T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/02436 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KT3S

MINUTE n° : 2025/ 812

DATE : 31 Décembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

[Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SAS SYND’UP,, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laura CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Monsieur [N] [J], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Roméo LAPRESA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et M^e Véronique VINCENT, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

Madame [Z] [B], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Roméo LAPRESA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et M^e Véronique VINCENT, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 22 Octobre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Laura CUERVO

M^e Roméo LAPRESA

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Laura CUERVO

M^e Roméo LAPRESA

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Art Park sise à [Localité 5] faisait assigner Madame [B] et Monsieur [J] devant le juge des référés sur le fondement des articles 834, 835 du CPC, et de la loi du 10 juillet 1965.

Copropriétaires d’un appartement dans la résidence, les consorts [B] et [J] avaient installé sur le toit terrasse accessible depuis leur appartement sans autorisation de l’assemblée générale et en violation du règlement de copropriété des voiles d’ombrage et une guirlande lumineuse, ainsi que de nombreux pots de fleurs de volume très important.

Ils avaient été mis en demeure de procéder à leur retrait par courrier RAR en date du 13 janvier 2025 et à remettre les lieux en leur état initial, en vain. Leur conseil soutenait qu’ils estimaient être dans leur bon droit.

Le syndicat des copropriétaires sollicitait la condamnation solidaire des défendeurs à procéder au retrait des voiles d’ombrage et de tout dispositif d’ancrage installés sur le toit terrasse, ainsi que de l’intégralité des pots de fleurs, jardinières, et plantations installés sur le toit terrasse, le tout, dans le délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, puis sous astreinte de 300 € par jour de retard. Les défendeurs devraient être condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Rappelant que les travaux effectués sur les parties communes et toute atteinte portée à l’aspect extérieur de l’immeuble non autorisés par l’assemblée générale en violation des dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public, constituaient un trouble manifestement illicite, le syndicat des copropriétaires, constat par huissier à l’appui, soutenait que les ancrages et les fixations destinées à l’installation des voiles d’ombrage portaient atteinte aux parties communes et en altéraient l’aspect extérieur.

L’accumulation de pots de fleurs volumineux créait une transformation esthétique non autorisée.

Aux termes de l’article 8 du règlement de copropriété les balcons-terrasses étaient des parties communes à l’usage exclusif du propriétaire du lot auxquels ils étaient rattachés. Tout aménagement ou décoration pouvant porter atteinte à l’harmonie de l’ensemble immobilier était prohibé, de même que l’apport d’une charge supérieure à la résistance des dalles, notamment un apport de terre.

Dans ses conclusions, le syndicat des copropriétaires précisait que les pots de fleurs avaient été installés sur la toiture en périphérie et à l’extérieur de leur terrasse à jouissance privative.

Le concluant déniait toute portée juridique au prétendu accord avec l’ancien syndic évoqué par les défendeurs. En toute hypothèse aucune autorisation n’aurait pu être donnée s’agissant de la toiture.

Contrairement à ce que soutenaient les défendeurs la présente procédure n’était pas le fruit d’une instrumentalisation du syndicat mais la conséquence directe de la violation des règles de copropriété.

Les mesures demandées étaient proportionnées au préjudice causé à la copropriété.

Les défendeurs ne pouvaient se prévaloir d’aucune manœuvre dolosive à leur encontre au soutien de leurs demandes de dommages-intérêts.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2025, les consorts [B] et [J], tous deux domiciliés à [Adresse 4] dans le Val-de-Marne, soutenaient qu’il n’y avait lieu à référé. Ils concluaient au rejet des demandes et reconventionnelles et à la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 6000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et indemnisation de leur préjudice moral et d’image.

Ils demandaient en toute hypothèse la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 6000 € en application de l’article 700 du CPC en ce compris les frais du bureau d’études structure d’un montant de 715 € rendus nécessaires pour leur permettre de faire valoir leurs droits. Ils sollicitaient à leur bénéfice l’application de l’article 10 –1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils exposaient avoir acquis leur appartement par acte notarié en date du 31 octobre 2018 en l’état futur d’achèvement. À réception de leur appartement fin 2018 ils avaient installé des plantes en pot ainsi que des parasols pour pouvoir profiter de leur terrasse. À la suite de l’envol de leurs parasols sous l’effet du vent, ils avaient choisi d’installer un voile d’ombrage pour éviter tout accident. Le syndic par courrier en date du 12 juillet 2023 leur avait indiqué que leur projet ne constituait pas une modification de façade à proprement parler puisque la structure restait démontable et que sa couleur était en harmonie avec celle de la façade. Ils avaient installé quatre barres de soutien démontables de couleur gris anthracite, comme les huisseries les gardes corps et escaliers extérieurs de la résidence, ainsi qu’un voile d’ombrage beige comme le crépi des bâtiments.

Ce dispositif n’avait suscité aucune remarque jusqu’au dépôt de plainte de Madame [B] à l’encontre d’un membre du conseil syndical lequel l’avait agressée le 10 juillet 2024 usant à son encontre de propos antisémites.

Sans aucune demande amiable du syndic, les concluants avaient reçu une mise en demeure du conseil de la copropriété de procéder au retrait des voiles d’ombrage et des piliers de soutien ainsi que des pots de fleurs.

Les concluants observaient que les honoraires de l’avocat de la copropriété et les frais de commissaire de justice ayant réalisé le constat leur avaient été refacturés dans leurs appels de charges en violation des articles 10 et 10 –1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils avaient répondu par l’intermédiaire de leur avocat qu’ils ne procéderaient pas au retrait demandé.

Ils faisaient état des irrégularités affectant la décision de l’assemblée générale par laquelle le mandat du syndic Synd’up avait été renouvelé, au motif notamment que la candidature du cabinet concurrent GSB Consult avait été évincée, et que le cabinet Synd’up s’était opposé par écrit à la candidature de Monsieur [J] au conseil syndical.

Ils maintenaient que les voiles d’ombrage ne portaient pas atteinte à l’harmonie de l’immeuble, de par leur coloris reprenant ceux de l’immeuble. Ils observaient que le voile d’ombrage et les piliers de soutien n’étaient installés que l’été, ainsi que l’établissaient les clichés produits par le syndicat des copropriétaires joints à la mise en demeure.

Les fixations des points d’ancrage ne constituaient pas en raison de leur caractère mineur des travaux au sens de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, mais de menus aménagements nécessaires à l’usage du droit de jouissance privative. Les points d’ancrage ne portaient aucune atteinte au gros œuvre ni à la structure de l’immeuble. Ils étaient d’ailleurs en tous points identiques à ceux des gardes corps.

Les concluants rappelaient la nécessaire proportionnalité de la mesure avec l’atteinte alléguée aux parties communes.

L’installation des pots de fleurs ne constituait pas davantage une atteinte à l’harmonie de l’immeuble. Ils ne constituaient pas des travaux dans la mesure où ils étaient simplement posés sur le sol. Les clichés produits par le syndicat des copropriétaires démontraient que ceux-ci étaient totalement invisibles depuis l’extérieur du bâtiment, depuis les parties communes, mais également depuis la voie publique. De surcroît l’essence plantée était identique à celle constituant les haies des appartements du rez-de-chaussée de la résidence destinées à masquer les vis-à-vis.

Quant au dépassement du seuil de résistance des dalles, les concluants produisaient l’attestation de surcharge établie par le bureau d’études Walker jointe à leur acte de vente selon laquelle les surcharges du solarium étaient de 250 kg par mètre carré sauf dans une zone prévue pour l’éventuelle installation d’un jacuzzi où la surcharge disponible était de 500 kg par mètre carré sur un impact de 2,50 m sur 2,50 m.

Ils avaient fait réaliser une note de calcul technique par le bureau d’études Structuris qui concluait que compte tenu de leur poids les bacs n’avaient aucun impact sur la qualité structurelle de la dalle de la terrasse (charge induite 185,28 kg par mètre carré). Cette note de calcul s’appliquait à la toiture et pas seulement à la terrasse.

Ils observaient qu’à la date des dernières écritures du syndicat, les pots de fleurs avaient été replacés sur la terrasse à usage privatif depuis la toiture, ce qui démontrait la mauvaise foi du demandeur. Et ce, d’autant que l’expert mandaté par l’assurance de la copropriété s’était rendu sur la terrasse des concluants le 1er août 2025.

Les pièces relatives à un sinistre dû à des infiltrations dans l’appartement mitoyen ne permettaient pas de démontrer que les arbustes étaient à l’origine de ce désordre ou qu’ils empêcheraient la bonne circulation de l’air du bloc de pompes à chaleur dudit appartement mitoyen.

Les concluants observaient qu’à supposer qu’un sinistre affectant l’appartement voisin trouve son origine dans le leur, il s’agirait d’un sinistre affectant des parties privatives ne mettant en cause que les assurances des propriétaires et non le syndicat des copropriétaires.

La locataire de l’appartement sinistré leur avait communiqué l’état des lieux d’entrée dans l’appartement en date du 28 février 2023 démontrant que les traces d’humidité présentes à l’aplomb de la douche existaient déjà.

Interrogé, l’expert de l’assureur dommages ouvrage de la copropriété leur avait répondu que leur appartement n’était pas à l’origine du désordre : « le dommage ne trouve pas son origine dans la terrasse sus-jacente à la salle d’eau. »

Le syndicat des copropriétaires avait sciemment dissimulé l’information selon laquelle les pots de fleurs n’étaient à l’origine d’aucun désordre.

Il s’agissait d’une manœuvre dolosive destinée à leur porter tort, tout comme le communiqué du syndic à l’assemblée générale s’opposant à la candidature de Monsieur [J] au conseil syndical.

Ils demandaient la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 6000€ de dommages-intérêts pour procédure abusive.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de suppression du voile d’ombrage et des ancrages

En application de l’article 834 du code de procédure civile le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, lorsque l’urgence est démontrée.

En vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’acte notarié en date du 31 octobre 2018 les consorts [J] et [B] ont acquis de la SNC Cogedim Méditerranée en l’état futur d’achèvement le lot n° 145 constitué d’un appartement de type T4 au premier étage du bâtiment D comprenant un balcon à jouissance exclusive avec escalier menant à une toiture – terrasse à jouissance exclusive.

La jouissance d’une toiture terrasse à [Localité 6] suppose la possibilité de s’abriter du soleil aux périodes les plus chaudes de l’année, et de l’éclairer la nuit tombée, fût-ce par une guirlande d’ampoules. Les défendeurs expliquent qu’ils ont tenté d’installer des parasols, y compris des parasols lourds, mais que ceux-ci n’ont pas résisté au vent. Craignant un accident, ils ont installé une structure amovible constituée de poteaux de fixation métalliques de la même couleur que les éléments métalliques du reste de la copropriété, permettant de fixer une toile de même couleur que la façade.

Ils avaient sollicité le syndic pour obtenir l’aval de cette installation. Par courrier en date du 12 juillet 2023, celui-ci leur indiquait que ce dispositif était toléré tant qu’il restait démontable et que la couleur de la structure était en harmonie avec la couleur de la façade. Il les invitait à le faire entériner par la prochaine assemblée générale.

Le constat établi le 14 août 2024 près d’un an plus tard à la demande du syndicat des copropriétaires ne met en évidence aucune rupture d’harmonie. Le syndicat des copropriétaires n’aurait pu en toute hypothèse empêcher les défendeurs d’installer des parasols sur leur terrasse, sauf à les priver de manière illicite de la jouissance de celle-ci les mois d’été. Les défendeurs observent à juste titre que le dispositif n’est mis en place que l’été. Les huit clichés annexés par l’huissier au constat du 14 août 2024 montrent la terrasse sans voilage. Quant aux pièces métalliques fixées dans les murs, elles sont destinées à maintenir le dispositif par grands vents, fréquents dans la région, et sont donc indispensables à la sécurité de l’ensemble.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la violation du règlement de copropriété n’est pas établie et que par conséquent le trouble manifestement illicite n’est pas démontré.

Sur la demande d’enlèvement des pots de végétaux

Le syndicat des copropriétaires justifie sa demande par le risque encouru par le toit terrasse en raison du poids des pots. Les défendeurs produisent une note de calcul technique établie par un bureau d’études le 2 avril 2025. Le poids des bacs de plantations installées sur la terrasse et l’impact sur la structure de l’ouvrage avait fait l’objet de la note du bureau d’études du constructeur. Le BET concluait que les charges induites par les bacs 189,28 kg par mètre carré étaient compatibles avec les charges usuelles en vigueur de 250 kg par mètre carré.

Les défendeurs exposent par ailleurs avoir déplacé les pots pour les remettre sur leur terrasse.

L’évocation à l’assemblée générale du 18 avril 2025 d’un risque pour l’étanchéité du bâtiment n’était étayée par aucune pièce.

La démonstration d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite n’est donc pas apportée.

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive

Les défendeurs font valoir que le point 31 de l’assemblée générale qui s’est tenue le 18 avril 2025, relatif à la présente procédure, laisse croire aux copropriétaires que leurs installations sont à l’origine d’un préjudice actuel pour les parties communes, alors que le syndic ne pouvait ignorer qu’il ne s’agissait que d’allégations.

Le communiqué du cabinet Syndup annexé à la convocation à l’assemblée générale du 18 avril 2025 stigmatise les défendeurs pour les installations objet de la présente procédure et leur refus de se conformer à ses demandes. Le syndic avait pris connaissance d’une tentative de leur part de mise en concurrence de son cabinet et alertait les copropriétaires sur la nécessité de mener à bien la présente procédure pour préserver l’intégrité de l’immeuble et éviter à la copropriété les travaux coûteux. Le syndic invitait les copropriétaires expressément à ne pas voter en faveur de l’intégration de Monsieur [J] au sein du conseil syndical afin de préserver l’objectivité et l’efficacité de ce dernier, ce qui constitue un manquement évident au principe de la neutralité du syndic qui doit s’abstenir de tout parti pris dans l’élection des copropriétaires aux instances syndicales.

Les défendeurs produisent encore l’attestation de Madame [F] [V] selon laquelle le syndic l’avait contactée au sujet d’un dégât des eaux au plafond de sa salle de bains, censé provenir des bacs à fleurs.

Le courrier électronique du cabinet Stelliant expertise construction en date du 8 octobre 2025 confirmait que selon ses constatations le dommage subi par l’appartement voisin ne trouvait pas son origine dans la terrasse sus-jacente à la salle d’eau.

La mise à la charge des seuls défendeurs des frais de la présente procédure dans le cadre des appels de charges de copropriété est manifestement illicite.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments une hostilité manifeste du syndic à l’égard des défendeurs, alors que le syndic a un égal devoir de conseil à l’égard de l’ensemble des copropriétaires.

La Cour de cassation admet la responsabilité du syndic envers chaque propriétaire sur la base délictuelle pour faute commise dans l’accomplissement de sa mission dès lors qu’elle est génératrice d’un préjudice pour le demandeur.

En revanche, l’objet du litige qui porte sur le retrait d’installations jugées contraires par le syndic au règlement de copropriété, ne peut être qualifié de procédure abusive en soi, tout règlement de copropriété étant sujet à interprétation, et la violation de ce règlement relevant de l’appréciation concrète des faits reprochés au regard du contexte.

Les défendeurs seront donc déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

La partie demanderesse, partie perdante, est condamnée à régler les dépens de l’instance. En application de l’article 700 du CPC elle sera condamnée à verser à Madame [Z] [B] et Monsieur [J] la somme de 4000 €, ainsi que la somme de 715 € correspondant aux honoraires du bureau d’études requis par les défendeurs pour calculer la charge des bacs à végétaux.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déboutons le syndicat des copropriétaires de la résidence Art Park représenté par son syndic en exercice la SAS SYND’UP de l’intégralité de ses demandes,

Déboutons Madame [Z] [B] et Monsieur [N] [J] de leur demande pour procédure abusive,

Condamnons le syndicat des copropriétaires de la résidence Art Park représenté par son syndic en exercice la SAS SYND’UP aux dépens de l’instance,

Condamnons le syndicat des copropriétaires de la résidence Art Park représenté par son syndic en exercice la SAS SYND’UP à verser à Madame [Z] [B] et Monsieur [N] [J] en application de l’article 700 du CPC, la somme de 4000 €, outre la somme de 715 €,

Rappelons qu’en application de l’article 10 –1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis, Madame [Z] [B] et Monsieur [N] [J] doivent être dispensés des charges afférentes aux condamnations du syndicat des copropriétaires.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE