T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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JUGEMENT

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 26/00590 – N° Portalis DB3D-W-B7K-K7JP

MINUTE n° : 2026/71

DATE : 08 Avril 2026

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société [Z], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

S.C.I. EFIMMO 1, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 11 Février 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire (signature électronique) à

M^e Lionel ALVAREZ

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Lionel ALVAREZ

EXPOSE DU LITIGE

Suivant relevé de propriété, la SCI EFIMMO 1 est propriétaire des lot n° 40,52, 99, 163 à 169 et 173 à 176 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 1], située sis [Adresse 4].

Des charges étant demeurées impayées et par courrier recommandé du 3 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] a mis en demeure la SCI EFIMMO 1 d’avoir à régler les charges impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2026, auquel il se réfère à l’audience du 11 février 2026 et auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS [Z], a fait assigner la SCI EFIMMO 1 devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des sommes de 3663,53 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 novembre 2025, au titre des charges de copropriété impayées correspondant au provisions résultant du budget prévisionnel et du vote de travaux arrêté au 3 novembre. 2025, de 2000 euros à titre de dommage et intérêts, et de 2400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Bien qu’assignée à personne, la SCI EFIMMO 1 n’a pas constitué avocat ni comparu à l’audience du 11 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut. La présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

L’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’article 14-1 de la même loi dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de ladite loi dispose : « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… »

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

L’article 10-1 de la même loi prévoit en outre que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur … »

La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée. (Cass.Civ.3ème, 12 décembre 2024, numéro 24-70.007)

De même, le syndicat des copropriétaires ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée, et ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés. (Cass.Civ.3ème, 15 janvier 2026, numéro 23-23.534)

La SCI EFIMMO 1 a été mise en demeure le 3 novembre 2025 de régler la somme de 3663,53 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 31 décembre 2025 et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le décompte des sommes dues au 31 octobre 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 juillet 2025, 25 juillet 2024 et 28 novembre 2023, approuvant les comptes 2022, 2023, 2024 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,

— les appels de fonds,

— le commandement de payer les charges de copropriété du 4 août 2025,

— les lettres de mise en demeure des 19 mai 2025 et 3 novembre 2025 au titre des charges impayées.

Le syndicat demandeur justifie de sa créance à hauteur de 3663,53 euros, à laquelle il convient d’ôter la somme de 104 euros, correspondant aux frais de mise en demeure et de relance des 19 mai 2025 et 12 juin 2025, ainsi que la somme de 203,24 euros au titre des frais de commandement de payer des 25 juillet 2025 et 20 août 2025, et la somme de 144 euros correspondant aux frais de constitution de dossier en date du 11 juillet 2025, ces frais apparaissant non strictement nécessaires au recouvrement. La créance sera ramenée à la somme de 3212,29 euros au titre des charges impayées au 31 octobre 2025.

Il sera en conséquence fait droit à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 3212,29 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967. A défaut d’intérêts échus dus au moins pour une année entière, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts au sens de l’article 1343-2 du code civil.

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires. En outre, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi de la défenderesse dans sa carence de paiement.

Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.

La défenderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, qui ne peuvent comprendre, par application de l’article 695 du code de procédure civile, le coût d’une sommation d’huissier ou de commissaire de justice non imposée par la loi ou par une décision de justice, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, Frédéric ROASCIO, vice-président délégué par Madame la présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI EFIMMO 1 à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS [Z], la somme de 3212,29 euros (TROIS MILLE DEUX CENT DOUZE EUROS ET VINGT-NEUF CENTS), outre intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2025, au titre des charges de copropriété impayées et à échoir ;

CONDAMNE la SCI EFIMMO 1 aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI EFIMMO 1 à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS [Z], la somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS [Z], du surplus de ses demandes principales et accessoires.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

Le greffier Le président

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près le Tribunal Judiciaire d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la décision présente a été signée sur la minute par Le Président et le Greffier.