [E], délégataire d’une procuration pour la signature de l’acte, de n’avoir pas vérifié la cohérence des valeurs déclarées avec celle du marché immobilier. Ils font valoir que le fait d’avoir reçu une procuration de monsieur [F] [O] n’exonérait pas Me [E] de son devoir de conseil; ils soulignent que le fait que les mentions essentielles de la donation (en particulier la désignation du bien et l’évaluation retenue) soient relatées dans la procuration implique que le notaire qui recevait la procuration devait informer son client sur celle-ci, de manière à ce qu’ils signent cette procuration connaissance de cause. Ainsi, les demandeurs soutiennent que le notaire aurait pu “à tout le moins” conseiller à monsieur [F] [O] de ne pas accepter la donation telle que rédigée.

Me [E] ayant agi dans l’opération de donation-partage en tant que délégataire de signature d’un acte non rédigé par ses soins, s’il lui incombe un devoir de conseil et de mise en garde, celui-ci doit être apprécié moins rigoureusement que celui incombant au notaire rédacteur d’acte.

Me [E] avait déjà intégré à un de ses actes (rédigé par ses soins) l’évaluation d’au moins un des biens visés dans l’acte de donation-partage querellé, dans le cadre d’une succession dont avait bénéficié madame [O] plusieurs années auparavant.

Or, ce n’est pas au regard de cet élément que l’engagement de la responsabilité de Me [E] est recherché ; puisqu’il n’est pas question de comparatif de valeur entre celle qu’il avait retenue à l’époque de la succession réglée pour le bien et celle retenue dans l’acte rédigé par Me [D]. A cet égard, depuis la succession ayant intégré le bien de [Localité 19] au patrimoine de madame [Y] [C]-[O] en 1996, plus de dix années avaient passées, durant lesquelles la valeur du bien avait pu être substantiellement modifiée (évolution du marché immobilier, travaux de rénovation dans les biens, vétusté ou baux en grevant la valeur au jour de l’acte de donation).

La délégation de signature accordée à Me [E] n’induisait pas qu’il procède à des vérifications sur le marché immobilier parisien, ni qu’il s’attache un professionnel pour y procéder, ainsi que soutenu par les demandeurs en vue de l’engagement de sa responsabilité.

Son devoir de mise en garde se limitait à alerter les parties en l’hypothèse d’une disproportion manifeste relativement à la valeur des biens objets des actes.

En premier lieu, il sera observé que la valeur du bien au moment de la donation n’est pas incohérente (hors de proportion) par rapport à la valeur retenue dans l’acte de succession de 1996.

En second lieu, en l’état des jugements rendus par suite de l’engagement de l’action fiscale, il n’apparaît pas d’écart manifestement excessif, de nature à engager la responsabilité de Me [E] -nécessairement indirecte puisque notaire non rédacteur de l’acte.

A défaut de faute caractérisée des notaires relativement à leurs obligations respectives et dissociées (selon leurs missions respectives), les demandeurs devront être déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] veuve [O] et monsieur [F] [O], succombant en l’instance, seront condamnés aux dépens in solidum.

En outre, ils seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 3.500 euros à chacun des défendeurs en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, le principe de l’exécution provisoire de la décision s’appliquant au vu des dispositions de l’article 514 en vigueur au jour de l’assignation et aucun élément ne justifiant qu’il soit écarté en l’espèce, il sera rappelé en fin de dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après en avoir délibéré, par jugement rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE madame [Y] [C] veuve [O] et monsieur [F] [O] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum madame [Y] [C] veuve [O] et monsieur [F] [O] à payer à Me [U] [E] et à la S.C.P. [15] ensemble la somme unique de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum madame [Y] [C] veuve [O] et monsieur [F] [O] à payer à Me [B] [D] et à la S.C.P. [18] ensemble la somme unique de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE in solidum madame [Y] [C] veuve [O] et monsieur [F] [O] aux dépens;

DIT que les dépens seront recouvrables directement au profit des parties en ayant formulé la demande au dispositif de ses dernières écritures ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

AINSI JUGE ET PRONONCE AU GREFFE DE LA PREMIERE CHAMBRE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN LE 27 AOÛT 2025.

Le greffier La Présidente