T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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JUGEMENT

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 24/09281 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KO5F

MINUTE n° : 2025/ 50

DATE : 19 Mars 2025

PRESIDENT : M. Yoan HIBON

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires LE NADIR représenté par son syndic en exercice, la société LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

L’ADMINISTRATION DES DOMAINES, représentée par le Directeur départemental des finances publiques des Alpes Maritimes, ès qualité de curateur de la succession vacante de Mme [J] [H] veuve [K], dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 15/01/2025, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 12/03/2025 et prorogée au 19/03/2025. La décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Lionel ALVAREZ

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Lionel ALVAREZ

EXPOSE DU LITIGE

Suivant relevé de propriété, Madame [J] [H] veuve [K] était propriétaire des lots numéros 19, 118 et 149 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 4], située [Adresse 3].

Par ordonnance du 1er septembre 2020 (n°20/03096), le Tribunal Judiciaire de Draguignan a déclaré la succession de Madame [J] [H] veuve [K], décédée le 19 septembre 2017 à Fréjus (83), vacante au sens de l’article 804 du Code civil ; et a confié la curatelle de ladite succession au [Adresse 5], pris en la personne de Monsieur le Directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes, suivant la requête présentée par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4].

Des charges étant demeurées impayées de la succession vacante de Madame [J] [H] veuve [K], par courrier recommandé du 13 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] a mis en demeure le Directeur départemental des finances publiques des Alpes Maritimes SERVICE DES DOMAINES, en qualité de curateur, d’avoir à régler les charges impayées.

Par acte d’huissier en date du 10 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée LE NADIR, représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY, a assigné L’ADMINISTRATION DES DOMAINES, en qualité de curateur de la succession de Madame [J] [H], devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des sommes de 7172,88 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 février 2023, décomposée comme suit :

—  5 525,70 euros au titre des charges restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes arrêté au 28 Octobre 2024,

—  1 647,18 euros au titre des autres provisions non encore échues ;

Outre la somme de 2 000 euros à titre de dommage et intérêts, de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Bien qu’assignée à personne morale, L’ADMINISTRATION DES DOMAINES, en qualité de curateur de la succession de Madame [J] [H], n’a pas constitué avocat ni comparu à l’audience du 15 janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 de ladite loi dispose que I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… ».

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2».

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre que : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur … ».

Le Directeur départemental des finances publiques des Alpes Maritimes SERVICE DES DOMAINES a été mis en demeure le 13 juin 2024 de régler la somme de 4 393,10 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété de la succession vacante de Madame [J] [H] veuve [K]. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 31 mars 2025 et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment :

— le décompte des sommes dues au 28 octobre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 septembre 2022 et 4 septembre 2023, approuvant les comptes 2021/2022, 2022/2023 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,

— les appels de fonds,

— les lettres de mise en demeure du 20 février 2023, 11 mai 2023 et 13 juin 2024 au titre des charges impayées de la succession vacante.

Le syndicat demandeur justifie de sa créance à hauteur de 7 172,88 euros, à laquelle il convient d’ôter la somme totale de 697,20 euros, correspondant aux frais de suivi de dossier, de constitution et transmission de dossier en date des 7 juillet 2023, 11 décembre 2023, 30 mai 2024 et 27 septembre 2024, relevant des frais irrépétibles et ramenant la créance à la somme totale de 6 475,68 euros, soit décomposée comme suit :

—  4 828,50 euros au titre des charges restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes arrêté au 28 octobre 2024,

—  1 647,18 euros au titre des autres provisions non encore échues.

Il sera en conséquence fait droit à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme totale de 6 475,68 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967.

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires. En outre, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi du défendeur dans sa carence de paiement.

Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.

Le défendeur, partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, vice-président délégué par madame la Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS L’ADMINISTRATION DES DOMAINES, représentée par le Directeur départemental des finances publiques des Alpes Maritimes, ès qualité de curateur de la succession vacante de Mme [J] [H] veuve [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY, la somme de 6 475,68 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2024, au titre des charges de copropriété impayées et à échoir ;

REJETTONS la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS L’ADMINISTRATION DES DOMAINES, représentée par le Directeur départemental des finances publiques des Alpes Maritimes, ès qualité de curateur de la succession vacante de Mme [J] [H] veuve [K] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS L’ADMINISTRATION DES DOMAINES, représentée par le Directeur départemental des finances publiques des Alpes Maritimes, ès qualité de curateur de la succession vacante de Mme [J] [H] veuve [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY, du surplus de ses demandes principales et accessoires.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT