TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 11 Avril 2025

Dossier N° RG 24/03681 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KIEY

Minute n° : 2025/96

AFFAIRE :

[L] [C], [W] [Z] épouse [C] C/ [O] [F]

JUGEMENT DU 11 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 novembre 2024

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 14 février 2025, puis prorogé à plusieurs reprises pour être rendu ce jour.

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Olivier LEROY

Délivrées le 11 Avril 2025

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [C], demeurant [Adresse 4]

Madame [W] [Z] épouse [C], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Olivier LEROY, avocat au barreau de TOULON

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

Madame [O] [F], demeurant [Adresse 1]

non représentée

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte d’huissier délivré le 3 mai 2024, les époux [C] faisaient assigner Madame [F] sur le fondement des articles 1589 du Code civil et L271 – 1 du CCH.

La partie demanderesse exposait que le 22 janvier 2022 ils avaient conclu une promesse de vente avec Madame [F], portant sur une maison individuelle à usage d’habitation à [Localité 5] pour un prix de 495 000 €. Madame [F] disposant des fonds s’était engagée à acquérir le bien sans condition suspensive d’obtention d’un prêt. Cette promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 31 mars 2022 à 15 heures. Deux jours avant l’acte réitératif, elle décidait de ne pas poursuivre l’acquisition.

En application de l’article L271 -1 du CCH en tant qu’acquéreur non professionnel elle pouvait se rétracter dans le délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Les demandeurs sollicitaient donc l’application de la clause pénale prévue à la promesse de vente par laquelle elle s’était engagée à leur verser la somme de 49550 € en cas de refus de signer l’acte authentique.

Une mise en demeure lui avait été adressée et avait été reçue le 23 décembre 2022.

Ils exposaient avoir été contrainte de procéder à des frais réclamés par Madame [F] dont ils réclamaient le remboursement.

Enfin ils demandaient sa condamnation à leur verser la somme de de 3000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Madame [F] ne constituait pas avocat.

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures susvisées conformément à l’article 455 du CPC. ²

La procédure était clôturée par ordonnance en date du 10 juin de 2024 et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du jeudi 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la promesse synallagmatique de vente

L’acte intitulé promesse synallagmatique de vente d’immeubles reçu par notaire le 22 janvier 2022 mentionne comme prix de la « vente éventuelle » la somme de 495 500 € payable au comptant le jour de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

Les parties reconnaissaient que la vente avait été négociée par une agence immobilière, dont la rémunération ne deviendrait exigible qu’au jour de la signature de l’acte authentique de vente.

Au titre des conditions particulières le vendeur s’engageait au plus tard le jour de la réitération par acte authentique à refaire la peinture de la façade et la clôture avec le terrain objet de la division foncière, et, au titre des conditions suspensives, à installer un système d’assainissement individuel et à produire l’attestation de conformité de l’installation.

Sous la rubrique « clause pénale », il était stipulé que si nonobstant la réalisation de toutes les conditions suspensives susmentionnées, l’une des parties se refusait à signer l’acte authentique de vente après avoir été mise en demeure par l’autre de s’exécuter, la partie défaillante s’engageait à lui verser la somme de 49 550 € à titre de dommages-intérêts forfaitaires.

Il était stipulé qu’avant le 5 février 2022 l’acquéreur verserait en la comptabilité du notaire la somme de 24775 euros à titre d’acompte. Cette somme resterait acquise au vendeur si l’acquéreur n’établissait pas que la non-réalisation des conditions suspensives n’était pas de son fait.

Il était stipulé que la promesse était consentie pour une durée expirant le 31 mars 2022 à 15 heures. La régularisation de l’acte de vente devrait en principe intervenir avant cette date.

Si l’ensemble des conditions suspensives était réalisé et que l’une des parties se refusait à réitérer la vente dans le délai fixé, l’autre pourrait, après l’avoir vainement mis en demeure de régulariser l’acte authentique de vente par lettre recommandée avec demande d’avis de réception demander l’application de la clause pénale et d’éventuels dommages et intérêts.

Sous la rubrique « Faculté de rétractation » étaient reproduites les dispositions de l’article L271 -1 du CCH relatives à la faculté de rétractation de l’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation, dans le délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte de vente. Il était précisé que le versement reçu de l’acquéreur entre les mains d’un professionnel disposant d’une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés, devait être restitué à l’acquéreur qui avait exercé sa faculté de rétractation.

L’acquéreur autorisait expressément le notaire rédacteur à lui notifier le présent acte par l’envoi d’une lettre recommandée par courrier électronique à l’adresse [Courriel 2] qu’il affirmait être son adresse personnelle.

Sur l’absence de notification de l’acte en application de l’article L 271-1 du CCH

Est produit aux débats le courrier du notaire en date du 17 mars 2022 adressé à Madame [F] lui confirmant le rendez-vous de signature le 30 mars 2022 à 10 heures. Le courrier précisait qu’était joint le relevé d’identité bancaire de l’étude aux fins du paiement du solde de 612 690 €. Le décompte prévisionnel mentionnait que Madame [F] avait versé le dépôt de garantie de 24 775 €.

Le courrier de mise en demeure en date du 19 décembre 2022 dont Madame [F] a accusé réception le 23 décembre 2022 précisait que Madame [F] avait décidé de ne pas réitérer la vente et qu’elle était donc redevable du paiement de la somme de 49 500 €.

Ces pièces ne démontrent pas que l’acte de vente ait été notifié à Madame [F] conformément à l’article L271 -1 du CCH, que ce soit par courrier RAR ou par voie électronique. Il n’est pas mentionné que le compromis ait été joint à l’un de ces courriers avec rappel de la faculté de rétractation.

Les dispositions de l’article L271 – 1 du CCH ont pour objet la protection de l’acquéreur profane d’un immeuble à usage d’habitation. L’acte de vente mentionne que Madame [F] est sans emploi, et en toute hypothèse aucun élément du dossier ne tend à établir qu’elle serait une professionnelle de l’immobilier.

La convocation par le notaire au rendez-vous de signature ne saurait valoir notification de l’acte par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. Il n’est produit aucun courrier électronique ayant date certaine valant notification du compromis de vente aux fins d’exercice du droit de rétractation de 10 jours.

Dès lors il n’est pas établi que Mme [F] a été mise en mesure d’exercer sa faculté de rétractation dans ces mêmes formes.

La sanction du défaut de notification de l’acte est que le délai de rétractation n’a pas couru.

Par conséquent, il ne peut être déduit de la seule carence de Mme [F] à se présenter devant le notaire, ni de son absence de réponse à la mise en demeure, qu’elle ait rétracté son consentement à la vente.

Les demandeurs ne sont donc pas fondés à demander sa condamnation à verser le montant de la clause pénale.

Sur les demandes relatives au remboursement de frais

Les factures produites par les époux [C] correspondent aux travaux que ceux-ci devaient exécuter à titre de conditions suspensives aux termes du compromis de vente : remplacement de liner piscine, rénovation de la façade au rouleau, la création d’un escalier côté piscine, fourniture et pose d’une fosse septique.

Toutefois, dans la mesure où il ne peut être considéré que Madame [F] a été mise en mesure d’exercer sa faculté de rétractation, les époux [C] ne sont pas fondés à rechercher sa responsabilité du fait de l’inexécution de ses obligations contractuelles.

Ils devront donc être déboutés de leurs demandes.

Sur les dépens

Les époux [C] sont condamnés aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du CPC

Il n’y a pas lieu de statuer sur les frais irrépétibles au regard des circonstances de l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [L] [C] et Madame [W] [Z] épouse [C] de l’intégralité de leurs demandes,

Condamne Monsieur [L] [C] et Madame [W] [Z] épouse [C] aux dépens de l’instance.

La Greffière La Présidente