Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00716 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76GVM

JUGEMENT

DU : 06 Novembre 2025

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[V] [O] [J]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 06 Novembre 2025

Jugement rendu le 06 Novembre 2025 par Lisa CHANAVAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [V] [O] [J],

demeurant [Adresse 4]

non comparant

DÉBATS : 04 Septembre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00716 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76GVM et plaidée à l’audience publique du 04 Septembre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 06 Novembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 août 2023, la SCI DOREMI a donné à bail à Monsieur [V] [O] [J] un appartement situé [Adresse 5]) à Boulogne-sur-Mer, pour un loyer mensuel de 440 euros, et 30 euros de provisions sur charges.

Par contrat en date du 18 août 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [V] [O] [J] pour le paiement des loyers et des charges dans le cadre de la garantie VISALE.

A la suite de plusieurs incidents de paiement, la SCI DOREMI a sollicité l’engagement de la caution SAS ACTION LOGEMENT SERVICE.

Par courrier en date du 26 février 2024 la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a informé le locataire de la procédure de recouvrement des impayés de loyers VISALE.

Le 22 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a signifié au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1 320 euros, au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par notification électronique du 25 mars 2024 la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Le 12 mars 2025, une quittance subrogative a été émise, attestant que le bailleur a reçu de la part de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme totale de 3 502, 35 euros au titre des loyers et charges impayées par la locataire, échéance de mars 2025 incluse.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [V] [O] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [O] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [V] [O] [J] au paiement de la somme de 2 003, 53 euros au titre des loyers et charges dus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 mars 2024 sur la somme de 1 320 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner Monsieur [V] [O] [J] à lui payer lesdites indemnités d’occupation ;

— condamner Monsieur [V] [O] [J] à verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Pas-de-[Localité 7] le 12 mai 2025.

À l’audience du 4 septembre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, s’en réfère oralement à son assignation et produit un décompte actualisé à la date du 20 août 2025 pour un montant de 2 003, 53 euros.

Monsieur [V] [O] [J], régulièrement assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience (porte close).

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [V] [O] [J] assigné à l’étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur le droit de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits de la bailleresse

Il est utile de rappeler que le dispositif VISALE, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 02 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement, et mis en œuvre par l’Association pour l’accès aux garanties locatives (APAGL), a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, dans sa version issue de l’ordonnance du 15 septembre 2021, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE du 24 décembre 2015 stipule que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement Visale conclu par la SCI DOREMI et de la quittance subrogative versée au débat, il y a lieu de constater que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de la SCI DOREMI .

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs est recevable.

Sur la résiliation du bail et la demande en paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 17 août 2023 contient une clause résolutoire (partie VIII.) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mars 2024, pour la somme en principal de 1 320 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 mai 2024.

L’indemnité d’occupation sera donc fixée à compter de cette date.

Au vu de la quittance subrogative produite, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie que lui est due la somme de 3 502, 35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au 20 août 2025, échéance de mars incluse.

De plus, compte tenu du décompte actualisé que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit, il y a lieu de déduire sur ce montant, la somme de 1 498, 82 correspondant aux sommes déjà remboursées au titre de la garantie.

Dès lors, il convient de condamner le locataire à verser à la caution subrogée dans les droits du bailleur la somme de 2 003, 53 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 mars 2024 sur la somme de 1 320 euros, à compter de l’assignation du 9 mai 2025 sur la somme de 683,53 euros.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [O] [J] aux dépens de l’instance en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de la SCI DOREMI,

DECLARE recevable la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 août 2023 entre la SCI DOREMI d’une part, et Monsieur [V] [O] [J] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5]) à Boulogne-sur-Mer, sont réunies à la date du 4 mai 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [V] [O] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [V] [O] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 003, 53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 août 2025, échéance de mars incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 mars 2024 sur la somme de 1 320 euros, à compter de l’assignation du 9 mai 2025 sur la somme de 683, 53 euros,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [V] [O] [J] à compter du 4 mai 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [V] [O] [J] à payer à son bailleur une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours, révisable selon les dispositions du contrat de bail, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser, sur justification de son paiement préalable au bailleur par production d’une quittance subrogative,

CONDAMNE Monsieur [V] [O] [J] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION