Tribunal Judiciaire de Draguignan, Chambre 1, 13 mars 2025, n° 22/02146

TJ Draguignan 13 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Interprétation du contrat de bail
La cour a estimé que le contrat de bail était clair et précis, ne mentionnant pas les parcelles en question, et que le permis d'aménager ne pouvait pas modifier l'objet du contrat.
Rejeté
Violation du droit de préférence
La cour a jugé que les parcelles en question n'ayant jamais fait partie des lieux loués, il n'y avait pas lieu de reconnaître une violation du droit de préférence.

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Sur la décision

Référence :	TJ Draguignan, ch. 1, 13 mars 2025, n° 22/02146
Numéro(s) :	22/02146
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Ségolène TULOUPFlorent LADOUCE
Cabinet(s) :	ITEM
Parties :	S.A.S. LES RIVES DU LAC c/ Commune de [ Localité 10

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE DRAGUIGNAN

_______________________

Chambre 1

************************

DU 13 Mars 2025

Dossier N° RG 22/02146 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JNAQ

Minute n° : 2025/140

AFFAIRE :

S.A.S. LES RIVES DU LAC C/ Commune de [Localité 10]

JUGEMENT DU 13 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Virginie GARCIA, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Nasima BOUKROUH

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Novembre 2024

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025 prorogé au 13 Mars 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à : la SELARL ITEM AVOCATS

M^e Florent LADOUCE

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.A.S. LES RIVES DU LAC

[Adresse 11]

[Localité 10]

représentée par M^e Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

Commune de [Localité 10]

[Adresse 17]

[Localité 10]

représentée par Maître Ségolène TULOUP, de la SELARL ITEM AVOCATS, avocat au barreau de TOULON

D’AUTRE PART ;

******************

EXPOSE DU LITIGE

Le 4 mars 2013, la Commune de [Localité 10] a obtenu un permis d’aménager les parcelles [Cadastre 14], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 3], [Cadastre 16], [Cadastre 1] et [Cadastre 2] dont elle est propriétaire au Lieu dit [Localité 19] à [Localité 10], pour une surface totale de 69.775 m², dans l’objectif de restructurer le camping municipal de 100 emplacements, d’effectuer un terrassement, des viabilités et le goudronnage des routes pour accueillir des mobil-homes.

Le 9 mars 2016, elle a consenti une convention d’occupation précaire d’une fraction de la parcelle cadastrée section [Cadastre 16], d’une superficie de 980 m² à la société CAMPING LE VIEUX CHENE, pour une durée de cinq années, pour les besoins de son activité de camping caravaning.

Le 28 mars 2019, elle a donné à bail commercial un ensemble immobilier à destination de camping, composé des parcelles [Cadastre 14], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] à la SAS LES RIVES DU LAC.

Dans ses conclusions du 27 mars 2024, elle demande au tribunal de :

— vu l’article 1188 du Code civil ;

— vu l’article L 145-31 du code de commerce ;

— vu l’arrêté accordant un permis d’aménager au nom de la commune de [Localité 10] en date du 4 mars 2013 ;

— vu le contrat de bail commercial signé entre les parties le 28 mars 2019 ;

A TITRE PRINCIPAL,

— JUGER que le contrat de bail commercial convenu entre la commune de [Localité 10] d’une part, et la SAS LES RIVES DU LAC, anciennement dénommée LES JARDINS DE PROVENCE, a pour objet la location des terrains, bâtiments, constructions et équipements à usage commercial ou professionnel, propriété de la Commune de [Localité 10], sis à [Adresse 11], d’une contenance cadastrale de 8ha 08 a et 92 ca figurant au cadastre de ladite commune :

— SECTION [Cadastre 14] LIEU-DIT [Localité 19] SURFACE 0 ha 13 a 80 centiares

— SECTION [Cadastre 6] LIEU-DIT [Localité 19] SURFACE 6 ha 83 a 95 centiares

— SECTION [Cadastre 15] LIEU-DIT [Localité 19] SURFACE 0 ha 21 a 0 centiares

— SECTION [Cadastre 9] LIEU-DIT [Localité 19] SURFACE 0 ha 09 a 65 centiares

— SECTION [Cadastre 3] LIEU-DIT [Localité 19] SURFACE 0 ha 18 a 85 centiares

— SECTION [Cadastre 4] LIEU-DIT [Localité 19] SURFACE 0 ha 15 a 54 centiares

— SECTION [Cadastre 16] LIEU-DIT [Localité 19] SURFACE 0 ha 09 a 80 centiares

— SECTION [Cadastre 7] LIEU-DIT [Localité 19] SURFACE 0 ha 04 a 00 centiares

— SECTION [Cadastre 13]- LIEU-DIT [Localité 19] SURFACE 0 ha 29 a 68 centiares

— SECTION [Cadastre 2] LIEU-DIT [Localité 19] SURFACE à ha 02 a 65 centiares

— JUGER opposable à tous, le jugement à intervenir à compter de la publication au service de la publicité foncière de l’assignation par laquelle le tribunal a été saisi ;

— DIRE N’Y AVOIR LIEU à statuer sur la clause du contrat figurant au B. de l’article IX du bail commercial liant les parties, relatif à la «sous-location», compte tenu de l’avenant signé le 28 juin 2023 ;

SUBSIDIAREMENT,

— DECLARER que les parcelles cadastrées section [Cadastre 12] et [Cadastre 18] issues de la division des parcelles cadastrée section [Cadastre 16] et [Cadastre 7], étaient dès l’origine inclus dans le périmètre du terrain de camping objet du bail du 10 avril 2019 ;

— CONDAMNER la Commune de [Localité 20] à la SAS LES RIVES DU LAC la somme de 12.000 € à titre de dommages et intérêts pour violation de son droit de préférence.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER la commune de [Localité 10] à payer la somme de 6.500 € à la SAS LES RIVES DU LAC en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir que c’est par erreur que deux parcelles [Cadastre 16] et E89 n’ont pas été intégrées dans le contrat de bail liant les parties en date du 28 mars 2019, alors même qu’elles figuraient dans le permis d’aménager obtenu par la commune de [Localité 10] le 4 mars 2013. Elle soutient également que la clause du bail interdisant la sous-location totale ou partielle doit être réputée non écrite dans la mesure où elle ne correspond pas à la volonté de parties et l’empêche de pouvoir y exercer son activité et alors même qu’il s’agit de la cause du bail commercial.

Dans ses conclusions du 14 mars 2024, la Commune de [Localité 10] demande au tribunal de :

— DEBOUTER la SAS LES RIVES DU LAC de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

— CONDAMNER la SAS LES RIVES DU LAC à payer à la Commune de [Localité 10] la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— La CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance.

— DIRE y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit à raison du particularisme de la matière touchant à la propriété commerciale de parcelles qui n’étaient pas incluses dans le bail d’origine.

Au soutien de ses demandes, elle affirme que les parcelles cadastrées section [Cadastre 16] et [Cadastre 7] n’ont jamais été incluses dans le bail commercial avec la société LES JARDINS DE PROVENCE en 2019, qui ne les vise aucunement. Elle rappelle qu’elle a finalisé la vente des fonds issus de la division de ces deux parcelles à un tiers le 19 juillet 2022. Elle souligne que le permis d’aménager obtenu en 2013, 6 ans avant la signature de bail, ne saurait fixer les contours de celui-ci. Elle invoque l’absence d’intention de la commune d’intégrer ces parcelles à celles données à bail. Elle fait valoir que par avenant rétroactif du 10 avril 2019, le principe d’interdiction de la sous-location a été assoupli pour permette pour la location par le preneur à ses clients d’emplacements à des fins de résidence de loisirs et aux fins d’exploitation d’activités commerciales annexes à l’activité principale de camping.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 28 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande d’extension du bail aux parcelles [Cadastre 16] et [Cadastre 7]

Selon l’article 1188 du code civil, « Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation ».

Or, le bail liant les parties, signé le 28 mars 2019, vise expressément, dans un paragraphe intitulé « Désignation et consistance des lieux », les parcelles objet de la location, ainsi que leur superficie. Le bail porte ainsi sur les parcelles figurant au cadastre de la commune de [Localité 10] sous les références : section [Cadastre 14], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], le contrat précisant la surface de chacune d’elles. Ainsi, il n’est nullement fait état des parcelles [Cadastre 16] et [Cadastre 7].

Il ressort de cette simple lecture que le contrat n’est ni imprécis ou équivoque ni sujet à plusieurs interprétations, et que la clause relative à la désignation des lieux loués est claire en ce que ne sont pas compris les parcelles [Cadastre 16] et [Cadastre 7].

Au demeurant, le plan annexé ne désigne pas ces deux parcelles comme faisant partie des lieux loués.

Si le permis d’aménager obtenu par la Commune en 2013 porte, outre sur les parcelles qui seront plus tard objets du bail, sur les parcelles [Cadastre 16] et [Cadastre 7], il ne saurait s’en déduire que celles-ci font également partie du bien loué. Cet acte administratif, obtenu 6 ans plus tôt, ne saurait avoir pour objet de délimiter l’étendue et la consistance des lieux loués, et le preneur ne peut nullement s’en prévaloir. Le simple fait qu’il soit mentionné à l’état des lieux ne peut suffire à lui donner une modifier l’objet du contrat.

Ainsi, il n’est nullement établi que la commune intention des parties, et celle de la commune précisément, était de voir les deux parcelles non mentionnées au bail faire partie des lieux loués.

Ceci sera par ailleurs confirmé par le recours de la Commune, deux ans plus tard, à un géomètre afin que soit procédé à la division en quatre lots desdites parcelles.

Dès lors, la SAS LES RIVES DU LAC échoue à démontrer que la commune intention des parties était de voir les parcelles [Cadastre 16] et [Cadastre 7] données à bail, et sera déboutée de sa demande de voir étendre le bail auxdites parcelles.

Sur la demande relative à la sous-location des loués

La SAS LES RIVES DU LAC ayant abandonné cette demande des suites de la signature de l’avenant du 28 juin 2023, il n’y sera pas répondu.

Sur les demandes subsidiaires

Dans la mesure où il a été vu supra que les parcelles [Cadastre 16] et [Cadastre 7] n’ont jamais fait partie des lieux loués, il ne saurait y avoir lieu à la réintégration des parcelles [Cadastre 12] er [Cadastre 5] issues de la division des premières, ni à la demande de réparation pour violation du droit de préférence qui n’a pas lieu d’être, et la SAS LES RIVES DU LAC sera déboutée de ces demandes.

Sur les mesures de fin de jugement

La SAS LES RIVES DU LAC qui succombe sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer à la Commune de [Localité 10] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SAS LES RIVES DU LAC de l’ensemble de ses demandes.

CONDAMNE la SAS LES RIVES DU LAC à payer à la Commune de [Localité 10] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SAS LES RIVES DU LAC aux dépens.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge