T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 24/07892 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KNK4

MINUTE n° : 2025/ 212

DATE : 23 Avril 2025

PRESIDENT : Madame Laetitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Commune de [Localité 1] représentée par son maire en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Christophe VINOLO, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEUR

Monsieur [X] [R], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Hubert DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 05/03/2025, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 02/04/2025, prorogée au 16/04/2025 et 23/04/2025. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Hubert DREVET

M^e Christophe VINOLO

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Hubert DREVET

M^e Christophe VINOLO

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 11 décembre 2017, la commune de COGOLIN, venant aux droits de la SCI ELIGAST et des époux [J], a donné à bail commercial à Monsieur [X] [R], venant aux droits de Monsieur [C] [U] un local situé [Adresse 4] à COGOLIN, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.550 euros HT, payable d’avance le 1er de chaque mois, outre les provisions sur charge d’un montant de 291 euros.

Monsieur [X] [R] ayant laissé certains loyers impayés, la commune de [Localité 1] lui a fait délivrer le 27 juin 2024, un commandement de payer, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s’en prévaloir.

Arguant que ce commandement est demeuré infructueux, par acte du 18 octobre 2024, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la commune de COGOLIN, représentée et intervenant par son maire en exercice, a fait assigner Monsieur [X] [R], en référé devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de voir constater la résiliation du bail, prononcer l’expulsion de l’occupant, fixer une indemnité d’occupation à hauteur de 4.734,73 euros en application des clauses insérées au contrat de bail, l’autoriser à faire constater et estimer les réparations locatives par huissier de justice et régler le sort des meubles. Il est sollicité en outre sa condamnation au paiement des sommes de 36,80 euros à titre de provision à valoir sur les droits d’occupation du domaine public de 2020, de 390,20 euros à titre de provision à valoir la taxe sur la publicité foncière extérieure, de 7.658,15 sur les loyers impayés avec intérêts conventionnels et leur capitalisation, de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil et aux dépens distrait au profit de Maître Christophe VINOLO.

Par conclusions notifiées par RPVA le 4 mars 2025, la Commune de [Localité 1] a réitéré ses demandes, modifiant le montant de l’indemnité d’occupation à hauteur de 4.304,30 euros par mois et actualisant sa demande de provision au titre des loyers impayés à hauteur de 6.961,95 euros. Il est sollicité à titre additionnel, la condamnation de Monsieur [X] [R] au paiement des sommes de 5.950,95 euros à titre de provision à valoir sur le dépôt de garantie, de 1.291,29 euros à titre de provision à valoir sur la clause pénale sur ces deux sommes et de 430,43 euros à titre de provision à valoir sur la clause pénale mensuelle assise sur l’indemnité d’occupation, outre les intérêts.

Par conclusions notifiées par RPVA le 4 mars 2025, Monsieur [X] [R] soulevé l’irrecevabilité des demandes pour défaut de qualité à agir, arguant l’absence d’autorisation de l’action en justice par le conseil municipal, conformément à l’article L.2122-21 du code général des collectivités territoriales et a sollicité l’octroi de délai de paiement ainsi que le rejet des demandes relative au dépôt de garantie, au titre de la clause pénale et sur les frais irrépétibles, outre sa condamnation de la commune de [Localité 1] aux dépens.

SUR QUOI

Sur la recevabilité des demandes

L’article L.2122-21 du code général des collectivités territoriales prévoit que « sous le contrôle du conseil municipal et sous le contrôle administratif du représentant de l’Etat dans le département, le maire est chargé, d’une manière générale, d’exécuter les décisions du conseil municipal et, en particulier :

1° De conserver et d’administrer les propriétés de la commune et de faire, en conséquence, tous actes conservatoires de ses droits ;

2° De gérer les revenus, de surveiller les établissements communaux et la comptabilité communale;

3° De préparer et proposer le budget et ordonnancer les dépenses, de les imputer en section d’investissement conformément à chacune des délibérations expresses de l’assemblée pour les dépenses d’équipement afférentes à des biens meubles ne figurant pas sur les listes et d’une valeur inférieure à un seuil fixé par arrêté des ministres en charge des finances et des collectivités locales;

4° De diriger les travaux communaux ;

5° De pourvoir aux mesures relatives à la voirie communale ;

6° De souscrire les marchés, de passer les baux des biens et les adjudications des travaux communaux dans les formes établies par les lois et règlements ;

7° De passer dans les mêmes formes les actes de vente, échange, partage, acceptation de dons ou legs, acquisition, transaction, lorsque ces actes ont été autorisés conformément aux dispositions du présent code ;

8° De représenter la commune soit en demandant, soit en défendant ;

9° De prendre, à défaut des propriétaires ou des détenteurs du droit de chasse, à ce dûment invités, toutes les mesures nécessaires à la destruction des animaux d’espèces non domestiques pour l’un au moins des motifs mentionnés aux 1° à 5° de l’article L. 427-6 du code de l’environnement et de requérir, dans les conditions fixées à l’article L. 427-5 du même code, les habitants avec armes et chiens propres à la chasse de ces animaux, à l’effet de détruire ces derniers, de surveiller et d’assurer l’exécution de ces mesures, qui peuvent inclure le piégeage de ces animaux, et d’en dresser procès-verbal ;

10° De procéder aux enquêtes de recensement ».

En l’espèce, au vu de l’extrait du registre des délibérations du Conseil Municipal de la Commune de COGOLIN du 20 juillet 2020 n°2020/040 (pages 4-6), il est consenti par délégation à Monsieur le maire pendant toute la durée de son mandat, le pouvoir « d’intenter au nom de la commune les actions en justice…, à l’occasion de tout contentieux et quel que soit l’état ou le niveau de la procédure ».

Ainsi, la Commune de [Localité 1], représentée et intervenant par son maire en exercice, justifie de sa qualité à agir, de sorte que les demandes seront déclarées recevables.

Sur les demandes

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit par ailleurs : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

La Commune de [Localité 1] a fait délivrer à Monsieur [X] [R] le 27 juin 2024 un commandement de payer la somme de 11.162,70 euros, au titre des loyers, charges et accessoires contractuels impayés, ce qui n’est pas contesté.

Il appert aux pièces du bailleur que celui-ci a acquis le bien immobilier dans lequel préexistait le bail commercial, suivant acte notarié du 26 avril 2024 et qui mentionne expressément qu’il se substituera au vendeur pour la perception des loyers à partir de la signature dudit acte.

Lorsque le bien est vendu, le bail commercial reste en vigueur sauf clause contraire, le preneur conservant donc ses droits et obligations en vertu du contrat, même après le changement de propriétaire. L’acheteur devient donc le nouveau bailleur et, à ce titre, doit respecter les termes du bail en cours.

Le bail stipule en son article XII qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeurer infructueux. Pour autant, le commandement de payer délivré par la commune de [Localité 1] reprend des impayés sur une période antérieure à la date d’acquisition du bien immeuble, période sur laquelle elle n’est donc pas légitime à réclamer des impayés.

C’est ainsi qu’elle sollicite des sommes échues impayés en 2022, 2023 ainsi qu’un montant réclamé au titre d’un dépôt de garantie dont le contrat de bail stipule le versement entre les mains du bailleur en octobre 2012 pour un montant différent.

Il s’en suit que le montant réclamé audit commandement n’étant pas certain, il ne peut être considéré qu’il existe une obligation non sérieusement contestable à la charge du preneur. Dès lors il ne pourra être fait droit à l’acquisition de la clause résolutoire, demande qui se heurte à une contestation sérieuse.

S’agissant des demandes de provision, malgré la production du bordereau de situation, à défaut de commandement de payer, valant mise en demeure, l’obligation apparait sérieusement contestable, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ce chef de demande.

La commune de [Localité 1], succombant à ses demandes, conservera la charge de ses dépens ainsi que ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article L.145-41 du code de commerce,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

DECLARONS les demandes recevables ;

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

CONDAMNONS la commune de [Localité 1], représentée et intervenant par son maire en exercice, aux dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE