TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 03 Juillet 2025

Enrôlement : N° RG 22/09900 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2O22

AFFAIRE : Mme [F] [X] [V] [C] ( M^e Odile GIROD)

C/ Syndic. de copro. de l’ensemble immobilier 145 Boulevard Périer -130 08 MARSEILLE (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 03 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 03 Juillet 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [F] [X] [V] [C]

née le 02 Octobre 1980 à MARSEILLE, de nationalité française, demeurant et domiciliée Calle rio Jucar 35 Cobena – 28863 MADRID ESPAGNE

représentée par Maître Odile GIROD, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 145 Boulevard Périer 130 08 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la Société SIGA, SARL immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 330 023 144, dont le siège social est sisi 7 rue d’Italie 13006 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 1er juillet 2016, Madame [F] [C] a acquis de Monsieur [Z] [T] et de Madame [I] [L] épouse [T] le lot n°19 situé au sein de la copropriété sise 145 boulevard Perrier, 13008 Marseille, correspondant à une chambre de bonne portant le numéro 5, située au 7ème étage.

Le syndic de l’immeuble était le cabinet LIAUTARD et est actuellement la société SIGA.

Le règlement de copropriété de l’immeuble a été établi par acte notarié en date du 31 juillet 2007.

Depuis son acquisition, le lot n°19 appartenant à Madame [F] [C] a été donné à bail à différents locataires.

Une assemblée générale s’est tenue le 28 juillet 2022, au cours de laquelle plusieurs résolutions ont été adoptées, notamment :

— une résolution n°39, mettant en demeure Madame [C] de supprimer les installations clandestines réalisées dans le couloir desservant les chambres de bonne, et interdisant la mise en location de ces dernières ;

— la résolution n°41, ayant pour objet de modifier le règlement de copropriété afin d’interdire la location des chambres de bonne et d’instaurer la règle d’une seule place de stationnement par lot dans le parking de la copropriété, à l’exception de la loge.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 25 août 2022, le Syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [C] de procéder à la suppression du raccordement de la chambre de bonne au ballon d’eau chaude alimentant les sanitaires des parties communes de l’étage, en vain.

Se plaignant de ce que la distribution d’eau froide vers sa chambre de bonne avait été interrompue et faisant valoir que le syndic avait refusé d’intervenir, Madame [C] a fait procéder à des travaux de réparation d’urgence.

Parallèlement, par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2022, elle a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir annuler les résolutions n°39 et 41 de l’assemblée générale en date du 28 juillet 2022, de le voir condamner à lui payer les sommes de 240 euros en remboursement des travaux et 5 000 au titre de l’article 70 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 décembre 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 3 avril 2025.

La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 décembre 2024, Madame [F] [C] demande au tribunal, aux visas des articles 544, 545, 1222 et 1231-1 du code civil et des articles 8, 9, 26 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, de :

Dire et juger que si par extraordinaire la clause du règlement de copropriété suivante : « La transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. Il en est ainsi notamment de l’organisation d’une pension de famille ou de l’exploitation d’un garni. Mais la location meublée d’un appartement dans son entier est autorisée, de même que la location à titre accessoire d’une pièce d’un appartement. » était considérée comme interdisant à Madame [C] de louer son bien, elle sera considérée comme non écrite en application des articles 8, 9, 26 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; Annuler les résolutions 39 et 41 du procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété 145 Périer Marseille du 28 juillet 2022 ; Condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 240 euros en remboursement des travaux effectués en urgence à ses frais avancés ; L’exonérer de toute participation aux frais de procédure exposés par le Syndicat des copropriétaires ; Condamner le Syndicat des Copropriétaires aux dépens ; Condamner le Syndicat des Copropriétaires à lui payer la somme de 7 092 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande tendant à voir réputée non écrite la clause du règlement de copropriété interdisant la location de son lot, Madame [F] [C] fait valoir que la disposition invoquée par le Syndicat des copropriétaires ne concerne pas les chambres de bonne, mais vise exclusivement à interdire aux copropriétaires de transformer un appartement en plusieurs chambres meublées. Elle souligne que l’état descriptif de division distingue expressément, d’une part, les « appartements » situés du 1er au 6e étage et, d’autre part, les « chambres de bonne » situées au 7e étage, ce qui exclut ces dernières du champ d’application de la clause litigieuse. Elle ajoute qu’en raison de leur superficie et de leur configuration, les chambres de bonne ne sauraient être subdivisées en plusieurs chambres meublées, de sorte que la clause précitée n’a manifestement pas vocation à leur être appliquée. Madame [C] soutient, en outre, que la destination de l’immeuble ne justifie pas l’interdiction de louer des chambres de bonne, celles-ci ayant historiquement et traditionnellement vocation à être données en location. Elle rappelle enfin que, conformément aux articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, les clauses du règlement de copropriété restreignant les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives doivent s’interpréter strictement, ce qui exclut toute extension à des situations non expressément prévues.

Concernant sa demande d’annulation de la résolution n°39, Madame [C] fait valoir que ladite décision est insuffisamment précise, en ce qu’elle ne mentionne pas la nature des installations prétendument clandestines qu’elle lui ordonnerait de supprimer. Elle soutient qu’une résolution soumise au vote des copropriétaires doit être formulée de manière claire et détaillée, afin de permettre à ces derniers de se prononcer en connaissance de cause, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce. Elle indique n’avoir découvert les installations litigieuses visées par cette résolution qu’à l’occasion de la présente procédure. Elle rappelle également que son lot a toujours été raccordé au réseau d’eau de l’immeuble, circonstance parfaitement connue du syndicat des copropriétaires, comme en atteste la résolution n°19 adoptée lors de l’assemblée générale du 14 novembre 2017, laquelle prévoit qu’elle devra s’acquitter du montant des consommations d’eau relevées sur le compteur des parties communes pour l’ensemble des chambres de bonne sur une période de trois ans. Elle fait encore valoir que toute action en justice qui serait intentée pour obtenir la suppression de son raccordement au réseau d’eau serait, en tout état de cause, vouée à l’échec pour cause de prescription, ce raccordement résultant de la résolution n°28 du procès-verbal d’assemblée générale en date du 6 novembre 2013, soit d’une décision de plus de dix ans. Madame [C] soutient par ailleurs que ce raccordement constitue pour elle un droit acquis, dans la mesure où il a été validé par les décisions antérieures de l’assemblée générale, et qu’il ne saurait être remis en cause. S’agissant du prétendu piquage sur le ballon d’eau chaude collectif et de l’existence d’un sanibroyeur, tels qu’évoqués par le syndicat des copropriétaires, Madame [C] indique que ces éléments reposent sur des informations erronées figurant dans des baux rédigés au profit de tiers, et que les installations en question ont été mises en place par le précédent propriétaire. Elle ajoute que ces installations ne génèrent aucune nuisance pour la copropriété ni pour les autres copropriétaires. Enfin, elle soutient que la résolution n°39 institue au profit du syndicat des copropriétaires un droit de se faire justice à lui-même, en lui permettant d’intervenir sans titre dans son lot privatif, ce qu’elle estime manifestement illicite.

S’agissant de l’annulation de la résolution n°41, Madame [C] rappelle, sur le fondement des articles 8, 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, que l’assemblée générale des copropriétaires ne peut conférer mandat au conseil syndical pour choisir un notaire en vue de réaliser un modificatif du règlement de copropriété ayant pour objet d’imposer à un copropriétaire une modification des modalités de jouissance de ses parties privatives. Elle considère que cette résolution, en ce qu’elle prévoit une interdiction générale de louer les chambres de bonne, restreint nécessairement les droits de jouissance et d’administration des copropriétaires sur leurs parties privatives, alors que le règlement de copropriété en vigueur autorise expressément la location des lots, sans distinction. Elle soutient que cette résolution ne pouvait, en application de l’article 26 précité, être adoptée qu’à l’unanimité des voix de l’ensemble des copropriétaires, dès lors qu’elle tend à modifier les modalités de jouissance des lots privatifs. Madame [C] fait valoir, en outre, qu’une telle interdiction n’est justifiée ni par des considérations d’ordre technique, de salubrité ou de décence des locaux, ni par la destination de l’immeuble. Enfin, elle rétorque que la clause d’habitation bourgeoise invoquée par le Syndicat des copropriétaires ne saurait, à elle seule, justifier une telle restriction au droit de propriété, lequel inclut la faculté de donner son bien en location, et ce, conformément aux stipulations du règlement de copropriété.

Elle fait par ailleurs valoir, sur le fondement de l’article 1222 du code civil, que l’alimentation en eau de son appartement a été brutalement interrompue et qu’en l’absence de réponse du syndic à ses multiples relances et mises en demeure, elle s’est trouvée contrainte de faire procéder elle-même aux travaux nécessaires à la réfection du raccordement, dont elle demande le remboursement.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 18 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal, débouter Madame [C] de l’ensemble de ses demandes ;À titre reconventionnel :○ Condamner Madame [C] à cesser toute activité de location dans le lot n°19, et ce sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée, ladite astreinte courant à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

○ Condamner Madame [C] à remettre en état les parties communes indûment appropriées sans autorisation du Syndicat des copropriétaires, en supprimant notamment :

■ son raccordement à l’adduction d’eau courante ;

■ son piquage au ballon d’eau chaude desservant les douches communes situées au 7ème étage ;

■ le raccord de son toilette de type sanibroyeur au réseau d’eaux usées de la copropriété, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, ladite astreinte courant à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

En tout état de cause, ○ Condamner Madame [C] aux dépens de l’instance qui seront recouvrés directement par Maitre Benjamin NAUDIN, avocat, selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile

○ Condamner Madame [C] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ;

Le Syndicat des copropriétaires, se fondant sur l’article 9 et l’alinéa 2 de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, soutient principalement que la destination de l’immeuble peut justifier l’existence de clauses restrictives dans le règlement de copropriété. Il considère ainsi que le standing de l’immeuble justifie en l’espèce la restriction apportée à la transformation des appartements et à leur location en chambres meublées, dont l’objectif est de préserver les conditions d’habitation de l’immeuble ainsi que son caractère.

S’agissant de la demande adverse tendant à l’annulation des résolutions litigieuses, il fait valoir que Madame [C], lors de l’acquisition de son lot, était parfaitement informée de la situation mais a choisi de contrevenir au règlement de copropriété, à l’insu du Syndicat, et ce dans un but purement spéculatif.

Il soutient que la résolution n°39 ne laisse place à aucune ambiguïté quant aux démarches demandées au syndic. Il rappelle que la jurisprudence en la matière fait preuve de libéralisme, n’exigeant pas nécessairement l’identification précise des parties communes concernées dans les résolutions adoptées en assemblée générale. S’agissant des installations clandestines, le Syndicat fait valoir que les chambres de bonne, en raison de leur exiguïté, n’étaient pas destinées à être équipées de sanitaires autonomes, ce qui justifie la présence de water-closets communs au même étage. Il indique également que, contrairement à ce que soutient Madame [C], aucune stipulation, ni dans l’acte de vente ni dans les baux de location produits, ne fait état d’un raccordement à l’eau chaude alimentée par le ballon desservant exclusivement les douches communes. Le Syndicat précise enfin que l’existence d’un sanitaire de type sanibroyeur installé dans la chambre de bonne de Madame [C] implique nécessairement un raccordement au réseau d’eaux usées de l’immeuble et non aux eaux vannes, ce qui génère des nuisances, notamment des remontées d’odeurs et de matières, troublant ainsi la jouissance paisible de l’immeuble par les autres copropriétaires. Le Syndicat des copropriétaires expose n’avoir découvert que la chambre de bonne litigieuse était louée dans le cadre d’un bail meublé qu’à l’occasion de la présente procédure, par la communication des pièces adverses et notamment du bail produit par Madame [C].

Au soutien de sa demande reconventionnelle et en réponse au moyen adverse tiré de la prescription, le Syndicat fait valoir, au visa de l’article 2224 du code civil, qu’aucun élément ne démontre qu’il aurait eu connaissance de l’existence des différents baux portant sur le lot concerné. Il ajoute que Madame [C] s’est abstenue d’informer le syndic des diverses mises en location de ce lot, ce qui a eu pour effet d’empêcher la connaissance par le syndicat de la situation litigieuse et, partant, de faire courir le délai de prescription.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le droit de Madame [C] de louer son lot

Selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9 de la loi précitée énonce par ailleurs que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’assemblée générale ne peut à quelque majorité que ce soit imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété en vertu de l’article 26 de ce même texte.

En l’espèce, les parties s’opposent sur le droit des propriétaires de chambres de bonne en général, et de Madame [C] en particulier, de mettre leurs lots privatifs en location.

Pour dénier ce droit à la requérante, le syndicat des copropriétaires invoque deux clauses du règlement de copropriété :

— une clause située dans la « SECTION II – USAGE DES PARTIES PRIVATIVES », partie « 2°/ DESTINATION-OCCUPATION » qui indique : « La transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. Il en est ainsi notamment de l’organisation d’une pension de famille ou de l’exploitation d’un garni. Mais la location meublée d’un appartement dans son entier est autorisée, de même que la location à titre accessoire d’une pièce d’un appartement » ;

— une clause contenue dans son chapitre III relatif aux mutations de propriété, locations et modifications de lots, intitulée « 2°/ CESSION ISOLEE DES CAVES OU LOCAUX ACCESSOIRES », qui stipule : « Afin de respecter la destination de l’immeuble, la mutation séparée des caves ou locaux accessoires est interdite par le présent règlement. Afin de sauvegarder leur affectation particulière, dans le respect de la destination de l’immeuble, les lots à usage de caves ou locaux accessoires ne pourront être cédés qu’avec le local au service duquel ils sont attachés. Toutefois il pourra être procédé à des échanges entre les copropriétaires ».

Contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, la première de ces clauses n’interdit que la location des chambres meublées qui proviendraient de la division d’un appartement spécialement transformé à cette fin. Ce cas ne correspond aucunement à la location des chambres de service, qui constituent des lots privatifs à part entière et sont détachées des appartements présents par ailleurs au sein de l’immeuble, dont elles ne constituent ni un accessoire, ni une division.

Il en est de même de la seconde clause qui, d’une part, est uniquement relative à la cession ou la mutation de propriété et non à la location, et d’autre part, ne concerne que les caves et locaux accessoires, ce qui n’est pas le cas des chambres de service qui font l’objet de lots privatifs distincts.

Il ne saurait dès lors être soutenu que ces clauses interdiraient expressément la location, meublée ou non, des chambres de bonne.

Le syndicat prétend également que la location de ces lots serait contraire à la destination de l’immeuble et à son standing.

Or, il résulte du règlement de copropriété que l’immeuble est à destination exclusive d’habitation, cette destination n’étant aucunement incompatible avec la location des chambres de service, dont il n’est pas allégué et encore moins démontré s’agissant du lot de Madame [C] qu’elle serait louée à des fins autres que l’habitation.

Contrairement à ce que soutient le syndicat, la « clause d’habitation bourgeoise » mentionnée au règlement de copropriété ne constitue pas non plus une interdiction de location des chambres de bonne. En effet, il n’est pas établi que la mise en location de ces chambres dégraderait le standing de l’immeuble ou ses conditions d’habitation, alors que la location (meublée ou non) des appartements dans leur entier ainsi que la location à titre accessoire d’une pièce d’un appartement sont expressément autorisées par le règlement de copropriété.

Les pièces produites n’établissent au demeurant aucunement que la copropriété serait d’un standing particulièrement élevé.

Ainsi, le règlement de copropriété n’interdit pas aux copropriétaires des chambres de bonne de louer celles-ci à des fins d’habitation, pas plus qu’il ne prohibe la vente séparée de ces chambres qui font l’objet de lots privatifs distincts.

La location est donc possible pour les chambres de bonne comme pour le reste des lots privatifs de l’immeuble, sous réserve du respect de la destination de l’immeuble et des règles de sécurité ou de salubrité, ainsi que de l’absence de troubles anormaux de voisinage, qui ne sont pas démontrés ni même allégués en l’espèce.

Il n’y a dès lors pas lieu de réputer non écrite la clause située dans la « SECTION II – USAGE DES PARTIES PRIVATIVES », partie « 2°/ DESTINATION-OCCUPATION », Madame [C] ne formulant cette demande que dans l’hypothèse où il aurait été jugé qu’elle lui interdirait de louer son bien, ce qui n’est pas le cas.

Il n’y a pas davantage lieu de faire droit à la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires qui vise à condamner Madame [C] à cesser toute activité de location dans le lot n°19, sous astreinte, celle-ci étant tout à fait autorisée à louer son bien.

Ces demandes seront donc rejetées.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°39 de l’assemblée générale du 28 juillet 2022 :

La résolution n°39 attaquée est rédigée de la manière suivante :

« Mise en demeure de Madame [C], propriétaire du lot 19, de supprimer les installations clandestines réalisées dans le couloir desservant les chambres de bonnes, et interdiction de la mise en location desdites chambres (Article 25 ou 25-1)

Après en avoir débattu, l’assemblée générale des copropriétaires décide de mettre en demeure la propriétaire du lot 19 de supprimer les installations clandestines réalisées dans le couloir desservant les chambres de bonnes, et interdiction de la mise en location desdites chambres.

L’assemblée générale autorise le syndic à effectuer toutes les démarches rendues nécessaires pour cela, y compris à saisir le tribunal compétent si nécessaire. »

Selon l’article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires.

Il résulte par ailleurs de l’article 9 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967 que l’ordre du jour « précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée ».

Chaque question portée à l’ordre du jour et soumise au vote des copropriétaires doit donc être formulée de façon précise et permettre aux copropriétaires de comprendre la nature et l’étendue exactes de la décision prise, sous peine d’entraîner la nullité de la résolution votée.

En l’espèce, la résolution numéro 39 précitée met en demeure Madame [C] de supprimer les « installations clandestines réalisées dans le couloir desservant les chambres de bonnes », sans que ni la résolution ni d’éventuelles pièces annexées n’identifient précisément la nature des installations concernées, leur emplacement exact ou la date à laquelle elles auraient été mises en place.

Le Syndicat des copropriétaires soutient que cette décision ne présente aucune ambiguïté et qu’elle visait clairement les piquages réalisés sur le réseau d’eau froide, sur le ballon d’eau chaude commun et sur le réseau d’évacuation des eaux, la jurisprudence admettant un certain libéralisme quant à la précision des résolutions. Toutefois, cette argumentation ne saurait prospérer dès lors que la résolution litigieuse ne fait aucune référence à ces installations particulières et qu’elle ne mentionne par ailleurs aucune pièce qui aurait été portée à la connaissance de l’assemblée générale avant le vote pour préciser l’objet exact de la décision.

Aucun élément ne démontre ainsi que les copropriétaires réunis en assemblée générale disposaient d’une information claire et complète leur permettant de comprendre quelles étaient exactement les installations incriminées et la nature des mesures mises à la charge de Madame [C] pour supprimer ces installations. La seule référence à des « installations clandestines » ne peut suffire pas à satisfaire à l’exigence de précision des résolutions d’assemblée générale. Elle encourt donc l’annulation.

En outre, force est de constater que le syndicat prétend que la présence de raccordements privatifs serait génératrice de nuisances pour les copropriétaires et serait illicite, mais ne rapporte aucune preuve ni de la réalité de ces raccordements privatifs, ni de ces nuisances. Il résulte par ailleurs des procès-verbaux d’assemblées générales antérieurs — notamment les résolutions n°28 du 6 novembre 2013 et n°19 du 14 novembre 2017 — que le raccordement à l’eau courante du lot n°19 est ancien et avait déjà été porté à la connaissance de l’assemblée générale, qui l’avait accepté au moins tacitement puisque que le syndicat avait lui-même prévu que Madame [C] s’acquitterait du montant des consommations d’eau relevées sur le compteur des parties communes. Aucune preuve n’est produite de la réalisation ultérieure d’installations supplémentaires ou illicites, notamment s’agissant du piquage sur le ballon d’eau chaude collectif ou sur le réseau d’eaux usées de l’immeuble, dont la matérialité n’est démontrée par aucun élément objectif.

Dans ces conditions, la résolution n°39, insuffisamment précise s’agissant des « installations clandestines » visées et qui concernerait en outre des travaux dont ni la matérialité ni l’illicéité ne sont démontrées, est entachée de nullité.

Il a par ailleurs été précédemment rappelé que la location des chambres meublées à des fins d’habitation n’est pas prohibée par le règlement de copropriété, de sorte que cette résolution qui fait également interdiction à Madame [C] de louer son lot, est au surplus irrégulière pour ce motif.

Il y a lieu, en conséquence, d’annuler la résolution n°39.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°41 de l’assemblée générale du 28 juillet 2022 :

La résolution n°41 également contestée par Madame [C] est la suivante :

« Le cas échéant, projet de modification du règlement de copropriété pour : interdire la location des chambres de bonnes, instaurer la règle d’une voiture par lot dans le parking (sauf loge) (Article 25 ou 25-1).

Après en avoir débattu, l’assemblée générale des copropriétaires décide de donner mandat au conseil syndical pour le choix d’un notaire en vue de la réalisation du projet de modificatif.

L’assemblée générale précise que cet accord ne sera valable que sous réserve de la présentation à la prochaine assemblée générale des documents suivants pour approbation définitive. »

Selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Aux termes de l’article 9 de la loi précitée, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En application de son article 26 dans sa version applicable au présent litige, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, la résolution n°41 donne mandat au conseil syndical pour choisir un notaire en vue de la réalisation d’un projet de modificatif ayant notamment pour objet « d’interdire la location des chambres de bonnes ».

Si le syndicat soutient que cette résolution constitue une simple mesure préparatoire n’ayant aucun effet juridique immédiat sur les droits des copropriétaires, cet argument doit être écarté.

En effet, la résolution a pour objectif in fine de modifier le règlement de copropriété afin de restreindre les droits des copropriétaires des chambres de bonne, parties privatives, en interdisant la location de ces chambres, aujourd’hui permise par le règlement. Cette décision, qui s’apparente à un vote de principe sur cette question puisqu’elle engage des démarches à cette fin, est nécessairement de nature à porter atteinte à la liberté de jouissance des copropriétaires sur leurs lots privatifs telle qu’elle résulte du règlement de copropriété.

Conformément aux dispositions précitées de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, une telle décision qui tend à engager des démarches afin de limiter l’usage des parties privatives des copropriétaires des chambres de bonne, ne pouvait être soumise au vote à quelque majorité que ce soit, ou devait à tout le moins être soumise à l’unanimité des voix en ce qu’elle envisage de modifier des stipulations du règlement de copropriété pourtant conformes à la destination actuelle de l’immeuble.

Or, la résolution n°41 a été votée à la majorité des deux tiers de l’article 25.

Il y a lieu, en conséquence et pour ce seul motif, d’annuler la résolution n°41.

Sur la demande en remboursement des frais de travaux effectués en urgence :

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, Madame [C] indique avoir procédé, à ses frais avancés, à des travaux de réparation sur le réseau commun de distribution d’eau froide desservant sa chambre de bonne.

Elle produit une facture en date du 12 septembre 2022 de la société NOUI WALID qui fait état du remplacement d’un détendeur « suite à une mauvaise manipulation qui a coupé la circulation d’eau ». Elle verse également des échanges de courriels qui montrent qu’elle a informé le syndic de la coupure d’eau survenue au 7ème étage dès le 7 septembre 2022, en indiquant que cette coupure touchait notamment les toilettes et douches communes, affectées à l’usage de son lot selon le règlement de copropriété, et sollicitant en urgence sa réparation.

Il n’est pas contesté que le syndic n’a pas répondu à ses demandes, pas plus qu’il n’est contesté que la panne provenait d’un élément défectueux du réseau commun, ce qui résulte également des échanges de mails.

La responsabilité du syndicat est donc engagée et il sera condamné à rembourser à Madame [C] la somme qu’elle a engagée pour faire réparer le réseau commun et permettre l’alimentation en eau des lots privatifs situés au 7ème étage ou des sanitaires communs dont ils ont la jouissance.

Sur la demande reconventionnelle tendant à voir ordonner la remise en état des parties communes et la suppression des installations litigieuses sous astreinte :

Aux termes de l’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : « Sont communes les parties des bâtiments ou des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. »

Selon l’article 9 de la même loi, « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Enfin, aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 : « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. »

En l’espèce, il a été rappelé précédemment qu’aucune pièce ne venait établir avec précision les installations qui auraient été mises en place au 7ème étage et qui porteraient atteinte aux parties communes selon le syndicat des copropriétaires, en l’absence notamment de tout procès-verbal de constat de commissaire de justice, photographie ou document technique sur ce point. Ainsi, les travaux allégués par le syndicat, qui consistent principalement dans le raccordement du lot au réseau commun d’adduction d’eau courante, le piquage sur le ballon d’eau chaude collectif et le raccordement du sanibroyeur au réseau des eaux usées de l’immeuble, n’ont fait l’objet d’aucun constat et leur matérialité n’est démontrée par aucune pièce.

Surtout, le règlement de copropriété stipule expressément :

— que les canalisations intérieures et raccordements particuliers ainsi que les installations sanitaires de chaque lot sont privatifs (page 11) ;

— que « les copropriétaires pourront procéder à tous branchements, raccordements sur les descentes d’eaux usées et sur les canalisations et réseaux d’eau, d’électricité, de téléphone et d’une façon générale sur toutes les canalisations et réseaux constituant des parties communes, le tout dans la limite de leur capacité et sous réserve de ne pas causer un trouble anormal aux autres copropriétaires et de satisfaire aux conditions du paragraphe 5°de la section II du présent chapitre » ;

Il n’est dès lors pas démontré que les raccordements litigieux réalisés sur les parties communes, s’ils existent, seraient contraires au règlement de copropriété, en l’absence notamment de toute nuisance alléguée pouvant constituer un trouble anormal de voisinage.

Il n’est en outre pas établi que les installations dont se plaint le syndicat des copropriétaires auraient été effectuées par Madame [C]. Il résulte au contraire des pièces produites aux débats que le raccordement à l’adduction d’eau du lot de Madame [C] est ancien et était connu et toléré par la copropriété depuis plusieurs années, comme l’atteste la résolution n°19 de l’assemblée générale du 14 novembre 2017 qui a expressément prévu que la requérante devrait s’acquitter des consommations d’eau relevées sur le compteur des parties communes pour les chambres de bonnes sur une période de trois ans, impliquant nécessairement la connaissance de ce raccordement à cette date. Il est également prouvé que son lot était équipé d’une salle d’eau et d’un WC avant même qu’elle n’en devienne propriétaire en 2016, comme en attestent notamment les documents et clichés annexes à la vente (certificat de superficie, offre d’achat, etc.) ainsi que la facture du chauffe-eau, de la douche et du WC qui date de 2013, ce dont le syndicat était informé depuis au moins 2017 au regard des échanges de courriels produits.

Ainsi, aucune pièce ne démontre que ces diverses installations, dont la matérialité n’est au demeurant pas précisément établie, auraient été réalisées en contrariété avec le règlement de copropriété et en effectuant des travaux non autorisés sur les parties communes, alors qu’il s’agit d’aménagements réalisés à l’intérieur d’un lot privatif qui, jusqu’à preuve du contraire, n’affectent pas ces dernières.

En l’absence de preuve actuelle et précise de l’existence des installations attaquées et de leur caractère illicite et dommageable, il y a lieu de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir ordonner à Madame [C] la suppression desdites installations et la remise en état des parties communes sous astreinte.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de ses demandes à ce titre.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il y a lieu de condamner le Syndicat des copropriétaires, qui succombe, aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [C] la somme de 7.092 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, cette somme était dûment justifiée par les notes d’honoraires de son conseil depuis 2022.

Sur la dispense des frais de procédure :

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Madame [C] sera par conséquent dispensée de participation aux frais irrépétibles et dépens mis à la charge du syndicat.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et opportune compte tenu de son ancienneté, est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition de la décision au greffe :

DIT n’y avoir lieu à réputer non écrite la clause du règlement de copropriété suivante : « La transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. Il en est ainsi notamment de l’organisation d’une pension de famille ou de l’exploitation d’un garni. Mais la location meublée d’un appartement dans son entier est autorisée, de même que la location à titre accessoire d’une pièce d’un appartement »;

ANNULE les résolutions numéros 39 et 41 de l’assemblée générale de la copropriété sise 145 boulevard Perrier, 13008 Marseille, en date du 28 juillet 2022 ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la copropriété sise 145 boulevard Perrier, 13008 Marseille, représenté par son syndic en exercice la SAS SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION – SIGA, à payer à Madame [F] [C] la somme de 240 euros au titre du remboursement des travaux effectués en urgence sur le réseau d’eau commun ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la copropriété sise 145 boulevard Perrier, 13008 Marseille de sa demande reconventionnelle tendant à ordonner la cessation d’activité de location du lot n°19 sous astreinte ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la copropriété sise 145 boulevard Perrier, 13008 Marseille de sa demande reconventionnelle tendant à voir ordonner sous astreinte la remise en état des parties communes et la suppression des installations suivantes :

— le raccordement à l’adduction d’eau courante ;

— le piquage au ballon d’eau chaude desservant les douches communes situées au 7ème étage ;

— le raccord de ses toilettes de type sanibroyeur au réseau d’eaux usées de la copropriété ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la copropriété sise 145 boulevard Perrier, 13008 Marseille, représenté par son syndic en exercice la SAS SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION – SIGA, aux dépens ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la copropriété sise 145 boulevard Perrier, 13008 Marseille représenté par son syndic en exercice la SAS SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION – SIGA, à payer à Madame [F] [C] la somme de 7.092 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que Madame [C] sera dispensée de participation à ces frais de procédure au titre de sa quote-part dans les parties communes ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le trois juillet deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT