TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Nicolas GUERRIER

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/09325

N° Portalis 352J-W-B7H-CZP5J

N° MINUTE :

Assignation du :

11 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 21 Novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représentée par son syndicat, la société STARES COPROPRIETE, S.A.S

[Adresse 7]

[Localité 8]

représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208

DÉFENDEURS

Monsieur [J], [U], [S] [N] [P]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Monsieur [L], [S], [E] [P]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non- représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente Adjointe, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 21 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/09325 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZP5J

DÉBATS

A l’audience publique du 26 Septembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [J] [P] et M. [L] [P] sont propriétaires indivis du lot de copropriété n°3 d’un immeuble situé [Adresse 5] [Localité 1].

Par exploit d’huissier signifié le 11 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les a fait assigner en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

CONDAMNER solidairement Monsieur [L] [P] et Monsieur [J] [P] au paiement de la somme de 37.617,75 euros au titre des charges et des frais avec intérêts qui doivent courir à compter :

Du 17 mars 2021, date de la mise en demeure, sur la somme de 6.040,44 €,

De la date de signification du présent acte pour le solde,

ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNER solidairement Monsieur [L] [P] et Monsieur [J] [P] au paiement d’une somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER solidairement Monsieur [L] [P] et Monsieur [J] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] ([Adresse 9]) une indemnité d’un montant de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens,

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Compte tenu du défaut de comparution en défense et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), les consorts [P] n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 31 janvier 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 26 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs 3 telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des 3, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [J] [P] et M. [L] [P] sont propriétaires du lot n°3 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 12] à [Localité 11].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 septembre 2020, 15 mars 2021, 17 décembre 2021, 7 juillet 2021, 6 avril 2022 et 6 septembre 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition du lot des défendeurs ;

— un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de MM [P], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 37.023,75 euros.

M. [J] [P] et M. [L] [P] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés au 1er juillet 2023 (3ème appel provisionnel 2023 inclus).

L’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui ne produit pas le règlement de copropriété, ne justifie pas d’une clause de solidarité, de sorte que les copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette à hauteur de leur part et portion dans l’indivision.

Faute pour le demandeur de produire le bordereau d’accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier de mise en demeure au destinataire, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 6 juillet 2023, date de signification de l’assignation.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 594 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il ne pourra toutefois qu’être débouté de ce chef de demande, faute de justifier d’une mise en demeure adressée aux défendeurs dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [J] [P] et M. [L] [P] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du jugement du 02 novembre 2017 ayant condamné les consorts [P] au paiement d’une somme de 26.542,88 euros au titre des charges arrêtées au 9 mai 2017 et du jugement 18 janvier 2019 les condamnant au paiement d’un arriéré de charges de 29.551,13 euros arrêté au 11 octobre 2018, il apparaît que les défendeurs ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges.

Ce défaut de paiement récurrent, malgré deux précédentes condamnations, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires. Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part des défendeurs sur les raisons de leur défaut de paiement des charges de copropriété, sur leur situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur leur situation personnelle, ne permettent pas de considérer les consorts [P] comme des débiteurs de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de les condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Décision du 21 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/09325 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZP5J

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur la capitalisation des intérêts

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [J] [P] et M. [L] [P], partie perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, M. [J] [P] et M. [L] [P] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [J] [P] et M. [L] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12] les sommes de :

—  37.023,75 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er juillet 2023 (3ème appel provisionnel 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 06 juillet 2023.

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE M. [J] [P] et M. [L] [P] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 21 Novembre 2024

La Greffière La Présidente