T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 24/08296 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KOA2

MINUTE n° : 2025/ 147

DATE : 26 Mars 2025

PRESIDENT : Madame Laetitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

S.C.I. ATMOSPHERE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Paul COSTANTINI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSES

S.A.S. BEN QUIHADO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [J] [L] épouse [E], demeurant [Adresse 3]

Non comparante

S.A.S. ACTE 2, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Muriel GESTAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et M^e Morgane GROSJEAN, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES (avocat plaidant)

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 12 Février 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Paul COSTANTINI

M^e Muriel GESTAS

M^e Alain-david POTHET

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Paul COSTANTINI

M^e Muriel GESTAS

M^e Alain-david POTHET

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 3 mai 2021, la SCI ATMOSPHERE a donné à bail commercial à la SAS BEN QUIHADO, venant aux droits de la SAS ACTE 2 un local dépendant d’une copropriété dénommée « Les Dauphins » formant le lot n° 8, situé [Adresse 2] Sainte-Maxime, moyennant paiement d’un loyer mensuellement de 1.350 euros HT, payable d’avance et avant le 1er de chaque mois, outre les provisions sur charges.

Par acte sous seing privé du 6 janvier 2023, Madame [J] [L] épouse [E] s’est portée caution solidaire de la SAS BEN QUIHADO.

La SAS BEN QUIHADO ayant laissé certains loyers impayés, la SCI ATMOSPHERE lui a fait délivrer le 20 septembre 2024, un commandement de payer la somme de 5.915,25 euros au principal, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s’en prévaloir.

Ce commandement étant demeuré infructueux, par actes séparés des 29 octobre 2024, auxquels il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la SCI ATMOSPHERE a fait assigner la SAS BEN QUIHADO, la SAS ACTE 2 et Madame [J] [L] épouse [E] en référé devant la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de voir constater la résiliation du bail, prononcer l’expulsion de l’occupant, sous astreinte et de fixer une indemnité provisionnelle d’occupation à hauteur de 1.971,75 euros par mois. Il est sollicité en outre leur condamnation solidaire au paiement des sommes de 5.915,25 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil et aux dépens.

A l’audience du 12 février 2025, les parties représentées s’en référant oralement à leurs conclusions,

Par conclusions notifiées par RPVA le 12 février 2025, la SCI ATMOSPHERE a réitéré ses demandes et actualisé le montant de la provision demandée à hauteur de 2.130,50 euros.

Par conclusions notifiées par RPVA le 12 février 2025, la SAS BEN QUIHADO a sollicité à titre principal, des délais de paiement rétroactifs, arguant le paiement de l’intégralité de sa dette ainsi que la suspension de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, le rejet des demandes. Il est sollicité le rejet de la demande sur les frais irrépétibles et de laisser les dépens à la charge la SCI ATMOSPHERE.

Par conclusions notifiées par RPVA le 7 février 2025, la SAS ACTE 2 a sollicité à titre principal, le rejet des demandes et à titre subsidiaire, des délais de paiement et en tout état de cause, la condamnation solidaire de la SCI ATMOSPHERE, la SAS BEN QUIHADO et Madame [J] [L] épouse [E] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien qu’assignée à personne, Madame [J] [L] épouse [E] n’a pas comparu ni constitué avocat.

SUR QUOI

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit par ailleurs : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la SAS BEN QUIHADO soutient qu’elle ne peut être expulsée du local loué constituant le lot n° 8 de la copropriété, faisant valoir qu’elle est également titulaire d’un bail commercial portant sur le lot n° 9.

Or, ces locaux font l’objet de deux contrats distincts, permettant de dissocier de manière évidente les lots, de sorte que leur occupation est indépendante l’une de l’autre et le commandement de payer délivré le 20 septembre 2024 ne vise que le local portant sur le lot n° 8 et en l’absence de versement avant l’expiration du délai de un mois ni saisi le juge aux fins de délai, l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 octobre 2024.

La SAS BEN QUIHADO expose avoir rencontré des difficultés financières et pris des mesures pour redresser sa situation financières, or malgré les paiement intervenus au mois d’octobre 2024 et février 2025, sa bonne foi se heurte à une contestation sérieuse, compte-tenu de l’ordonnance de référé rendu le 11 septembre 2024 faisant état d’une première situation de cessation de paiement des loyers, contraignant le bailleur à intenter une action en justice afin d’en obtenir le paiement qui est intervenu en cours de procédure.

En l’absence d’élément permettant d’établir l’existence des difficultés financières alléguées par la SAS BEN QUIHADO et compte-tenu de la réitération de l’état de cessation de paiement dont la régularisation s’est effectuée de manière répétitive au cours des instances, l’octroi de délais même rétroactifs et par conséquent, la suspension de la clause de résolutoire se heurtent à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur la demande reconventionnelle.

Son maintien dans les lieux en l’absence de titre et l’atteinte au droit de propriété ainsi causé constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prononçant son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et en fixant une indemnité provisionnelle d’occupation, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit 1.971,75 euros par mois, à compter du 21 octobre 2024, jusqu’à la libération complète des lieux.

Eu égard aux modalités ci-dessus retenues, et aux voies d’exécution forcée ouvertes au demandeur, il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte.

La SAS BEN QUIHADO produit un relevé bancaire justifiant de trois versements effectués le 21 octobre 2024 d’un montant de 1.971,75 euros, le 31 octobre 2024 d’un montant de 1.971,75 euros et le 03 février 2025 d’un montant de 9.700 euros, soit un total de 13.643,50 euros, couvrant la totalité de la créance.

En l’état des versements intervenus et en l’absence de décompte récapitulatif, permettant d’établir de manière claire et évidente l’existence d’un solde restant dû, l’obligation de paiement se heurte à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ce chef de demande.

Concernant l’engagement solidaire de Madame [L] épouse [E] [J], celle-ci n’est tenue qu’à hauteur de son cautionnement tel que formulé “dans la limite de 8.100 euros concernant le paiement du principal, des intérêts et le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard” ne comprenant donc pas les frais de procédure et/ou de commandement de payer. Il s’en suit que la partie demanderesse sera déboutée en ces prétentions à l’encontre de Madame [L] épouse [E] [J].

En vertu des dispositions contractuelles de l’acte de cession de fonds de commerce du 6 janvier 2023 en son article 9.1, “le preneur restera solidairement garant avec son cessionnaire et tous cessionnaires successifs, pour une durée de trois ans à compter de la date de cession ou de l’apport du droit au bail, du paiement des loyers et charges, échus ou à échoir, et de l’exécution des conditions du présent bail”. La présente clause ne lie pas le preneur cédant pour d’autres sommes que celles résultant del’exécution du contrat de bail. Il s’en suit que la partie demanderesse sera déboutée en ses prétentions au titre des frais de procédure et irrépétibles à l’encontre de la SAS ACTE 2.

La SAS BEN QUIHADO sera condamnée aux dépens et devra, en outre à son adversaire une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des référés, statuant en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article L.145-41 du code de commerce,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 3 mai 2021entre la SCI ATMOSPHERE et la SAS BEN QUIHADO, venant aux droits de la SAS ACTE 2 à la date du 21 octobre 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS BEN QUIHADO et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS la SAS BEN QUIHADO à payer à la SCI ATMOSPHERE une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant de 1.971,75 euros par mois, à compter du 21 octobre 2024, jusqu’à la libération complète des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des prétentions ;

CONDAMNONS la SAS BEN QUIHADO aux dépens, frais de commandement inclus ;

CONDAMNONS la SAS BEN QUIHADO à payer à la SCI ATMOSPHERE une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,