TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Février 2025

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Décembre 2024

GROSSE :

Le 27 février 2025

à M^e COURNAND

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 février 2025

à M^e GUERS

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05742 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ORX

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [D] [C]

née le 30 Mars 1988 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sébastien COURNAND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [W] [M]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sabrina GUERS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 6 août 2023, [D] [C] a donné à bail à [W] [M] un appartement meublé [Adresse 1] à [Localité 5].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 3 mai 2024, [D] [C] a délivré à [W] [M] un congé pour motif légitime et sérieux à compter du 5 août 2024.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, dénoncé à la préfecture des Bouches du Rhône le 19 septembre 2024, [D] [C] a fait citer [W] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir le juge :

Valider le congé à effet au 5 août 2024 ;

Juger que [W] [M] se trouve en conséquence sans droit ni titre dans l’appartement qu’elle occupe [Adresse 1] à [Localité 5] ;

Ordonner l’expulsion de [W] [M] des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 5], ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique ;

Condamner [W] [M] à payer à [D] [C] la somme provisionnelle de 11 970,64 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamner [W] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges ;

Condamner [W] [M] au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner [W] [M] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

A l’audience la demanderesse a renouvelé ses premières demandes en actualisant sa créance à la somme de 11 847,75 euros et en demandant le rejet des prétentions adverses, tendant à obtenir le rejet des demandes de [D] [C] et sa condamnation à lui payer la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité :

Il est acquis que [D] [C] est la bailleresse des lieux en cause, ainsi que cela ressort du bail, alors que sa qualité de propriétaire n’est pas contestée.

Cela établit la recevabilité de ses demandes.

Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet du congé :

Il ressort par ailleurs de l’article 25-8 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que, notamment, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

Le congé délivré fait état d’une dette locative de 7 219 euros sans qu’il soit produit aucun décompte quelconque, pourtant annoncé dans les écritures en demande.

Pour autant, la défenderesse reconnait dans ses écritures « être redevable de plusieurs mois de loyers ».

Cela suffit à justifier le caractère réel et sérieux du congé, l’obligation de paiement des loyers apparaissant consubstantielle à la conclusion d’un bail.

Le congé sera donc validé et l’expulsion de [W] [M] ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation et de la dette locative :

L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, [W] [M] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, soit 1 050 euros au total et ce à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Il n’y a en revanche pas lieu de prononcer de condamnation à une somme provisionnelle au titre des loyers et charges impayés à ce jour, compte tenu de l’absence suscitée de décompte locatif.

Pour les mêmes raisons, il ne peut être fait droit à la demande relative à la prétendue résistance abusive de la locataire en l’absence de preuve de l’étendue exacte de son irrespect de ses obligations.

Sur les demandes de [W] [M] :

Il apparait que la preuve de l’imputabilité de la présence de punaise de lit ou d’un défaut d’hygiène à la bailleresse fait également défaut, rien ne permettant de déduire des éléments de la cause que la demanderesse en soit responsable plutôt que la défenderesse.

Etant ajouté que le seul fait que [D] [C] ait donné son accord pour participer au paiement des frais de désinsectisation est insuffisant, cet acte apparaissant être plus le signe d’une volonté d’apaisement des relations contractuelles qu’une reconnaissance de responsabilité.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[W] [M], qui succombe à l’instance, devra supporter les entiers dépens.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [W] [M] à payer à [D] [C] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS [D] [C] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS la résiliation du bail au 5 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à [W] [M] de libérer l’appartement sis [Adresse 1] à [Localité 5] à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour [W] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux, [D] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef de l’appartement sis [Adresse 1] à [Localité 5], si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation due par [W] [M] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 1 050 euros;

CONDAMNONS [W] [M] à payer à [D] [C] l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 1 050 euros, à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au requérant ;

CONDAMNONS [W] [M] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS [W] [M] à payer à [D] [C] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE VICE-PRESIDENT