Du 14 février 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/02016 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZW5Z

SCPI PIERRE AVENIR 2,

S.A. BNP PARIBAS REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT FRANCE

C/

[E] [O],

[T] [D]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Blandine CACHELOU

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 février 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSES :

SCPI PIERRE AVENIR 2

RCS [Localité 14] n° 520 008 442

[Adresse 4]

ayant pour Société de Gestion la Société BNP PARIBAS REAL ESTATE INVESTIMENT MANAGEMENT FRANCE dont le siège social est [Adresse 5]

S.A. BNP PARIBAS REAL ESTATE INVESTIMENT MANAGEMENT FRANCE

RCS [Localité 13] N° 300 794 278

[Adresse 4]

Toutes deux représentées par M^e Blandine CACHELOU, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [O]

né le 04 Août 1988 à [Localité 15]

[Adresse 1]

[Adresse 6] [Adresse 7]

[Localité 3]

Absent

Madame [T] [D]

née le 13 Novembre 1992 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6] [Adresse 7]

[Localité 3]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 26 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 26 mars 2018 à effet du 27 mars 2018, la SCPI PIERRE AVENIR 2 a consenti pour une durée de 6 ans un bail d’habitation à M. [E] [O] et Mme [T] [D], bail portant sur un logement situé à [Adresse 10] 252, moyennant un loyer mensuel révisable de 511 euros (charges en sus donnant lieu à provision mensuelle de 60 euros).

Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2023, la SCPI PIERRE AVENIR 2, représentée par sa Société de gestion, la Société BNP PARIBAS REAL ESTATE INVESTIMENT MANAGEMENT FRANCE, et la Société BNP PARIBAS REAL ESTATE INVESTIMENT MANAGEMENT FRANCE ont fait délivrer à M. [E] [O] et Mme [T] [D] un congé pour vente à effet du 26 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2024, la SCPI PIERRE AVENIR 2 a fait délivrer à M. [E] [O] et Mme [T] [D] un commandement de payer la somme de 20.223,90 euros au titre de l’arriéré, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte introductif d’instance en date du 26 septembre 2024 la SCPI PIERRE AVENIR 2, représentée par sa Société de gestion, et la Société BNP PARIBAS REAL ESTATE INVESTIMENT MANAGEMENT FRANCE ont fait assigner M. [E] [O] et Mme [T] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé afin de faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause de résiliation de plein droit, ou subsidiairement par l’effet du congé délivré le 30 juin 2023, obtenir leur expulsion et celle de tous occupants avec l’assistance de la [Localité 12] Publique si besoin, qu’il soit dit sur le sort des meubles qu’il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement :

— d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 21.590,73 euros due au 16 mai 2024, à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 3 avril 2024,

— d’une indemnité d’occupation de 632,41 euros par mois, avec revalorisation sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse

— d’une indemnité de 733 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

La SCPI PIERRE AVENIR 2 et la Société BNP PARIBAS REAL ESTATE INVESTIMENT MANAGEMENT FRANCE, représentées par avocat, ont maintenu leurs demandes à l’audience du 20 décembre 2024, en actualisant la créance à la somme de 26.165,61 euros à la date du 13 décembre 2024.

M. [E] [O] et Mme [T] [D], bien que régulièrement cités à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu.

M. [E] [O] et Mme [T] [D] n’ont pas donné suite aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

Motifs de l’ordonnance

Sur l’absence des défendeurs

En l’absence du défendeur, régulièrement cité et en application de l’article 472 du [9] de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

M. [E] [O] et Mme [T] [D] ne comparaissant pas, et ayant disposé d’un délai suffisant pour préparer leur défense, il convient de statuer au vu des pièces du demandeur, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 30 septembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 4 avril 2024.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer notamment.

Par exploit du 3 avril 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 20.223,90 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines de sa signification.

Ce défaut de régularisation fonde la SCPI PIERRE AVENIR 2 à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 15 mai 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Dans ces conditions, la résiliation de plein droit du bail est acquise à effet du 15 mai 2024 et ne peut qu’être constatée.

M. [E] [O] et Mme [T] [D] et tout occupant de leur chef seront condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’occupation d’un lieu d’habitation sans droit ni titre après résiliation du bail, oblige l’occupant à réparer le préjudice résultant de cette occupation sous la forme à tout le moins d’un indemnité d’occupation.

En l’espèce M. [E] [O] et Mme [T] [D] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du bail, la SCPI PIERRE AVENIR 2 est fondée à faire fixer une telle indemnité d’occupation à l’encontre de M. [E] [O] et Mme [T] [D], indemnité qui sera équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon le décompte produit aux débats, en exécution du bail puis au titre des indemnités d’occupation ci-dessus fixées M. [E] [O] et Mme [T] [D] sont redevables de la somme de 26.166,51 euros à la date du 13 décembre 2024 (mois de décembre 2024 inclus).

L’obligation au paiement des loyers et indemnités d’occupation n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de ce montant, M. [E] [O] et Mme [T] [D] seront condamnés à payer la somme de 26.166,51 euros à titre d’indemnité provisionnelle avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, s’agissant d’une provision qui n’a pas nécessairement lieu d’être équivalente au montant total de la créance.

La condamnation sera prononcée solidairement entre les défendeurs en application de la clause de solidarité contractuelle.

Ils seront en outre condamnés in solidum au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois de janvier 2025.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les défendeurs, qui succombent, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts précisés au dispositif. En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, M. [E] [O] et Mme [T] [D] seront condamnés à payer à la SCPI PIERRE AVENIR 2 la somme de 700 euros.

Il n’y a pas lieu de statuer sur les frais de l’exécution forcée dont le sort est prévu par l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution et ne relèvent pas des dépens.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS à effet du 15 mai 2024 la résiliation du bail conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

CONDAMNONS M. [E] [O] et Mme [T] [D] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 11] 252 et l’emplacement de parking accessoire;

AUTORISONS, à défaut pour M. [E] [O] et Mme [T] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (632,41 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS solidairement M. [E] [O] et Mme [T] [D] à payer à la SCPI PIERRE AVENIR 2, représentée par sa Société de gestion, la Société BNP PARIBAS REAL ESTATE INVESTIMENT MANAGEMENT FRANCE, la somme de 26.166,51 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des loyers ou indemnités d’occupation dus à la date du 13 décembre 2024 (échéance de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, ainsi que in solidum au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS les demandes autres, plus amples, ou contraires ;

CONDAMNONS in solidum M. [E] [O] et Mme [T] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 avril 2024, le coût du dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Représentant de l’Etat ;

CONDAMNONS in solidum M. [E] [O] et Mme [T] [D] à payer à la SCPI PIERRE AVENIR 2, représentée par sa Société de gestion, la Société BNP PARIBAS REAL ESTATE INVESTIMENT MANAGEMENT FRANCE, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection