R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

*************

RENDU LE NEUF SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 23/05167 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75UJR

Le 09 septembre 2025

DEMANDERESSES

S.A. L’IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 334 055 647 dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A.S. SODALIS 2, immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le n° 810 956 367 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentées toutes deux par M^e Frédéric BRUN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat postulant et par M^e Gérard MOIRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. JALICATO, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 818 384 729 dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat postulant et par M^e Valérie GUILLIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de M^me Jennifer IVART, désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 10 juin 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 09 septembre 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 avril 2016, la Société L’Immobilière européenne des mousquetaires a donné à bail commercial en l’état futur d’achèvement des locaux commerciaux [Adresse 3] à [Localité 6] à la société Jalicato en vue de l’exploitation d’un restaurant, pour un loyer annuel variable, hors taxes et hors charges, égal à 6 % du chiffre d’affaires annuel TTC réalisé par le preneur dans les locaux loués. Un loyer minimum garanti annuel était, en outre, fixé à hauteur de 85 055 euros, indexé à l’ILC. Ce bail a pris effet le 12 août 2016 pour une durée de 10 ans.

La Société L’Immobilière européenne des mousquetaires a vendu l’ensemble immobilier comprenant le bâtiment exploité par le restaurant à la société Sodalis 2.

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2023, la Société L’Immobilière européenne des mousquetaires et la société Sodalis 2 ont fait assigner la société Jalicato devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer aux fins notamment de la voir condamner à leur payer le montant des loyers et charges impayées au titre du bail commercial susvisé.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 juin 2024, la SA L’Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Sodalis 2 demandent au tribunal de :

— condamner la Société Jalicato à payer à la Société L’Immobilière européenne des mousquetaires la somme, sauf à parfaire, de 2 196,85 euros, due au titre des charges impayées, portant intérêts à hauteur de trois fois le taux légal à compter de la sommation de payer du 9 mai 2023,

— condamner la Société Jalicato à payer à la Société Sodalis 2 la somme, sauf à parfaire, de 126 609,18 euros, due au titre des loyers et charges impayés, portant intérêts à hauteur de trois fois le taux légal.

En tout état de cause :

— débouter la Société Jalicato de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— ordonner l’exécution provisoire qui est de droit,

— condamner la Société Jalicato à payer à la Société L’Immobilière européenne des mousquetaires la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Société Jalicato à payer à la Société Sodalis 2 la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Société Jalicato à tous les dépens au titre de l’article 699 du code de procédure civile, qui comprendront les frais de la sommation de payer et du commandement de payer en date du 9 mai 2023, dont distraction au profit de Maître Frédéric Brun avocat au Barreau de Boulogne-sur-Mer, sur son affirmation de droit.

La SA L’Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Sodalis 2 soutiennent que le Brexit et la crise Covid ne sauraient être des motifs valables pour ne pas honorer le loyer commercial. Elle fait valoir qu’elles sont dans leur droit d’avoir refusé une renégociation du loyer. Elles rappellent qu’elles ne sont pas responsables de la baisse du chiffre d’affaires de leur locataire. Elles indiquent que des gestes ont été faits en sa faveur en 2020 (exonération de la taxe foncière, proposition sous condition de l’abandon de deux mois de loyers en avril et mai 2020, appel du tiers du loyer chaque mois). Elles refusent tous délais de paiement faisant valoir que les incidents de paiement sont anciens et que la locataire ne verse pas son bilan financier complet et souligne que les éléments versés démontrent au contraire une évolution positive de la santé financière de l’entreprise. Elles rappellent que leur locataire a même pu proposer d’acquérir les locaux.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 novembre 2024, la SAS Jalicato demande au tribunal de :

à titre principal,

— débouter la Société Immobilière européenne des mousquetaires de sa demande en paiement de la somme de 2 196,85 euros majorée des intérêts à hauteur de trois fois le taux légal à compter du 9 mai 2023,

— débouter la société Sodalis 2 de sa demande en paiement de la somme de 126 609,18 euros au titre des loyers et charges, ainsi que sa demande d’intérêts à hauteur de trois fois le taux légal à compter du 4 avril 2023,

à titre subsidiaire,

— accorder à la société Jalicato 24 mois pour payer la somme que le tribunal considérerait être due aux sociétés Immobilière européenne des mousquetaires et Sodalis 2,

— autoriser en conséquence la société Jalicato à payer cette somme en 24 échéances d’un même montant, la première échéance dans le mois suivant la signification du jugement à partie,

— débouter les sociétés Immobilière européenne des mousquetaires et Sodalis 2 de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— écarter l’exécution provisoire de droit incompatible avec la situation et la nature de l’affaire.

La société Jalicato ne conteste pas les impayés de loyer. Elle soutient que les sommes qui lui sont réclamées par la bailleresse ne sont pas dues dès lors que celle-ci a manqué à son obligation de bonne foi dans l’exécution du bail. Elle fait valoir que sa situation financière a été fragilisée dans le contexte de la crise Covid, ainsi qu’à cause du Brexit qui a entraîné une baisse de plus de 40 % de son chiffre d’affaires. Elle lui reproche de n’avoir jamais accepté de renégocier le montant du loyer malgré une baisse générale des valeurs locatives dans le secteur. La société Jalicato demande qu’à titre de sanction de la déloyauté de sa bailleresse, cette dernière soit déchue de son droit à réclamer l’arriéré de loyers ou soit condamnée à des dommages et intérêts équivalents aux loyers sollicités.

La clôture de l’instruction de l’affaire est intervenue le 20 novembre 2024.

Par message RPVA du 5 juin 2025, les demanderesses ont fait parvenir une actualisation de leur créance au 3 juin 2025 au sens de l’article 802 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 1103 du code civil rappelle que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1193 dispose en outre que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que par consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

L’intangibilité du contrat est un principe fondamental inscrit dans le code civil. Il garantit notamment la stabilité et la sécurité des relations d’affaires. Si le droit français des contrats peut prendre en compte les changements de circonstances survenus en cours d’exécution du contrat, le mécanisme applicable est strictement encadré par les dispositions de l’article 1195 du code civil, en vigueur depuis le 1er octobre 2016, qui dispose que si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.

En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe.

Il ressort de ces grands principes et mécanisme précités qu’un locataire ne saurait arguer d’un changement de conjoncture économique pour cesser de régler une partie de son loyer commercial sur une période de plusieurs années et venir ensuite reprocher à son cocontractant de ne pas avoir accepté une renégociation à la baisse du loyer. Il sera en effet rappeler que si la loyauté contractuelle est un grand principe applicable en droit des affaires, cette dernière signifie que les parties doivent agir de bonne foi à l’égard l’une de l’autre, ce qui impose en premier lieu de respecter leurs obligations mutuelles, librement consenties et acceptées à l’occasion de la signature du contrat.

Il ressort des pièces versées aux débats que la société Jalicato a effectivement sollicité à plusieurs reprises son bailleur à compter du courant de l’année 2020, dans le contexte très difficile de la crise Covid. Il ressort que le bailleur a conditionné l’abandon de deux mois de loyers en avril et mai 2020, à la mise en place d’un prélèvement automatique qui n’a pas été accepté, et qu’il a également notamment déploré l’absence de communication des éléments comptables sollicités.

Les parties ont par ailleurs discuté de la sortie du locataire du réseau de l’enseigne Poivre Rouge, acceptée par le bailleur, mais dont les incidences financières ne lui sont pas imputables, cela dans un contexte de litige lié à un projet de cession du fonds de commerce qui ne saurait non plus être imputable à ce dernier.

Il en ressort que les parties sont bien entrées en négociation durant cette période critique et que des réponses ont été apportées par le bailleur. Bien que fermes, ces dernières ne caractérisent pas une quelconque forme de déloyauté ou de mauvaise foi.

Il conviendra par conséquent de rejeter les prétentions de la société Jalicato au titre de la déchéance du droit du bailleur à solliciter les arriérés de loyers et au titre de sa demande indemnitaire correspondant au montant des arriérés.

Il conviendra par conséquent de condamner la société Jalicato à payer aux bailleurs successifs les arriérés de loyers sollicités par ces derniers correspondant au dernier décompte du 3 juin 2025 communiqué au tribunal et non contesté à savoir la somme de 2 196,85 euros à l’égard de la société L’Immobilière européenne des mousquetaires et la somme de 164 510,70 euros à l’égard de la société Sodalis 2. En application des termes du bail, ces sommes porteront intérêt à trois fois le taux légal à compter du 9 mai 2023 et à compter du présent jugement pour les échéances postérieures au 9 mai 2023.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

A l’appui de sa demande de délai de paiement, la société Jalicato verse aux débats ces éléments actualisés de comptabilité, à savoir son bilan au 31 décembre 2024 reprenant les éléments chiffrés des deux années précédentes, démontrant un résultat d’exploitation net négatif depuis 2022 (- 32 434 euros en 2024).

Au regard de l’ancienneté de la dette, alors que la société Jalicato n’est jamais parvenue à payer l’intégralité de ses loyers depuis cinq années, et alors que cette dernière ne démontre pas qu’elle serait en mesure d’honorer, outre son loyer courant intégral, des échéances supplémentaires sur une durée de deux années, la demande de délais sera rejetée.

L’issue du litige implique de condamner la société Jalicato aux entiers dépens de l’instance et à payer à la société L’Immobilière européenne des mousquetaires la somme de 1 000 euros et à la société Sodalis 2 la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige, à savoir la demande en paiement d’une dette de loyers commerciaux et l’ancienneté de la situation litigieuse impliquent de ne pas écarter l’exécution provisoire de droit au sens des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel,

CONDAMNE la SAS Jalicato à payer à la Société L’Immobilière européenne des mousquetaires la somme de 2 196,85 euros et à payer à la SAS Sodalis 2 la somme de 164 510,70 euros ;

DIT que ces sommes porteront intérêts à trois fois le taux légal à compter du 9 mai 2023 pour les échéances antérieures à cette date et à compter du présent jugement pour les échéances postérieures à cette date ;

DEBOUTE la SAS Jalicato de sa demande délais de paiement ;

CONDAMNE la SAS Jalicato aux entiers dépens ce compris les frais d’huissier de la sommation et du commandement de payer du 9 mai 2023, avec distraction au profit de Maître Frédéric Brun avocat au Barreau de Boulogne-sur-Mer ;

CONDAMNE la SAS Jalicato à payer à la Société L’Immobilière européenne des mousquetaires la somme de 1 000 euros et à payer à la SAS Sodalis 2 la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT