TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 22 Septembre 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : BOREL,

Débats en audience publique le : 28 Juillet 2025

GROSSE :

Le 22.09.25…………………………………..

à M^e Philippe CORNET…………………………………

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/02639 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6MYA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 4], domiciliée : chez Agence ETOILE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [D]

né le 08 Septembre 1992 à [Localité 5] (ARMENIE), demeurant [Adresse 8]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [D] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 3] à [Localité 7].

Le 9 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Marseille (13004), représenté par son syndic, la Compagnie Immobilière Perrissel et Associés, a fait assigner monsieur [P] [D] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de le condamner à lui payer les sommes suivantes :

5395,49 euros au titre des charges impayées au 2 avril 2025,

837,23 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024, date du commandement de payer,

2000 euros à titre de dommages et intérêts,

2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 juillet 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Cité par acte remis à étude, monsieur [P] [D] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 22 septembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que monsieur [P] [D] est propriétaire des lots 1, 2 et 9 situés [Adresse 3] à [Localité 7],

un décompte daté du 2 avril 2025,

les appels de fonds,

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 18 octobre 2021, 14 juin 2022, 19 septembre 2023, 30 mai 2024 et 27 mars 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que monsieur [P] [D] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 5.395,49 euros (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner monsieur [P] [D] au paiement de la somme de 5.395,49 euros, au titre des charges dues à la date du 2 avril 2025, appel de fonds du 1er mars au 31 mai 2025 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 mars 2024 pour la somme de 5,114,66 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à monsieur [P] [D] seul, la somme de 201,68 euros au titre du commandement de payer du 4 mars 2024 et la mise en demeure du 22 septembre 2021, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires (déjà compris dans le forfait de paiement du syndic ou dans les frais irrépétibles de l’avocat), et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, monsieur [P] [D] sera condamné à payer la somme de 201,68 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 mars 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Adresse 6] [Localité 1] ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [D] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, en particulier de l’ancienneté de la dette qui s’accumule depuis 2021 et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE monsieur [P] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic, la Compagnie Immobilière Perrissel et Associés, la somme de 5395,49 euros au titre des charges dues à la date du 2 avril 2025, appel de fonds du 1er mars au 31 mai 2025 inclus, ainsi que la somme de 201,68 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024, sur la somme de 5,114,66 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic, la Compagnie Immobilière Perrissel et Associés, de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

CONDAMNE monsieur [P] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic, la Compagnie Immobilière Perrissel et Associés, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [P] [D] aux entiers dépens de la présente instance, qui ne comprendront pas les frais de recouvrement déjà traité ci-dessus,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la présidente et par la greffière.

La greffière, La présidente,