Tribunal Judiciaire de Draguignan, Referes generaux, 20 août 2025, n° 25/00727

TJ Draguignan 20 août 2025

Arguments

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Rejeté
Droit de jouissance stipulé dans l'acte notarié
La cour a jugé que la SAS n'a pas démontré l'existence d'un trouble manifestement illicite, ni son activité d'exploitation, rendant la demande de jouissance infondée.
Rejeté
Droit d'accès au sous-sol pour loger le personnel
La cour a estimé que la SAS n'a pas prouvé l'existence d'un trouble illicite justifiant cette demande d'accès.
Rejeté
Frais irrépétibles engagés
La cour a jugé que la SAS, ayant succombé dans ses demandes, ne pouvait pas prétendre à un remboursement de frais.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SAS HOSTELLERIE LE BAOU demande au tribunal de condamner Monsieur [I] [L] [X] à lui laisser la jouissance du sous-sol de sa villa pour loger son personnel, à transmettre un jeu de clés et à lui verser 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les questions juridiques posées concernent la légitimité de la demande de jouissance et l'existence d'un trouble manifestement illicite. Le tribunal, après avoir constaté que la SAS HOSTELLERIE LE BAOU n'a pas prouvé son activité et la nécessité de loger du personnel, décide qu'il n'y a pas lieu à référé sur ses demandes. En conséquence, la SAS HOSTELLERIE LE BAOU est condamnée à verser 3.000 euros à Monsieur [I] [L] [X] et à payer les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Draguignan, réf. generaux, 20 août 2025, n° 25/00727
Numéro(s) :	25/00727
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Pierre PRADEAU-IZARDFrançois SUSINI
Parties :	S.A.S. HOSTELLERIE LE BAOU

Texte intégral

T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

____________

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 25/00727 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KQ62

MINUTE n° : 2025/ 366

DATE : 20 Août 2025

PRESIDENT : Madame Laëtitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

S.A.S. HOSTELLERIE LE BAOU,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e François SUSINI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [X] [I],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marie-pierre PRADEAU-IZARD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 25 Juin 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Marie-pierre PRADEAU-IZARD

M^e François SUSINI

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à

M^e Marie-pierre PRADEAU-IZARD

M^e François SUSINI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant exploit délivré le 24 janvier 2025, la SAS HOSTELLERIE LE BAOU a fait assigner Monsieur [I] [L] [X] devant la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan saisie en référé, aux fins de le voir condamner :

— à laisser la jouissance du sous-sol de la villa à la société demanderesse aux fins d’y loger ses salariés, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— à transmettre un jeu de clé du sous-sol de sa villa à la société défenderesse aux fins d’accéder au logement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS HOSTELLERIE LE BAOU expose que suivant acte du 31 mai 2011, elle a cédé à Madame [O] une villa sise sur la commune de [Localité 3] avec une clause expresse stipulant que l’acquéreur s’obligeait à laisser au vendeur, la jouissance privative du sous-sol de la maison présentement vendue, afin d’y loger le personnel de l’Hostellerie du Baou et ce pendant le temps où l’hôtel existera ou que les parties en décident autrement. Elle explique que la villa a été acquise par monsieur [I] [L] [X] qui a rendu l’accès au sous-sol impossible au personnel de l’hostellerie, et en refuse l’accès en dépit de mises en demeure. Elle argue d’un droit de jouissance du sous-sol de la villa acquise par le défendeur, qui grève le fonds et ne constituait nullement une obligation personnelle de la seule Madame [O]. S’agissant d’une charge réelle, il démontre l’existence de l’hostellerie pour soutenir sa qualité et intérêt à agir. Il soutient subir un trouble manifestement illicite imputable au défendeur qui ne peut qu’être débouté en ses demandes reconventionnelles.

Monsieur [I] [L] [X] représenté, soulève l’irrecevabilité de la partie demanderesse en ses demandes et son débouté, et reconventionnellement sollicite la condamnation de la SAS HOSTELLERIE LE BAOU à communiquer les contrats de travail des salariés prévoyant la mise à disposition d’un logement de fonction et à payer tous les frais liés à l’occupation du sous-sol de la villa outre le bénéfice de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens avec distraction au profit de la SCP LES AVOCATS IZARD ET PRADEAU.

Il soutient que la SAS HOSTELLERIE LE BAOU ne justifie d’aucune qualité à agir ni intérêt faute de démonstration de sa qualité de propriétaire du fonds de commerce, d’un activité effective d’exploitation, de sa qualité d’employeur de personnel pour lequel une mise à disposition d’un logement de fonction est prévue.

Il argue que l’hôtel étant à l’abandon, il ne peut être démontrer la réalité d’un trouble illicite.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 25 juin 2025, à laquelle les parties représentées ont comparu et maintenu leurs prétentions respectives.

SUR QUOI,

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés saisi sur ce fondement doit essentiellement constater soit l’imminence du dommage, afin, à titre préventif, de maintenir une situation existante, soit le caractère manifestement illicite du trouble, après réalisation d’un trouble pour y mettre fin.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le dommage imminent visé par l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

L’objet de la demande consiste à éviter qu’une situation irréversible ne se crée. Ainsi, non seulement la condition d’urgence est sous-jacente au dommage imminent, tout comme l’illicéité ou la potentielle illicéité de l’acte à l’origine du dommage imminent.

Le trouble manifestement illicite visé par ce même article désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

La seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble.

Il est de jurisprudence constante que l’atteinte au droit de propriété, droit de valeur constitutionnel, est constitutif d’un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, l’acte notarié signé le 31 mai 2011 entre la SAS HOSTELLERIE LE BAOU et Madame [O] [E], par la suite vendeuse de l’immeuble à monsieur [I] [L] [X], stipule en son article Propriété et Jouissance que “l’acquéreur devient propriétaire du bien vendu. L’acquéreur s’oblige à laisser au vendeur la jouissance privative du sous-sol de la maison présentement vendue afin d’y loger le personnel de l’Hostellerie du Baou et ce pendant le temps où l’Hôtel existera ou que les parties en décident autrement”. Sans préjudice quant à l’appréciation de la nature du droit convenu, ce droit de jouissance est lié à l’existence de la SAS HOSTELLERIE LE BAOU qui doit par ailleurs disposer de personnels. Il appert à la présente procédure que la partie demanderesse supportant la charge de la preuve quant à la réalité d’un trouble manifestement illicite, est totalement défaillante à la démonstration de son existence, de son activité et de la nécessité de loger du personnel.

L’anormalité du trouble s’appréciant in concreto et devant être manifeste au jour de l’audience des plaidoiries, il sera jugé n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SAS HOSTELLERIE LE BAOU.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du défendeur les frais irrépétibles engagés, la SAS HOSTELLERIE LE BAOU sera condamnée à verser à monsieur [I] [L] [X] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant à l’instance, la SAS HOSTELLERIE LE BAOU sera condamnée aux entiers dépens avec le bénéfice de la distraction de ceux-ci au profit de la SCP LES AVOCATS IZARD ET PRADEAU.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des référés, par décision mise à disposition au greffe, suivant ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SAS HOSTELLERIE LE BAOU,

CONDAMNONS la SAS HOSTELLERIE LE BAOU à payer à monsieur [I] [L] [X] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SAS HOSTELLERIE LE BAOU aux entiers dépens avec le bénéfice de la distraction de ceux-ci au profit de la SCP LES AVOCATS IZARD ET PRADEAU.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,